Ile kosztują zwykłe mieszkania? Eksperci pokazują problem ze średnią ceną

Portal RynekPierwotny.pl komentuje w informacji prasowej, że średnia cena metra kwadratowego coraz częściej mówi więcej o układzie oferty niż o koszcie mieszkania kupowanego przez przeciętnego nabywcę. – Zmiany średniej ceny metra kwadratowego zależą w głównej mierze od przesunięć w strukturze cenowej oferty. Gdy na rynek trafia duża pula mieszkań znacznie droższych od rynkowej średniej, wskaźnik rośnie – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Średnia cena metra kwadratowego jest użytecznym wskaźnikiem, ale przede wszystkim do obserwowania trendów i zmian w ofercie deweloperskiej. Jeśli jednak chcemy odpowiedzieć na pytanie, ile naprawdę kosztuje mieszkanie dla przeciętnego kupującego, lepiej spojrzeć na medianę. Bo to ona pokazuje rynek nie taki, jak wygląda w statystyce, ale taki, jakim jest w rzeczywistości - dodaje. Mediana to miara statystyczna, która dzieli badany zbiór danych na dwie równe części. Połowa obserwacji ma wartości mniejsze lub równe medianie, a połowa większe lub równe. Jest to odporniejsza na wartości skrajne alternatywa dla średniej arytmetycznej.

Jak czytamy w materiale serwisu RynekPierwotny.pl, "problem ze średnią polega na tym, że wrzuca do jednego worka zupełnie różne światy: luksusowe apartamenty i mieszkania kupowane często na kredyt. Efekt jest taki, że liczba wygląda efektownie, ale nie zawsze trafnie opisuje rzeczywistość".

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu w Warszawie średnia sięgnęła 20 tys. zł za mkw., ale mediana wyniosła 17,6 tys. zł. To oznacza różnicę rzędu 13 proc., która pokazuje skalę wpływu najdroższych lokali na statystykę. Jak czytamy, na początku 2026 r. na warszawski rynek trafiło sporo inwestycji z najwyższej półki. W Liberty Tower ceny dochodziły do 45 tys. zł za mkw., w Murano od Profbud do 54 tys. zł za mkw., a w luksusowym projekcie na Woli realizowanym przez Monting Development najdroższe apartamenty osiągały 80,4 tys. zł za mkw. To niewielka część rynku, ale właśnie takie mieszkania najmocniej zawyżają średnią.

Ten mechanizm widać także poza stolicą. W Krakowie średnia cena nowego mieszkania wynosiła 17,1 tys. zł za mkw., a mediana 16 tys. zł. We Wrocławiu było to odpowiednio 15,3 tys. i 14,3 tys. zł, a w Poznaniu 14,3 tys. i 13,2 tys. zł. Z kolei w Łodzi rozbieżność między tymi wskaźnikami pozostaje niewielka, bo tam segment luksusowy ma mniejszy wpływ na cały rynek.

RynekPierwotny.pl podkreśla, że pełniejszy obraz daje także patrzenie na średnią w podziale na trzy segmenty rynku nieruchomości. W popularnej części rynku, określanej jako economy i economy plus, średnia cena w ofercie od dwóch lat utrzymuje się w Warszawie na poziomie ok. 17 tys. zł za mkw. i nie rośnie. To właśnie ten segment ma najszerszą ofertę i to po takie mieszkania najczęściej sięgają kupujący.

Inaczej wygląda sytuacja w grupie upper-middle i premium. Jak wskazał Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena mieszkań z wyższej półki wzrosła w Warszawie w ciągu dwóch lat o 37 proc. - z ok. 31 tys. do 42 tys. zł za mkw. Wpływ miały na to m.in. projekty Szara 10A, Rozbrat 44, Chłodna 35 i Villa Bogoria, gdzie przeciętne mieszkanie kosztuje od 6 mln zł wzwyż. Według ekonomisty takich inwestycji jest dziś w stolicy wyraźnie więcej niż wcześniej.

W pierwszych miesiącach 2026 r. można było odnieść wrażenie, że warszawski rynek pierwotny znów mocno przyspiesza. Średnia cena metra kwadratowego (bez podziału na segmenty rynku) wzrosła od początku roku o ok. 8 proc. Jednak w maju do sprzedaży weszło więcej mieszkań w umiarkowanych cenach, co zaczęło zmieniać obraz rynku.

Portal wskazuje tu m.in. ponad 100 lokali w inwestycji Głębocka Vita i przeszło 700 mieszkań w kolejnych etapach Bulwarów Praskich. To nie jest segment premium, dlatego średnia cena nowych mieszkań w Warszawie może lekko spaść - do ok. 19,9 tys. zł za mkw. Nie będzie to efekt obniżek u deweloperów, lecz konsekwencja innego układu ofert dostępnych na rynku.

Źródło: RynekPierwotny.pl