Zbigniew Jagiełło dla money.pl: Rynek kredytów hipotecznych wymaga zmian. To moja propozycja

Autorem artykułu jest Zbigniew Jagiełło

Od lat zwracałem uwagę, że rynek kredytów hipotecznych w Polsce wymaga poważnych zmian, aby był bezpieczniejszy dla klientów i banków. Nie wdając się w dzisiejsze spory, kto winien i co zrobić "na gwałt", ale opierając się na przysłowiu, by nie być mądrym po szkodzie, składam pod rozwagę propozycję długoterminowego rozwiązania tego ważnego dla Polaków problemu.

Po pierwsze, należy doprowadzić do silnej dominacji kredytów opartych o stałą stopę procentową (interesariusze tacy jak państwo, NBP, MF i KNF mają tutaj różne narzędzia regulacyjne, takie jak podatek od aktywów bankowych, wagi ryzyka dla kredytów hipotecznych, rekomendacje nadzorcze itp.). Obecnie dostępna długość stałej stopy procentowej jest ograniczona do około 5-7 lat, co wynika z braku rynku instrumentów typu IRS w złotych o dłuższych terminach. Można ją wydłużyć znacznie, ale wymaga to wsparcia, najpewniej NBP i MF, które powinny wspólnie z bankami stworzyć rynek instrumentów IRS w zł o długich terminach. Rozwiązanie takie stosowane było na Węgrzech.

Po drugie, kredyty hipoteczne brane po raz pierwszy w życiu na pierwsze mieszkanie (dom) powinny być objęte specjalnymi regulacjami. W tym celu należy powołać Krajowy Fundusz Hipoteczny – KFH. Fundatorami powinny być Bank Gospodarstwa Krajowego i/lub Polski Fundusz Rozwoju. Fundusz skupowałby od banków komercyjnych na swoją książkę kredytową kredyty hipoteczne udzielane przez te banki na rzecz tej grupy interesariuszy (pierwszy kredyt na pierwsze mieszkanie/dom i nieposiadanie innej nieruchomości mieszkalnej, zdefiniowana maksymalna wielkość kredytowanego mieszkania/domu itp.).

Umowa kredytowa powinna być standardowa dla każdego klienta i dla wszystkich banków zainteresowanych dystrybucją tego typu kredytu, wynagrodzenie banku powinno być prowizyjne za udzielony kredyt, w tym weryfikację dokumentów, ocenę zdolności kredytowej, wycenę nieruchomości, różne czynności administracyjne itp., i odsetkowe za czas obsługi kredytu na własnej bankowej książce kredytowej.

Kredyty te byłyby udzielane tylko na stałej stopie kredytowej. O jej wysokość dbałby właściciel funduszu (BGK i PFR). Finansowanie Krajowego Funduszu Hipotecznego byłoby oparte na fundingu z rynku finansowego w postaci obligacji emitowanych przez KFH i notowanych na rynku publicznym. Wsparcie NBP w zakresie kosztu długości stałej stopy nie musiałoby odbywać się na warunkach komercyjnych. Fundusz ten mógłby także skupić od banków kredyty hipoteczne udzielone w poprzednich latach na rzecz kredytobiorców spełniających te same warunki i skonwertować je – za zgodą klientów – na stałą stopę procentową.

Jasne jest, że wyżej wymieniona propozycja wymaga zmian legislacyjnych. Apeluję, więc do polityków, aby wsparli stworzenie długoterminowego fundamentu dla rozwiązania finansowania potrzeb mieszkaniowych milionów Polaków.