Inwestor onet
/ 81.219.230.* / 2007-09-18 12:01
NIERUCHOMOŚCI - Wrocław IV kw. 2012r:
1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie wykończonym:
- średnia ok. 9.300PLN/m2 (8.650÷9.850PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
- średnia ok. 8.700PLN/m2 bez GARAŻU (8.000÷9.400PLN/m2),
Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w DOBREJ lokalizacji w stanie wykończonym:
- średnia ok. 9.900PLN/m2 (9.250÷10.550PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w B. DOBREJ lokalizacji w stanie wykończonym:
- średnia ok. 10.450PLN/m2 (9.500÷11.200PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
w IIIkw. 2009r. NOWE MIESZKANIE w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie wykończonym:
- ok. 8.500PLN/m2 z GARAŻEM ,
- bez garażu 8.000PLN/m2,
w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie wykończonym wynosi:
- z GARAŻEM ok. 7.950PLN/m2 (7.600÷8.300)PLN/m2 , Balkonem lub Tarasem,
- bez GARAŻU ok. 7.450PLN/m2 (7.100÷7.800)PLN/m2.
w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w DOBREJ lokalizacji w stanie wykończonym wynosi:
- z GARAŻEM ok. 8.350PLN/m2 (7.950÷8.750)PLN/m2 , Balkonem lub Tarasem,
- bez GARAŻU ok. 7.850PLN/m2 (7.450÷8.250)PLN/m2.
Średnioroczny wzrost cen NOWYCH MIESZKAŃ, lokalizacja PRZECIĘTNA w latach III kw. 2007r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((9.300/7.950)^1/5,25 - 1) x 100% = 3,03%,
Średnioroczny wzrost cen w latach III kw. 2009r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((9.300/8.500)^1/3,25 - 1) x 100% = 2,81%,
2) spadek marży zysku deweloperów z 15-25% w roku 2007, do ok. 12-16% w 2009r. i 8-14% w 2011-2012r. w tym segmencie rynku, spowodowany presją kosztu wynagrodzeń pracowników budowlanych i wzrostem cen gruntów,
3) Udział kosztu uzbrojonego GRUNTU budowlanego(woda, prąd) w Wartości Inwestycji(wartość rynkowa nieruchomości po przeprowadzeni optymalnego procesu inwestycyjnego, możliwego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i kosztu uzbrojenia terenu, jeżeli taki zaistnieje) będzie wynosić:
35÷55% = koszt gruntu / (Wartości Inwestycji, łącznie z gruntem). Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%, dla okolic Wrocławia ok. 10km od granicy miasta dla budownictwa mieszkaniowego niskiego i współczynniku intensywności wykorzystania gruntu wiwg wynoszącym:
wiwg = 0,12÷0,18 (średnia rynkowa pow. zabudowy x przeliczeniowa liczba kondygnacji użytkowych / pow. Gruntu).
PODWROCŁAWSKIE działki budowlane do 10 km od granicy miasta, wiwg = 0,12÷0,18, o uzbrojeniu (woda, prąd), w 2012r. będą kosztować w lokalizacji:
- przeciętna 395÷495PLN/m2 (średnia 445PLN/m2),
- dobra 460÷550PLN/m2 (średnia 505PLN/m2),
- bardzo dobra 515÷645PLN/m2 (średnia 580PLN/m2).
Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe.
PODWROCŁAWSKIE działki budowlane do 10 km od granicy miasta, wiwg = 0,12÷0,18, w pełni uzbrojone (woda, prąd, gaz, kanalizacja) będą o 10÷15% droższe od tych uzbrojonych tylko w wodę, prąd, w 2012r. będą kosztować w lokalizacji:
- przeciętna 455÷565PLN/m2 (średnia 510PLN/m2),
- dobra 520÷650PLN/m2 (średnia 585PLN/m2),
- bardzo dobra 590÷740PLN/m2 (średnia 665PLN/m2).
Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe.
Ceny powyżej 845PLN/m2 tylko działek w BIELANACH WROCŁAWSKICH.
Jeżeli ze względu na szerokość działki jest możliwe wybudowanie 2,3 domów,
ceny gruntów PLN/m2 będą to odzwierciedlały.
4) wzrost podaży mieszkań rynek pierwotny do ok. 6700÷7000 rocznie, przy wzrastającym popycie 3÷5% rocznie i jego stabilizacją na poziomie ok. 9÷10 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców,
6) Szczególnie atrakcyjnymi terenami staną się tereny leżące na zachód od WROCŁAWIA. Będzie to spowodowane rozbudową lotniska wrocławskiego STRACHOWICE, infrastruktury drogowej połączenia z lotniskiem oraz realizacją budowy obwodnicy wrocławskiej i projektów EURO2012 zlokalizowanych po tej stronie Wrocławia,
5) nie nastąpi spadek wzrostu PKB poniżej 4,25% rocznie, przy inflacji 2,5% +/- 1%,
6) zostaną wprowadzone warunki umożliwiające długoterminowy trwały pozytywny przyrost naturalny, bez: pół żartem, pół serio „elementów kreatywnej improwizacji i krótkotrwałego doktorowania legislacyjnego”,
7) Blokowiska osiągną ceny w IVkw. 2012r. ok.5.950÷7.450zł/m2(stan po remoncie).
NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU
PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:
Aktualizacja 13.09.2007r.
NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, lokalizacja PRZECIĘTNA, cena 7.600÷8.300zł/m2 (średnia 7.950zł/m2 na III kw.2007),
a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie do średnio 8.500zł/m2 w III kw. 2009r.!!!(7.950zł/m2 bez garażu, balkonu).
Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach III kw. 2007r. 8.950÷12.950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYMI DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.
W 2012r. najdroższe nowe APARTAMENTY osiągną ceny 20.000÷25.000PLN/m2, tylko, że jest to b. wąski rynek ok. 0,25-0,35% udziału w pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.
Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.
Przeprowadźmy bieżącą analizę opłacalności inwestycji.
Przykład:
Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!
1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 95m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM o pow. 17m2 (koszt GARAŻU 17m2 w cenie m2 mieszkania uwzględniono !!!) na III kw. 2007r., lokalizacja PRZECIĘTNA:
CM = Cena MIESZKANIA 95m2 = 95m2*7.950zł/m2= 755.250zł
Cena MIESZKANIA z GARAŻEM na III kw. 2009r., roczny wzrost cen 3,40%(w latach 2007-2009):
CM(2009)=95*8.500zł/m2=807.500zł, przyjęto dalej 808.000zł,
2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w tym 8m2 pomieszczenie gospodarcze, w cenach materiału i robocizny w 2007-2008r., działka PRZECIĘTNA lokalizacja, uzbrojenie: woda, prąd i cenie ok. 200-240 zł/m2(średnia 220zł/m2) w IV kw. 2007r., odległość od granicy miasta ok.8km wynosi:
120m2* ((BUDYNEK (2800÷3300)zł/m2+DZIAŁKA (1300÷1500)zł/m2)) = ok. 492.000÷576.000zł
Wartość środkowa DT = 534.000 zł
BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.8km od granicy miasta
Ceny GRUNTU IV kw. 2007r. w PRZECIĘTNYCH lokalizacjach 200÷240zł/m2 (średnia 220zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1300÷1500zł/m2,
tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1300÷1500zł/m2
Cena działki w IV kw. 2007r. w DOBREJ lokalizacji 15% więcej tj.(230÷280zł/m2) średnio 255zł/m2.
Cena działki w IV kw. 2007r. w BARDZO DOBREJ lokalizacji 30% więcej tj.(280÷340zł/m2) średnio 310zł/m2.
