Coraz mniej Polaków stać na własne mieszkanie. Zdolność kredytowa spadła dramatycznie

Stopy procentowe systematycznie rosną od października 2021 roku. Sytuację komplikuje galopująca inflacja i wzrost rachunków za gaz i energię. W środę Rada Polityki Pieniężnej już po raz siódmy z rzędu podniosła stopy procentowe, tym razem o 1 pkt proc., a w efekcie stopa referencyjna wzrosła do 4,5 proc. w skali rocznej.

Skala podwyżki zaskoczyła nawet analityków, którzy szacowali wzrost stóp procentowych o 0,5 pkt proc., a niektórzy o 0,75 pkt proc. Rada zdecydowała się jednak na dużo radykalniejszy krok. Ma to być odpowiedź na dwucyfrową inflację.

Niestety, to fatalna wiadomość dla tych, którzy planowali w tym roku pożyczyć z banku pieniądze na zakup mieszkania lub domu, bo kredyty będą jeszcze droższe. Tymczasem już od września ubiegłego roku zdolność kredytowa Polaków spadła średnio o 30 proc. Jakby tego było jeszcze mało, od 1 kwietnia weszły nowe rekomendacje KNF, które jeszcze bardziej utrudnią staranie o kredyt.

W praktyce oznacza to, że teraz trzeba zarabiać dużo więcej, aby dostać kredyt niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Można się spodziewać, że w najbliższym czasie udzielane kwoty kredytów będą zatem dużo niższe. Niestety, wiele osób może dostać także odmowę.

Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander, wylicza to na przykładzie czteroosobowej rodziny z dwójką dzieci z łącznym dochodem 8 tys. netto.

– W październiku 2021 r. taka rodzina mogła liczyć średnio na uzyskanie kredytu w wysokości 591,5 tys. zł. W marcu tego roku było to już 432,6 tys. zł, a w kwietniu, czyli po kolejnych podwyżkach stóp procentowych, kwota ta spadnie najprawdopodobniej do ok. 330 tys. zł – szacuje ekspert.

Dlaczego zdolność kredytowa Polaków tak szybko spada? Głównym powodem jest oczywiście wzrost stóp procentowych, które rosną od jesieni 2021 roku. Jednak raty kredytów rosną dlatego, że w górę idą stawki WIBOR, które są podstawą oprocentowania hipotek. Obecnie sięgają już blisko 4,9 proc. Analitycy szacują, że za kilka miesięcy mogą osiągnąć nawet 6 proc.

Dodatkowo od 1 kwietnia obowiązują nowe rekomendacje KNF. Zgodnie z nimi banki powinny teraz uwzględniać, m.in. wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co ma związek m.in. z wysoką inflacją.

Nowa rekomendacja zakłada także, że środki przeznaczane przez kredytobiorców co miesiąc na spłatę rat i innych zobowiązań finansowych nie powinny teraz przekraczać 40 proc. dochodów dla osób o niskich dochodach oraz 50 proc. przy wyższych.

Ponadto KNF zaleca bankom, aby do liczenia zdolności kredytowej przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. Dotychczasowa rekomendacja mówiła, żeby oprocentowanie do takich analiz podwyższać o 2,5 pkt proc.

To radykalna zmiana dla kredytobiorców. Konrad Pluciński, ekspert Totalmoney.pl, wskazuje, że przyjmując marżę banku na poziomie 2 proc. i stawkę bazową WIBOR 3M na poziomie 3,81 proc., banki powinny teraz liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniesie aż 10,81 proc.

Tymczasem jeszcze w ubiegłym roku raty kredytów były wyjątkowo niskie, trwał kredytowy boom, a banki były dosłownie zasypane wnioskami o hipoteki.

Według danych NBP dla kredytów wypłaconych w lutym 2021 roku średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło zaledwie 2,82 proc.

