Mieszkanie z licytacji komorniczej – czym się charakteryzuje?
Licytacja komornicza ma charakter otwarty, co oznacza, że może przyjść na nią każdy (oprócz komornika, dłużnika oraz ich bliskich). Warunkiem jest jedynie wpłata wadium, które wynosi 10 proc. kwoty oszacowania. Mieszkania, będące przedmiotem zainteresowania, pochodzą od dłużników, wobec których zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Najczęściej są to osoby zadłużone wobec banków, które udzieliły im kredytu hipotecznego. Komornik zajmuje lokal i ogłasza licytację, by uzyskać pieniądze na spłatę wierzyciela.
Gdzie szukać ofert mieszkań z licytacji?
Komornik ma obowiązek ogłosić planowaną licytację z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Informacji na ten temat można szukać na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej lub na stronach internetowych danego komornika. Informacje na temat licytacji mogą zawisnąć także w budynku sądu rejonowego, urzędu gminy lub pojawić się w lokalnych mediach. Obwieszczenie powinno zawierać informacje, takie jak|: jakie mieszkania idą pod młotek, kiedy odbędzie się licytacja, jaka jest suma oszacowania i cena wywoławcza, jaką komornik przewiduje rękojmię oraz kiedy można obejrzeć nieruchomość.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać?
Licytacja komornicza mieszkania wydaje się idealną okazją na nabycie lokalu za małe pieniądze. Kuszą szczególnie teraz, gdy na rynku pojawiają się zawrotne sumy. Warto jednak wiedzieć, że taka inwestycja nie zawsze się opłaca, a nowy właściciel może natrafić na poważne i kosztowne problemy. Często zdarza się, że w mieszkaniu zajętym przez komornika wciąż są starzy lokatorzy. Nabywcę może wówczas czekać postępowanie eksmisyjne.
Lokal może być w złym stanie, a wycena komornika nie zawsze odpowiada fachowej wiedzy i rzetelnej ocenie. Przed zakupem takiego mieszkania powinno się zajrzeć do księgi wieczystej, w której widnieją istotne informacje, np. czy lokal nie jest obciążony prawem dożywotniego użytkowania lokalu lub hipoteką.
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej z hipoteką przymusową może być bardzo dużym utrudnieniem. Hipoteka przymusowa nie ulega przedawnieniu – obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. Hipoteka nie wygasa w momencie licytacji komorniczej. To nowy nabywca musi więc liczyć się z koniecznością spłaty wierzycieli.
Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?
Domy z licytacji komorniczej mogą prezentować się jako dobra oferta tylko wtedy, gdy spełnione zostaną poniższe warunki:
- lokal musi być pozbawiony obciążeń, a nowy nabywca powinien znać jego sytuację prawną,
- nowy nabywca powinien dokładnie obejrzeć mieszkanie przed przystąpieniem do licytacji,
- nabywca ma środki na pokrycie wadium oraz ma możliwość zapłacenia pełnej kwoty za nieruchomość,
- cena lokalu powinna być niższa, niż zakładają ceny rynkowe.
W przeciwnym wypadku oferta może przynieść zainteresowanemu więcej szkód niż korzyści.
Ile kosztuje mieszkanie na licytacji komorniczej?
Jak wygląda licytacja komornicza? Zasady są jasne – wygrywa ten, kto da najwięcej. Cena wyjściowa jest zawsze niższa niż rynkowa wartość sprzedawanej nieruchomości. Cena wywoławcza, czyli najniższa cena, za jaką można kupić mieszkanie od komornika, wynosi często 3/4 (na pierwszej licytacji) i aż 2/3 (na drugiej licytacji) ceny odzwierciedlającej wartość rynkową. Mieszkania na licytacjach są więc o wiele tańsze niż te kupowane od pośrednika czy dewelopera.
Kupno mieszkania z licytacji komorniczej na kredyt – co na to banki?
Kupno mieszkania od komornika, jak każda inwestycja, wymaga posiadania odpowiednich środków. Warto pamiętać, jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości. Wylicytowane mieszkanie należy w całości opłacić w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możliwe jest staranie się o przedłużenie tego terminu, jednak nie w okresie dłuższym niż miesiąc. Z tego powodu wielu zainteresowanych decyduje się na zaciągnięcie kredytu. Nie wszystkie banki dają swoim klientom taką możliwość.
Bank, który zgodzi się na takie finansowanie, może przed licytacją komorniczą nieruchomości wydać klientowi promesę kredytową. Jest to przyrzeczenie, że udzieli on kredytu na daną inwestycję. Bank, zgadzając się na finansowanie mieszkania z licytacji komorniczej, wymaga jednak od klienta wysokiego wkładu własnego (lub wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu), oraz pełnej dokumentacji dotyczącej zakupu mieszkania u komornika.
Kredytodawcy należy złożyć m.in.: zaświadczenia z sądu o terminach i wysokości zapłaty, postanowienia sądu o udzieleniu przybicia, dowód wpłaty rękojmi, dokumenty techniczne i prawne nieruchomości wystawionej na licytację komorniczą. Nie zapomnijmy także o odpowiedniej zdolności kredytowej.
Podsumowanie. Czy warto zdecydować się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej?
W obliczu ogromnej drożyzny na rynku nieruchomości tanie mieszkania spod komorniczego młotka okazują się nie lada okazją. Decydując się na tego typu zakup, warto jednak mieć się na baczności. Przede wszystkim należy dokładnie obejrzeć nieruchomość przed przystąpieniem do licytacji. Ocenić stan techniczny, ale i prawny. Obowiązkiem powinno być przeczytanie zapisów w księdze wieczystej i upewnienie się, że nieruchomość nie jest obciążona.
Przed licytacją zyskaj pewność, że uda ci się opłacić pełną kwotę za lokal. Jeśli nie, zainteresuj się wcześniej ofertami kredytów w banku. Miej jednak na uwadze, że nie wszystkie muszą udzielić ci finansowania na mieszkanie z licytacji komorniczej. Mieszkanie powinno być w okazyjnej cenie, niższej niż ceny za podobne mieszkania na rynku. Kupno lokalu przejętego przez sąd może być jednak problematyczne. Warto więc przed zakupem wziąć udział w co najmniej kilku aukcjach, aby zorientować się, na czym polega ten proces.