NAJUBOŻSZYM POTRZEBNE SĄ TANIE STANDARDOWE MIESZKANIA NA WYNAJEM A NIE APARTAMENTOWCE DO KUPIENIA NA WŁASNOŚĆ. Tymczasem urzędowe relacje ekonomiczne inwestycji mieszkaniowych do kosztów eksploatacji mieszkania i nadal regulowanych czynszów nie czynią inwestycji w budownictwo czynszowe opłacalnymi nigdzie poza pewnymi lokalizacjami położonymi w ścisłych centrach dużych miast, ale z możliwością równoczesnego wynajmu lokalu użytkowego i garażu. Tak, więc nie będzie budowania nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem i nie będzie poprawy mobilności pracowników, czyli możliwości przesiedlania się, co kilka lat do innego miasta w poszukiwaniu lepszego zatrudnienia. Nie wyobrażam sobie, bowiem w Polskich warunkach sprzedawania mieszkania w jednym mieście i kupowania w innym, co kilka lat, gdy zachodzi potrzeba przeniesienia się „za pracą”. A to jest podstawa likwidacji bezrobocia strukturalnego w pewnych regionach jest, bowiem wielu bezrobotnych fachowców, których w innych regionach brakuje, ale Ci bezrobotni fachowcy nie mają pieniędzy, aby kupić sobie mieszkanie tam gdzie jest dla nich praca, bo ich mieszkania tam gdzie jest bezrobocie są tanie i zdewastowane, a tam gdzie brak rąk do pracy jest drożyzna.

Prognoza Wrocław IV kw. 2012r:

1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w stanie do zamieszkania z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM będzie wynosić 10.650÷11.950PLN/m2, średnio ok. 11.300PLN/m2, (bez GARAŻU 10.000÷11.300PLN/m2),

w I kw. 2009 ok. 10.000PLN/m2 (z GARAŻEM, Balkonem lub Tarasem)

Średnioroczny wzrost cen w latach III kw. 2007r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.300/9.100)^1/5,25 - 1) x 100% = 4,21%,

Średnioroczny wzrost cen w latach I kw. 2009r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.300/10.000)^1/3,75 - 1) x 100% = 3,31%,


2) spadek marży zysku deweloperów z 15-25% w roku 2007, do ok. 7-15% w roku 2012 w tym segmencie rynku, spowodowany presją kosztu wynagrodzeń pracowników budowlanych i wzrostem cen gruntów,

3) Udział kosztu uzbrojonego GRUNTU budowlanego w Kosztach Inwestycji wynosić będzie:
35÷55% = koszt gruntu / (koszt budowy + koszt gruntu). Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%, dla okolic Wrocławia, cena 365÷685 PLN/m2, średnia 525 PLN/m2 dla budownictwa mieszkaniowego niskiego i współczynniku intensywności wykorzystania gruntu wiwg wynoszącym:
wiwg = 0,12÷0,17 (średnia rynkowa pow. zabudowy x przeliczeniowa liczba kondygnacji użytkowych / pow. Gruntu),
przy wiwg = 0,18÷0,25, średnia cena podwrocławskiej uzbrojonej działki budowlanej będzie wynosić ok.595PLN/m2,

4) wzrost podaży mieszkań rynek pierwotny do ok. 7000÷7500 rocznie, przy wzrastającym popycie 4÷7% rocznie i jego stabilizacją na poziomie ok. 10÷11 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców,

5) nie nastąpi spadek wzrostu PKB poniżej 5% rocznie, przy inflacji 2,5% +/- 1%,


6) zostaną wprowadzone warunki umożliwiające długoterminowy trwały pozytywny przyrost naturalny, bez: pół żartem, pół serio „elementów kreatywnej improwizacji i krótkotrwałego doktorowania legislacyjnego”


NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 22.07.2007r.

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, cena 8450÷9750zł/m2 (średnia 9100zł/m2 na III kw.2007), a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie do średnio 10000zł/m2 w I kw. 2009r.!!!(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach III kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.


Przeprowadźmy bieżącą analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM (koszt GARAŻU w cenie m2 mieszkania uwzględniono !!!) na III kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9100zł/m2= 819.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2009r., przyjęto 6% roczny wzrost cen:
CM(2009)=CM*1,06^1,5 =819.000*1,091=894.000zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007-2008r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU IV kw. 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1700÷2900zł/m2


3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007-2008r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷445zł/m2(średnia 345zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 26.000zł ok. 7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*3150zł/m2=378.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebną na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)