Duży popyt, mała podaż. Dlaczego nieruchomości w Szwajcarii nie wymagają reklamy?

MS: Myślę, że Szwajcaria od wielu lat pełni taką funkcję safe haven, gdzie kapitał jest bezpiecznie parkowany. Wpływa na to wiele czynników, takich jak silna gospodarka, stabilna waluta, bardzo przewidywalny system prawny, ale także bardzo ograniczona podaż nieruchomości. Bierze się to m.in. z tego, że buduje się coraz mniej. Jest to mocno ograniczony, mały teren. Natomiast mamy też duży przypływ ludności, który jest stały od ponad dekady i wynosi ok. 1% w skali roku, czyli między 80 a 100 tysięcy osób.

MM: Zagraniczny kapitał przyciąga stabilność Szwajcarii w niepewnych czasach. W wielu miejscach toczą się konflikty zbrojne, pewne kraje czują się zagrożone ze względu na swoje niefortunne położenie geopolityczne. Warto też powiedzieć, że w Szwajcarii, w przeciwieństwie do wielu krajów, nie ma jakiegoś trendu inwestycyjnego, ale jest to najstabilniejszy i najbezpieczniejszy kraj na świecie, z historią inwestycji sięgającą 1815 r., kiedy to Szwajcaria zyskała status neutralności międzynarodowej a wraz z nim – reputację bezpiecznego kraju dla kapitału. Już od ponad 200 lat Szwajcaria udowadnia, że jest bardzo inteligentnie, mądrze zarządzana, i nie raz już świetnie radziła sobie z różnego typu kryzysami światowymi. Dlatego już od XIX wieku elity trzymają swój kapitał w Szwajcarii, jako w bezpiecznym kraju.

Czy apartament w Szwajcarii to bezpieczna lokata? | M. Sadowski | M. Morawski | Home in Switzerland

MS: Tak, dlatego że inwestując w cokolwiek w Szwajcarii, mamy ekspozycję na franka szwajcarskiego, który jest dosyć mocny i stabilny. Śmiało można powiedzieć, że frank szwajcarski w ostatnich 20 latach umocnił się do euro między 50% a 60%, a do dolara ok. 40%, więc przy inwestycjach instytucji lub osób spoza Szwajcarii, to na samej walucie można było zrobić 2% rocznie, przez te minione dwie dekady.

MM: Przede wszystkim chodzi o stabilność i bezpieczeństwo. Zarabiamy na samej walucie oraz oczywiście na nieruchomości – czy to komercyjnej, czy mieszkalnej. A jeśli sami w niej nie mieszkamy tylko ją wynajmujemy, to zarabiamy po raz trzeci. Kraj kontroluje, żeby frank zbytnio się nie umacniał, ponieważ Szwajcaria eksportuje wiele swoich produktów, zaczynając choćby od zegarków.

MS: Oczywiście. Rosnąca liczba ludności, coraz mniej ziem do zabudowy, długie okresy uzyskania pozwolenia na budowę, stała wartość nieruchomości – te aspekty budują ogromny popyt na nieruchomości.

MS: Polityka monetarna jest prowadzona bardzo specyficznie w Szwajcarii. Stopy procentowe są utrzymane bardzo nisko. Kiedyś były nawet minusowe. Celem tego jest nie tylko kontrolowanie inflacji, ale też ochrona gospodarki i rynku przed nadmiernie wzrastającym frankiem. Bierzmy pod uwagę wszystkie dzisiejsze napięcia geopolityczne. Przez nie szwajcarski Bank Narodowy musi aktywnie przeciwdziałać umacniającemu się frankowi, żeby kraj nie stal sie ofiara wlasnego sukcesu

MS: Efektem jest bardzo stabilna i atrakcyjna przestrzeń do inwestycji i dla biznesu. Weźmy za przykład oprocentowanie kredytów hipotecznych. W Polsce to ok. 6% a w Szwajcarii 0,8-1,5%. Inflację mamy teraz na poziomie 0,1-0,3% w Szwajcarii, a w Polsce mamy między 2-3% - a bywało przecież nawet kilkanaście procent.

MS: Jak najbardziej. Jeśli Szwajcaria nie poradzi sobie innymi sposobami, jakie ma na obniżanie franka, to musiałaby rozważyć ponowne wprowadzenie ujemnych stóp procentowych.

MM: 8 marca 2026 r. w ogólnokrajowym referendum w tej sprawie Szwajcaria zagwarantowała, jako jeden z nielicznych krajów na świecie, prawo do korzystania z gotówki na poziomie Konstytucji. Jest to bardzo ważne, ponieważ państwo musi utrzymywać gotówkę i jej płynność, nie może z niej po prostu zrezygnować. To oznacza systemową ochronę kapitału i absolutne prawo do płacenia gotówką. Jest to również bardzo ważny sygnał dla inwestorów, ponieważ daje w pewnym sensie wolność finansową i pokazuje brak pełnej kontroli państwa nad przepływami i transakcjami, co realnie chroni kapitał prywatny.

Porównajmy to do kierunku, w którym idzie świat, zwłaszcza Europa. Trend europejski jest taki, żeby coraz mniej korzystać z gotówki, a coraz więcej z płatności elektronicznych, za czym idzie większa kontrola nad społeczeństwem. Przykładowo w Szwecji mamy już tzw. cashless society.

