Rynek nowych mieszkań hamuje. Na spadki cen jednak nie ma co liczyć

Niepewna sytuacja geopolityczna związana z wojną w Ukrainie, wzrostem inflacji, cen energii i gazu, a także podwyżkami stóp procentowych odbija się już negatywnie na mieszkaniowym rynku. Jeszcze w ubiegłym roku deweloperzy osiągali doskonałe wyniki. Tymczasem w tym roku notują duże spadki sprzedaży. Tak źle nie było od dawna.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Na ten trend zwrócił uwagę na Twitterze Tomek Narkun, analityk rynku nieruchomości.

Z danych, które zamieścił, wynika, że spadki sprzedaży dotyczą zarówno dużych firm, jak i mniejszych deweloperów. Przykład? Sprzedaż firmy INPRO spadła w pierwszym kwartale tego roku aż o 63 proc. w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku. Duże spadki zanotował też Marvipol.

Maleje także liczba oddawanych mieszkań. Zarówno w styczniu, jak i w i lutym, deweloperzy oddali do użytku o 6,5 proc. mniej lokali mieszkalnych niż rok temu - wynika z danych GUS.

Dr Damian Kaźmierczak, główny ekonomista w Polskim Związku Pracodawców Budownictwa, nie ma wątpliwości, że ubiegłoroczny boom na rynku mieszkaniowym już się skończył.

Na polski rynek mieszkaniowy nadciągnęły ciemne chmury. Po pierwsze, coraz wyższe stopy procentowe i coraz bardziej restrykcyjna polityka kredytowa banków w drastyczny sposób ograniczyła dostęp do kredytów hipotecznych dla większej części społeczeństwa. Po drugie, po wybuchu wojny w Ukrainie wielu potencjalnych klientów wstrzymuje się z decyzją o nabyciu nowych lokali - wyjaśnia.

W biurach sprzedaży deweloperów zmniejszony ruch rozpoczął się jednak od momentu podwyżek stóp procentowych. - Wiąże się to z drastycznym zmniejszeniem zdolności kredytowej nabywców, którzy są świadomi, że obsługa takiego kredytu będzie droga i może zachwiać ich domowym budżetem. Dlatego dużo ostrożniej podejmują decyzje zakupowe, bo biorą pod uwagę, że zaciągnięty teraz kredyt będzie coraz droższy - wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ekspert przypomina jednocześnie, że od kwietnia tego roku weszły w życie zaostrzone rekomendacje KNF. Obecnie bank przy ocenie zdolności kredytowej klienta musi sprawdzić, czy będziemy w stanie spłacać kredyt, jeśli stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt. bazowych.

- Jeżeli więc obecnie mamy 4,5 pkt. bazowego, bank będzie musiał się upewnić, jak będzie wyglądać nasza zdolność, gdy stopa wyniesie 9,5 proc. Dodatkowo, przy udzielaniu kredytów banki będą brały pod uwagę wzrost kosztów utrzymania kredytobiorców. To są czynniki, które obecnie blokują popyt na rynku - mówi Patryk Kozierkiewicz.

Duży wpływ na obniżenie nastrojów wśród potencjalnych nabywców miała także rosyjska agresja na Ukrainę. Zdaniem Patryka Kozierkiewicza podobny trend wystąpił w marcu i kwietniu 2020 roku, czyli na początku pandemii. - Dla wielu osób obecna sytuacja to nie jest sprzyjający moment na zakup mieszkania, zwłaszcza że chodzi o zobowiązanie finansowe na co najmniej kilkaset tys. zł - wyjaśnia.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, uważa z kolei, że efektem obecnej sytuacji będą opóźniania rozpoczynania nowych inwestycji, m.in. ze względu na trudne do oszacowania koszty budowy. - Na razie nie ma więc szans na dojście do poziomu sprzedaży mieszkań sprzed roku. Na pewno nie nastąpi to także w najbliższych miesiącach - twierdzi. 