Tymczasem w najbliższym czasie zdolność kredytowa Polaków jeszcze bardziej stopnieje, zwłaszcza że RPP najprawdopodobniej będzie jeszcze dalej podwyższać stopy procentowe, bo takie są zapowiedzi.

W najtrudniejszej sytuacji znajdą się wówczas te osoby, które obecnie chcą zaciągnąć kredyt. Kolejne podwyżki stóp procentowych spowodują, że będzie im trudniej go dostać. Tymczasem jeszcze w ubiegłym roku we wrześniu trzyosobowa rodzina, w której zarabiają dwie osoby i każda z nich dysponuje średnią krajową, mogła zaciągnąć kredyt w wysokości 700 tys. zł, a dziś zaledwie 450-500 tys. zł – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment. 

Spadek popytu na kredyty jest nieunikniony. Z danych BIK wynika, że w styczniu 2022 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28,03 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu z 37,82 tys. rok wcześniej – to spadek o 25,9 proc.

Jednak, co ciekawe, w marcu liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe znacznie wzrosła.

"Rynek hipotek pod względem wniosków kredytowych w marcu poszedł mocno w górę, szczególnie w drugiej połowie miesiąca. Klienci wysyłali wnioski przed wdrożeniem nowej rekomendacji" – napisał na Twitterze Tomek Narkun, analityk rynku nieruchomości.

Wzrost liczby wniosków o kredyty w marcu oznacza, że wielu kredytobiorców chciało zdążyć ze złożeniem wniosku jeszcze przed wejściem w życie wspomnianych rekomendacji. – Przemawia za tym fakt, że duże wzrosty pojawiły się dopiero w ostatnim tygodniu marca. Tym bardziej ciekawy będzie kwiecień – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

Ekspert uważa jednak, że obserwowany ostatnio duży wzrost popytu na wynajem i związany z tym gwałtowny wzrost stawek czynszu, może ograniczyć negatywny wpływ ostatnich podwyżek stóp procentowych. Powód? Jego zdaniem nawet podwyższona rata kredytu może być bardziej atrakcyjna w porównaniu z wysokością czynszu.

Z kolei Bartosz Turek spodziewa się, że popyt na kredyty może się ożywić pod koniec maja, gdy uruchomiony zostanie program kredytów bez wkładu własnego. – To może spowodować, że wiele osób, zdecyduje się na zakup swojego pierwszego mieszkania. Powodzenie programu w dużej mierze zależy jednak od tego, jaką ofertę przygotują banki – komentuje.

Z rządowym programem większych nadziei nie wiąże natomiast Jarosław Sadowski. – Niestety w tej kwestii nie byłbym optymistą. Od kwietnia tego roku zdolność kredytowa może tak znacząco zmaleć, że znaczenie programu będzie niewielkie – komentuje.

Podobnego zdania jest Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. – Nie jest sztuką stworzyć taki program, ale przygotować go w taki sposób, aby realnie działał. Obawiam się, że ten program będzie fikcją, bo kluczową kwestią jest dostępność odpowiednich mieszkań w ofercie deweloperów – mówi.

Dodaje, że, z jego rozmów z klientami wynika, że wielu z nich wstrzymuje się teraz z decyzjami. – Oglądają mieszkania oferowane przez deweloperów, ale na razie wstrzymują się, bo obawiają się, czy będą w stanie spłacać zaciągnięte dzisiaj kredyty. Nie ma w tym nic dziwnego, bo inflacja cały czas rośnie – mówi Błeszyński.

Ekspert uważa, że siódma z rzędu podwyżka stóp procentowych to bardzo zła wiadomość dla całego rynku nieruchomości. Bo spowoduje nie tylko spadek zainteresowania kredytami, ale podniesie i tak wysokie koszty realizacji inwestycji deweloperskich. Jego zdaniem niektóre projekty mogą być wręcz zagrożone, zwłaszcza że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w I kwartale tego roku mocno spadła.