MM: Był atrakcyjny, jest i będzie. Wzrosty też były, są i prawdopodobnie będą. Historia pokazuje, że nieruchomości w Szwajcarii nigdy nie traciły na wartości. To jest bardzo ważne. Stabilny wzrost na mieszkaniówce wynosi 3-4%, a w dobrych lokalizacjach jest to nawet 6-8%. Nie ma krótkoterminowego boomu. Strukturalny niedobór mieszkań oznacza stabilność i przewidywalność.

Warto też przytoczyć kilka liczb, żeby zrozumieć specyfikę tego kraju. Szwajcaria ma powierzchnię nieco większą od woj. mazowieckiego. Powierzchnie rolne stanowią ok. 36%, lasy ok. 31%, tereny niezdolne do zabudowy ok. 25%. Na zabudowę zostaje ok. 7,5% powierzchni całego kraju, a już teraz musi się tam pomieścić ok. 9 mln mieszkańców. Szwajcaria będzie więc musiała rozbudowywać się na wysokość a nie na szerokość, bo na to po prostu nie ma miejsca. A powierzchnie rolne są niesamowicie chronione. Odrolnienie nie jest niemożliwe, ale taki proces trwa czasem dziesiątki lat.

MS: Są różne inicjatywy dążące do powstrzymania imigracji i niedopuszczenia, by liczba ludności przekroczyła 10 mln, ale jak do tej pory były one odrzucane.

MM: A udział imigrantów w społeczeństwie jest duży – na 9 mln ludności tylko 6 mln stanowią Szwajcarzy. To właśnie ten kraj ma najwyższy współczynnik obcokrajowców w Europie, nie licząc Luxemburga oraz Liechtensteinu.

MS: Myślę, że dla wielu osób ten rynek jest dostępny. To nie jest tak, jak się wydaje. Próg wejścia jest oczywiście troszkę wyższy niż w innych krajach Europylub w innych kierunkach, które teraz są popularne. Natomiast myślę, że jest interesujący zarówno dla wielu osób prywatnych, jak i dla instytucji.

MS: Przeprowadzamy taką osobę przez cały proces, od A do Z. Zaczynamy od rozmowy i poznania potrzeb klienta. Na początku musimy wiedzieć, w jakim celu dana osoba chce nabyć tę nieruchomość: czy dla siebie, czy jako inwestycję. Następnie szukamy odpowiedniego regionu i atrakcyjnej nieruchomości, spełniającej wymagania. Potem następuje research. Wszystko sprawdzamy bardzo dokładnie. Zależy nam, żeby inwestor dobrze, bezpiecznie ulokował swoje pieniądze. W dalszej kolejności negocjujemy cenę – ponieważ wiemy, ile jesteśmy w stanie wynegocjować. Następnie przeprowadzamy klienta przez całą notarialną transakcję i przez wszystkie aspekty prawne zakupu, łącznie z pozwoleniem w przypadku nie-rezydentów – bo jest to cała procedura. Transakcję pilotujemy do końca, aż do przekazania kluczy. Oczywiście później, już po zakupie, również służymy pomocą.

W przypadku osób fizycznych i spółek ten proces różni się w szczegółach, ale w obu wariantach nasze zaangażowanie jest takie samo.

MM: Jest sporo biurokracji. W Szwajcarii mamy 26 kantonów, które są bardzo niezależne. Każdy kanton ma swoją konstytucję, parlament, własne prawo karne, podatki. Praw związanych z zakupem nieruchomości jest obecnie 9. Najważniejsze to Kodeks Cywilny i Kodeks Zobowiązań. Bardzo przestrzegane jest prawo LAT dot. ziemi i gruntów, które określa, co i gdzie możemy budować. Prawo LSR, nazywane Lex Weber, reguluje drugie rezydencje w gminach. Żeby nie było ich więcej niż 20% - po to, by takie słynne gminy, kurorty narciarskie i letnie – nie stały się jakimiś miasteczkami widmo, gdzie wszyscy kupują drugą rezydencję a nikt nie mieszka. Kolejne prawo reguluje ziemie i grunty rolne. Następne dotyczy wyburzeń, transformacji i renowacji. Jest też słynne prawo LFAIE zwane inaczej Lex Koller, bardzo ważne w naszej działalności. Dotyczy nie-rezydentów. Ono reguluje, co i gdzie może kupić osoba z zagranicy. A może to być jedna nieruchomość na rodzinę, do 200 m2 powierzchni mieszkalnej i do 1000 m2 ziemi, tylko w wyznaczonym miejscu i tylko za pozwoleniem z kantonu, o którym już wspominaliśmy. Liczba tych pozwoleń jest ograniczona odgórnie, na całą Szwajcarię, ok.1500 pozwoleń w skali roku. Następne prawo to LPPPL, które reguluje nowe budownictwa i chroni lokatorów. Wreszcie mamy prawo LPPCi chroniące obywateli w sytuacjach kryzysowych i zapewniające każdemu dostęp do schronu przeciwatomowego.

MS: Dużą część naszych transakcji stanowi oferta off-marketowa. Sami prowadzimy działalność deweloperską ale też współpracujemy z deweloperami, instytucjami finansowymi, family office, więc portfolio nieruchomości pozarynkowych jest bogate. Na samym rynku też oczywiście można znaleźć wiele ciekawych propozycji.

Dziękuję za rozmowę

Marta Nowak – StadlerMedia.pl

Zainteresował Cię ten temat? Wysłuchaj całej rozmowy z Michaelem Sadowskim i Mattem Morawskim.