Kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć na różne cele, także na zakup mieszkania i na budowę domu. Oba rodzaje kredytów łączy sposób zabezpieczenia (hipoteka na nieruchomości), okres spłaty (nawet 35 lat) czy maksymalna kwota (do 80 proc. LTV, czyli wartości nieruchomości będącej ich zabezpieczeniem). A czym – oprócz przeznaczenia – różnią kredyt hipoteczny na budowę domu i zakup nieruchomości?
Niezbędne dokumenty
Kredyt hipoteczny jest produktem celowym. Oznacza to, że bank nie wypłaci "na piękne oczy" co najmniej kilkuset tysięcy złotych, z którymi w kieszeni zaczniesz dopiero szukać mieszkania czy domu. Wręcz przeciwnie, zanim złożysz wniosek, powinieneś już mieć wybraną nieruchomość i potwierdzić posiadanie wkładu własnego. Dokumenty, które będziesz musiał przedstawić w banku, dzielą się na dwie kategorie:
• dokumenty finansowe, na podstawie których bank oceni Twoją zdolność kredytową,
• dokumenty dotyczące nieruchomości, która będzie przedmiotem kredytowania.
Dokumenty finansowe są takie same w przypadku obu rodzajów kredytów. Do analizy zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę m.in.:
• wysokość Twojego miesięcznego dochodu (na podstawie zaświadczenia wypełnionego przez pracodawcę),
• sposób zatrudnienia i okres jego trwania (z punktu widzenia banku najlepiej jest żebyś był zatrudniony na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony i w obecnym miejscu przepracować min. 3 miesiące),
• liczbę osób w gospodarstwie domowym (w tym liczba osób pozostających na utrzymaniu),
• historię kredytową w BIK (bank nie patrzy na Twoją ocenę punktową BIK, a na historię spłat Twoich zobowiązań kredytowych. Jeżeli przytrafiło Ci się opóźnienie w spłacie dłuższe niż 30 dni, Twoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego maleją),
• spłacane aktualnie zobowiązania (w ich ramach pod uwagę mogą też być brane limity na kartach kredytowych czy zaciągnięte kredyty gotówkowe na dowolny cel).
Dokumenty dotyczące nieruchomości różnią w zależności od przeznaczenia kredytu.
W przypadku kredytu na zakup mieszkania (na przykładzie mieszkania z rynku pierwotnego) do banku trzeba dostarczyć:
• kompletną przedwstępną umowę deweloperską,
• kopię pozwolenia na budowę,
• odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• mapę podziałową działek wraz z decyzjami podziałowymi,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową,
• dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego (np. dowód wpłaty, potwierdzenie przelewu lub oświadczenie dewelopera).
Z kolei, jeżeli chcesz finansować kredytem hipotecznym budowę domu, będziesz musiał dostarczyć do banku następujące dokumenty:
• akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki, na której ma zostać wybudowana nieruchomość,
• prawomocne pozwolenie na budowę,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• kosztorys, harmonogram prac i dziennik budowy (skopiowana musi zostać pierwsza i każda inna strona, na której znajdują się wpisy),
• operat szacunkowy.
Na pierwszy rzut oka zakres dokumentacji w obu przypadkach jest zbliżony. Jednak, jak mówi przysłowie, "diabeł tkwi w szczegółach".
Dokumenty potrzebne do kredytu na kupno mieszkania na rynku pierwotnym dostaniesz od dewelopera. W przypadku budowy domu skompletowanie dokumentów może być czasochłonne i wiązać się z kosztami. Przykładowo – pozwolenie na budowę uprawomocnia się (staje się ostateczne), jeżeli w ciągu dwóch tygodni twoi przyszli sąsiedzi nie zgłoszą do starosty sprzeciwu dotyczącego planowanej przez Ciebie budowy. Musisz też znaleźć kierownika budowy, który będzie prowadził dziennik budowy (ten dokument musi być przyjęty przez starostwo). Banki wymagają też operatu szacunkowego (wyceny) sporządzonego przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy kosztuje co najmniej kilkaset zł.
Wkład własny
W obu przypadkach bank nie udzieli ci finansowania w wysokości 100 proc. kosztów inwestycji. Musisz potwierdzić, że posiadasz wkład własny (co najmniej 20% kosztów inwestycji albo 10%, jeśli dodatkowo wykupisz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Jeżeli kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera, to twoim wkładem własnym będzie gotówka, jaką wpłaciłeś już deweloperowi i/lub pieniądze, które masz na np. na lokatach czy koncie oszczędnościowym, które wpłacisz deweloperowi.
Przy kredycie budowlanym Twoim wkładem własnym jest działka, na której będziesz się budował. A dokładniej – koszt jej zakupu, uzbrojenia (czyli doprowadzenia np. wody, kanalizacji czy prądu). Jeżeli zacząłeś już budowę, to twoim wkładem własnym będą poniesione już koszty.
Wypłata i spłata kredytu
Sposób, w jaki wypłacany jest kredyt to kolejna różnica między kredytem na zakup mieszkania i kredytem na budowę domu.
Kredyt na zakup mieszkania (w przypadku mieszkania kupowanego na rynku wtórnym lub nowego mieszkania, które już zostało wybudowane) wypłacany jest jednorazowo. Bank przelewa kwotę kredytu na rachunek bankowy sprzedającego.
Kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach (częściach). Ich liczba i wysokość ustalane są indywidualnie w umowie kredytowej. Przed wypłatą każdej transzy bank sprawdza postęp prac na budowie. Podczas takiej kontroli (ma ona formę tzw. fotoinspekcji – pracownik banku lub – rzadziej – kredytobiorca, robią zdjęcia dokumentujące to, co zostało zrobione na budowie). Jeżeli – w ocenie banku – wypłacona poprzednio transza została wykorzystana, zostaje wypłacona następna.
Z wypłatą w transzach wiąże się jeszcze karencja w spłacie kredytu. Rozwiązanie to polega na tym, że w czasie budowy płacisz tylko odsetki od wykorzystanej części kredytu. Jeżeli w pierwszej transzy bank wypłaci Ci np. 40 000 zł, to płacisz tylko odsetki od tej kwoty. Po wypłacie drugiej transzy (np. 50 000 zł) płacisz odsetki od 90 000 zł (bo taką kwotę kredytu wykorzystałeś). Pełną ratę kapitałowo-odsetkową zaczynasz płacić dopiero po zakończeniu budowy. W przypadku kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania nie korzystasz z karencji – od razu płacisz ratę kapitałowo-odsetkową.
Mieszkanie czy dom pod miastem? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób. Co prawda z kupnem mieszkania wiąże się mniej formalności niż z budową domu, ale – w mojej przynajmniej opinii – perspektywa mieszkania we własnym domu, bez (nierzadko uciążliwych) sąsiadów za ścianą, pozwoli łatwiej przez nie przebrnąć.
Zapisz się na nasz specjalny newsletter o koronawirusie
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
Autor: Maciej Kazimierski