Rządowa gwarancja ma swoją cenę. Policzyliśmy, o ile droższy będzie kredyt na mieszkanie

Wielu Polaków niecierpliwe oczekuje kolejnych informacji na temat programu gwarancji kredytowych. Zainteresowanie jest duże, choć już teraz wiadomo, że nowa inicjatywa rządu nie będzie przeznaczona dla bezdzietnych singli.

Warto również pamiętać, że rządowa pomoc jedynie zagwarantuje bankowi bezpieczną spłatę części zadłużenia klienta. Kredytobiorca nie otrzyma zatem dofinansowania wkładu własnego. Warto o tym pamiętać, bo wspomniana różnica względem programu MdM mocno wpłynie na koszty kredytowe.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, o ile może być droższy kredyt z rządową pomocą względem typowej "hipoteki". Wyniki obliczeń nie przedstawiają się zbyt optymistycznie dla osób zainteresowanych kredytami bez wkładu własnego.

Wątpliwości dotyczące nowego rządowego programu wiążą się nie tylko z faktem, że beneficjenci gwarancji de facto zaciągną kredyt na 100 proc. wartości lokum. Trzeba również pamiętać, że takie osoby prawdopodobnie będą oceniane przez bank jako bardziej ryzykowni klienci, pomimo rządowej gwarancji. Chodzi nie tylko o większe ryzyko dla banku związane ze spadkiem cen nieruchomości i sytuacją, w której kredyt będzie większy od wartości lokum (wskaźnik LtV > 100 proc.).

Z punktu widzenia banku, samodzielne zgromadzenie oszczędności świadczy pozytywnie o dyscyplinie finansowej osoby wnioskującej o kredyt (zwłaszcza po raz pierwszy). Oczywiście, banki zdają sobie sprawę, że część wkładu własnego niekiedy pochodzi np. z darowizn od rodziny. Niemniej duża część wkładów to efekt mozolnego oszczędzania pieniędzy przez kredytobiorcę. Wszystkie wymienione okoliczności prawdopodobnie sprawią, że kredyt z rządową gwarancją będzie miał ponadprzeciętną stawkę marży.

Kwestię dotyczącą kosztów kredytu z rządową pomocą eksperci RynekPierwotny.pl przeanalizowali na przykładzie bezdzietnej rodziny kupującej na początku 2022 r. niedrogie mieszkanie o wartości 300 000 zł i powierzchni 55 mkw.

Analiza zakłada, że ten używany lokal spełnił zapowiadane wymogi co do poziomu ceny 1 mkw. Trzeba też przyjąć, że co najmniej jeden z małżonków ma mniej niż 40 lat. W analizowanym przykładzie rządowa gwarancja dotyczy 20 proc. wartości lokum (60 tys. zł), co również jest zgodne z zapowiadanym ograniczeniem (limit gwarancji do 100 tys. zł).

Obliczenia ekspertów zakładają także, że średni poziom stopy WIBOR 3M w całym trzydziestoletnim okresie spłaty wyniesie 2,50 proc. Po uwzględnieniu tych wszystkich założeń oraz marży na poziomie 2,60 proc. i dwuprocentowej prowizji okazuje się, że w ciągu 30 lat kredytobiorcy wpłacą do banku 598 113 zł.

Gdyby przykładowe gospodarstwo domowe posiadało wkład wynoszący 20 proc. wartości mieszkania, to bank zaproponowałby mu niższą marżę. Można przyjąć stawkę na poziomie 2,40 proc. zamiast 2,60 proc. Analogiczny kredyt na 30 lat z wkładem 20 proc. i marżą 2,40 proc. miałby sumę równych rat na poziomie 467 719 zł. Oznacza to, że prognozowany koszt kredytu z rządową gwarancją jest większy o 28 proc. Taki sam wynik otrzymamy przy uwzględnieniu rocznej inflacji wynoszącej średnio 2,50 proc. rocznie w ciągu kolejnych 30 lat.

Warto pamiętać, że w analizowanym przykładzie znacznie większy łączny koszt gwarantowanego kredytu jest związany z wyższą miesięczną ratą. Kredytobiorcy korzystający z rządowej gwarancji w skali miesiąca średnio zapłacą bankowi o 362 zł więcej. To wynik zakładający uśrednioną stopę WIBOR 3M na poziomie 2,50 proc. i porównanie do kredytu z wkładem 20 proc. oraz mniejszą marżą (2,40 proc.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że beneficjenci rządowego wsparcia będą mieli możliwość zmniejszenia łącznych kosztów kredytu. Ten wariant na pewno opracowano z myślą o poprawie sytuacji demograficznej kraju. Rząd deklaruje, że w przypadku narodzin drugiego dziecka, saldo zadłużenia związane z gwarantowanym kredytem spadnie o 20 tys. zł.

Analogiczna spłata długu dokonana ze środków BGK wyniesie 60 tys. zł po narodzinach trzeciego dziecka i 20 tys. zł w przypadku następnego potomka. W sumie państwo spłaci jednej rodzinie wielodzietnej zadłużenie bankowe o wartości nawet 100 tys. zł. Można mieć jednak wątpliwości, czy raczej niezamożne i obciążone wysokimi kosztami kredytowymi rodziny faktycznie będą szybko się powiększać.