Dziewięć milionów polskich rodzin ma własną działkę rekreacyjną - jak ją kupić?

 Kiełbaska z grilla, opalanie i muzyka – tak Polacy lubią spędzać wolny czas. Idealne warunki zapewnia więc własna działka rekreacyjna. Takimi zarządza Polski Związek Działkowców (PZD). Historia tych ogrodów sięga lat 80. – wtedy PZD przekazało zadbane ogrody 365 tysiącom rodzin. Potem pojawiały się kolejne ROD-y, a działki były na bieżąco rozdawane (często po znajomości, lub w ramach zasług na rzecz Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej). Ile jest ich dzisiaj?

Mamy 4601 Rodzinnych Ogródków Działkowych, w ramach których funkcjonuje 905 900 działek o łącznej powierzchni 40 186, 7652 ha – jest w czym wybierać? To nie takie proste. Pandemia koronawirusa spowodowała, że w zeszłym roku popyt na działki wystrzelił jak z procy, a ceny osiągnęły kolosalny poziom.

Mariola Kobylińska, kierownik Wydziału Gospodarki Gruntami Biura KR PZD, potwierdza, że pandemia w ubiegłym roku zainicjowała ogromne zainteresowanie działkami w ROD. Ogrody jako jedyne tereny zielone w miastach były przez cały czas pandemii dostępne dla rodzin działkowców. Dlatego podczas epidemii wzrosło zainteresowanie terenami rekreacyjnymi. Kupowały je głównie młode małżeństwa z dziećmi i emeryci. 

Efekt, który daje się we znaki teraz – to wyczerpanie rezerw PZD. Nie ma już działek, które leżą odłogiem. Działkę można kupić tylko w sytuacji, gdy ktoś inny z niej rezygnuje. Nawet te, którymi przed wybuchem epidemii nikt się nie interesował, teraz schodzą na pniu. Wcześniej kosztowały na przykład 3000 zł, teraz potrafią kosztować 15 000 – w mniejszych miastach. Za działki w metropoliach trzeba zapłacić od 30 do 100 000, a zdarzają się i takie za 200 000 zł! 

Samo znalezienie ciekawej oferty nie jest proste. Większość działek ma swoich dzierżawców, którzy ani myślą o przekazaniu jej innej osobie. Oferty publikowane w serwisach z ogłoszeniami, znikają w okamgnieniu. Wcześniej oferty można było wypatrywać na tablicach ogłoszeń ROD, na stronie internetowej ROD lub Okręgu PZD. Teraz zostały serwisy z ogłoszeniami i poczta pantoflowa. Znalezienie atrakcyjnej cenowo oferty w tych czasach można porównać do wygranej w totolotka. 

Działki ROD nie można kupić. Działkowiec w ROD jedynie działkę dzierżawi i w drodze umowy pisemnej nabywa do niej prawo. Można je przenieść na inną osobę – zawierając z nim umowę przeniesienia praw do działki.

1.     Nabycie działki od zarządu

ROD Aby nabyć prawo do działki od ROD (co jest obecnie sporadyczne) należy zawrzeć umowę dzierżawy działkowej. Umowa jest zawierana pomiędzy zarządem ROD a pełnoletnią osobą fizyczną. Podpisywana jest w formie zwykłej pisemnej. Oznacza to, że nie wymaga wizyty u notariusza. Działkowicz nabywa prawa z dniem podpisania umowy dzierżawy działkowej i od teraz może smażyć kiełbaski, opalać się i hodować koperek. Wszystkiego jednak nie może, o czym przeczytasz w dalszej części artykułu.

2.     Nabycie prawa od działkowca

Przeniesienie prawa do działki z obecnego dzierżawcy na nowego, wymaga sporządzenia umowy pisemnej. Nie musi być sporządzona notarialnie – w teorii, w praktyce musi. Chodzi o to, że umowa przeniesienia prawa do działki zawierana jest w formie pisemnej, ale z podpisami notarialnie poświadczonymi. Czyli konieczna jest wizyta u notariusza, aby mógł potwierdzić tożsamość osób składających podpisy pod umową.