Z kolei Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości uważa, że dopiero najbliższy kwartał pokaże, czy trend związany ze spadkiem sprzedaży nowych mieszkań będzie trwały. - Moim zdaniem dużego hamowania na rynku na razie nie będzie, bo deweloperzy mają wiele rozpoczętych inwestycji i nowe pozwolenia na budowę. Poza tym rynek jest jeszcze mocno rozpędzony - mówi.

Jego zdaniem na sprzedaż deweloperów negatywnie wpływa jednak wzrost kosztów budowy oraz fakt, że zaczyna na nich brakować rąk do pracy, ponieważ wielu pracowników z Ukrainy zatrudnionych na polskich budowach wróciło do swojego kraju, aby walczyć na froncie. Dodatkowo rosną ceny energii i paliw, drożeją także materiały budowlane, a niektórych zaczyna brakować.

Ekspert zauważa również zmniejszenie popytu na rynku mieszkań. - Widać to m.in. po zwiększeniu działań reklamowych deweloperów. Tymczasem jeszcze pół roku temu, gdy wszystko się od razu sprzedawało, deweloperzy praktycznie nie musieli się reklamować - komentuje.

Tomasz Błeszyński uważa, że w efekcie niedługo może dojść do powtórki sprzed kilku lat, gdy deweloperzy wabili klientów dodatkowymi bonusami, aby sprzedać mieszkania. Oferowali np. zabudowę kuchni w cenie i promocje np. kup mieszkanie, a wygrasz zagraniczną wycieczkę.

Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo

Zapytaliśmy też ekspertów, czy w najbliższym czasie ceny mieszkań spadną. - Nie liczyłbym na to. Po pierwsze rośnie koszt pieniądza, w górę idą podatki, mamy wzrost inflacji oraz kosztów budowy. Ceny mieszkań więc nie spadną. Raczej deweloperzy, aby dalej sprzedawać mieszkania, będą musieli trochę obniżyć swoje marże - przewiduje Tomasz Błeszyński.

Z kolei Ewelina Staruch, analityczka rynku nieruchomości w Centrum AMRON, uważa, że wzrosty cen mieszkań nie będą już tak spektakularne jak w 2021 roku i mogą nie przekroczyć poziomu inflacji.

Dodatkowo według niej popyt na mieszkania nie zmaleje, a wręcz przeciwnie - jeszcze bardziej wzrośnie. Powód? Polska wciąż zajmuje jedno z ostatnich miejsc, jeśli chodzi o liczbę mieszkań przypadających na mieszkańca. Deficyt ten może się jeszcze pogłębić ze względu na osiedlenie się w Polsce uchodźców z Ukrainy. Analitycy PKO BP szacują, że w perspektywie kilku lat będzie zapotrzebowanie na dodatkowe 230 tys. mieszkań.

Obecny trend zmniejszenia popytu i sprzedaży mieszkań może być więc chwilowy. Długoterminowo - jakkolwiek to zabrzmi - obecna sytuacja może pozytywnie wpłynąć na rynkowy popyt. Część uchodźców, która dotarła do Polski, zostanie tutaj na stałe, w związku z tym będzie musiała gdzieś zamieszkać - uważa Patryk Kozierkiewicz.

Jednak według Damiana Kaźmierczaka na razie trudno jest jednak przewidzieć, w jaki sposób napływ fali uchodźców wpłynie na rynek mieszkaniowy. - Wciąż nie wiemy, ilu z nich ostatecznie pozostanie w Polsce na stałe - mówi.

Nasi rozmówcy są jednak zgodni, że obecna sytuacja stwarza idealne warunki dla budowy mieszkań na wynajem realizowanych przez zagraniczne fundusze w ramach rynku PRS.

- Deweloperzy, którzy muszą zmierzyć się ze spadkiem popytu, będą starali się to zniwelować poprzez zacieśnienie współpracy z funduszami PRS - twierdzi Damian Kaźmierczak. Według eksperta to także szansa na to, że rynek najmu w Polsce w końcu zacznie się profesjonalizować.

.