3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 w tym 8 m2 pomieszczenie gospodarcze, cena 2400÷2700zł/m2 w 2007-2008r., alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007-2008r. działka PRZECIĘTNA lokalizacja, uzbrojenie: woda, prąd i cenie ok. 200-240 zł/m2(średnia 220zł/m2) w IV kw. 2007r., odległość od granicy miasta ok.8km wynosi:
120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1300÷1500)zł/m2)) = ok. 444.000÷504.000zł
Wartość środkowa DG = 474.000 zł
Cena działki w IV kw. 2007r. w DOBREJ lokalizacji 15% więcej tj.(230÷280zł/m2) średnio 255zł/m2.
Cena działki w IV kw. 2007r. w BARDZO DOBREJ lokalizacji 30% więcej tj.(260÷320zł/m2) średnio 290zł/m2.
Co z tego wynika:
Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE
KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):
1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie
2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:
250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:
a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta
KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 7km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:
Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km - rocznie
Alternatywy:
2.1. Zakup drugiego CZTEROLETNIGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego zamiast NOWEGO samochodu, a wpływ na roczne koszty:
250*30*(0,35+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= ok. 7400zł/rocznie. Oszczędność 2600zł/rocznie
Przy zakupie CZTEROLETNIEGO samochodu używanego możliwość obniżenia parametru Kd(1km) do KD(1km)=500zł/km
(dalej ten wariant pominięto).
2.2. Zakup drugiego OŚMIOLETNIEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego zamiast NOWEGO samochodu, a wpływ na roczne koszty:
250*30*(0,20+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= ok. 6250zł/rocznie. Oszczędność 3750zł/rocznie
Przy zakupie OŚMIOLETNIEGO samochodu używanego możliwość obniżenia parametru Kd(1km) do KD(1km)=400zł/km
(dalej ten wariant pominięto).
3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 2*8÷12km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.
4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)
5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.
6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono
7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)
Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie
WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 8%(stopa dyskontowa 1,055 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 11000/0,055 = 18,(18)*11000zł = 200.000zł( dla odległości od granicy miasta max.8km).
WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 18,(18)*650zł/km=12.000zł/km
I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.8km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 95m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:
CM - DT =808.000 - 534.000 = 274.000zł
Po korekcie wartością Wb=200.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 74.000zł !!! od MIESZKANIA95m2.
CM - DT - Wb = 74.000zł
I to są NASZE oszczędności = 74.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!
II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.8km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 95m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:
CM - DG =808.000 - 474.000 = 334.000zł
Po korekcie wartością Wb=200.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 134.000zł !!! od MIESZKANIA95m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 129.000zł
I to są NASZE oszczędności = 129.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!
PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 8km= 8km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej
Wtedy, Wb(Kd)=200.000zł + 0km*12.000zł/km
Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna
808.000 - 534.000 - 200.000=74.000zł to zakup działki w cenie 200÷240zł/m2(średnia 220zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 74.000zł ok. 20,2%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego 120m2 pow. użytkowej w 2008r. w wysokości 120m2*3050zł/m2=366.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub wybudowanie:
1. Przy zakupach NOWEGO samochodu osobowego średniej klasy:
- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 144m2, 24m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 173m2, 53m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).
2. Przy zakupach samochodu CZTEROLETNIEGO zamiast NOWEGO oszczędności (2600 + 150)zł/rocznie, co dale wartość bieżącą (2600 + 150)*18,(18))=ok. 50.000zł., którą można przeznaczyć na wybudowanie:
- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 160m2, 40m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 193m2, 73m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).
3. Przy zakupach samochodu OŚMIOLETNIEGO zamiast NOWEGO oszczędności (3750+ 250)zł/rocznie, co dale wartość bieżącą (3750 + 250)*18,(18)=ok. 75.000zł., którą można przeznaczyć na wybudowanie:
- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 169m2, 49m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 202m2, 82m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).
Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.
Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)