Umowa stanie się skuteczna dopiero wtedy, gdy zostanie zatwierdzona przez stowarzyszenie ogrodowe. Dlatego nowy właściciel musi złożyć w zarządzie ROD jeden egzemplarz umowy przeniesienia praw do działki oraz wniosek o jej zatwierdzenie. Zarząd ROD ma aż 2 miesiące na złożenie oświadczenia w przedmiocie zatwierdzenia lub też odmowy (w formie uchwały zarządu ROD).

Jeśli w ciągu tego okresu nie podejmie żadnej decyzji – to oznacza, że zostało wydane tak zwane ciche przyzwolenie. W przypadku odmowy zatwierdzenia przeniesienia praw do działki każda ze stron umowy może wystąpić do sądu z powództwem o uznanie odmowy zatwierdzenia przeniesienia praw do działki za bezzasadne. Natomiast odwołanie do organów PZD nie przysługuje.

Pierwsza opłata dotyczy poświadczenia notarialnego składanych podpisów pod umową o przeniesieniu praw do działki. Jak wiele czynności notarialnych, również ta usługa jest płatna. W przypadku dokumentów, których przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną, koszt usługi jest równy 1/10 wysokości ceny w razie, gdyby dokument miał formę aktu notarialnego. Kwota ta nie może jednak wynosić więcej niż 300 zł.

Kolejne opłaty - na rzecz ROD, to jednorazowe opłaty ogrodowe pobierane od nowego działkowca, opłata inwestycyjna oraz opłaty roczne, uchwalone przez walne zebranie ROD. Wysokość tych opłat jest różna w każdym ROD. Nie są to duże koszty – 6 zł składki członkowskiej, opłata ogrodowa np. 50 groszy na każdy metr kwadratowy powierzchni działki, opłata za wodę i energię oraz za wywóz śmieci.

Ostatni najwyższy koszt to rozliczenie z drugą stroną transakcji. Na rzecz zbywcy trzeba przekazać środki, jakie zostały wcześniej ustalone. Może to być 10, 50, a nawet 200 tysięcy. Zależy, na jaką kwotę strony się umówiły.

Ustawa o ROD przewiduje możliwość ustanowienia wspólnego prawa do działki tylko dla małżonków. Żadna inna możliwość posiadania wspólnego prawa do działki jest niedopuszczalna. To oznacza, że na przykład matka z synem nie może mieć prawa do jednej działki.

Nie można również liczyć na spadek pięknie urządzonej działki. Babcia nie może Ci jej przekazać w testamencie. Ale sytuacja nie jest beznadziejna. Zabezpieczone są bowiem prawa najbliższej rodziny do przejęcia tej działki. Co to oznacza w praktyce?

Jeżeli oboje małżonków mieli prawo do działki, to zachowa je żyjący współmałżonek. Jeżeli tylko zmarły miał prawo, to drugi, może po śmierci pierwszego złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w prawo do dzierżawy działkowej. Natomiast jeżeli małżonek nie złoży stosownego oświadczenia o przyjęciu prawa do działki, wówczas roszczenie mają pozostałe osoby bliskie zmarłemu - na przykład jego dzieci. W tym celu w ciągu 6 miesięcy muszą złożyć oświadczenie woli o nabycie prawa do działki.

Działka na RODos kojarzy się z latem, ale nie można jej traktować jak wakacyjny ośrodek. Polski Związek Działkowców działa na podstawie Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Tam znajdują się regulacje nadające działkowcom szereg praw, ale też obowiązków. Wynika to głównie z faktu, że działka nie stanowi własności użytkownika.

Działkowcy często zapominają, że ogródki służą jedynie zaspokajaniu potrzeb wypoczynkowych i rekreacyjnych, dając jednocześnie możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby. Dlatego korzystanie związane jest z ograniczeniami – na przykład nie można tam prowadzić działalności gospodarczej ani mieszkać. Oczywiście, kwestia przestrzegania tego przepisu pozostaje dyskusyjna. Obserwując ogłoszenia, można zauważyć, że „altany” oferowane są jako domy całoroczne. Według prawa, mieszkanie tam cały rok (a nawet przez jakiś czas) jest niedozwolone.