Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
Jarosław Jędrzyński
|

Inwestycja w mieszkanie. O czym każdy inwestor pamiętać powinien

4
Podziel się

W obliczu perspektywy gospodarczego tsunami, jakie może w najbliższych miesiącach stać się globalnym pokłosiem pandemii koronawirusa, niczym bumerang powraca temat mieszkaniówki jako bezpiecznej przystani w kryzysowych czasach dla środków i kapitałów najbardziej przezornych inwestorów. Wydaje się, że inwestycja w lokum może być mniej lub bardziej, ale zawsze rentowna. Czy aby na pewno?

Inwestycja w mieszkanie. O czym każdy inwestor pamiętać powinien
(flickr.com)
bEqiWezp

Ponad dwie trzecie Polaków uważa nieruchomości mieszkaniowe za najlepszy i najbardziej bezpieczny sposób lokowania oszczędności, o optymalnym stosunku zysku do ryzyka. Jest to efekt mocno już utrwalonej mentalności rodaków, doceniającej nieruchomościową trwałość w czasie, rzeczową namacalność oraz bliskie zeru ryzyko nieszczęścia utraty majątku zdeponowanego w domach i mieszkaniach np. w następstwie kradzieży.

Tymczasem istnieją wyjątki potwierdzające regułę, że większe straty na inwestycjach mieszkaniowych czy w ogóle nieruchomościowych nie wchodzą w grę. Są to sytuacje rzadkie, ale warto o nich pamiętać, aby zwiększyć czujność. Żeby daleko nie szukać, wystarczy o opinię zapytać rodzimego frankowicza po 12 latach spłacania hipoteki choćby skromnego 2-pokojowego lokum, której saldo obciążenia w rodzimej walucie wciąż jest większe od pożyczonej sumy często o dziesiątki tysięcy złotych.

Zobacz także: Zobacz też: Tarcza antykryzysowa 2.0. Jakie propozycje z ministerstwa pracy
bEqiWezr

Efekt "eldorado”
Tymczasem w dość powszechnej opinii, nabywając odpowiednie mieszkanie pod wynajem za gotówkę, mamy absolutną pewność, że bez problemów się wynajmie i da zarobić. Pewną kwestią pozostaje wprawdzie wysokość czynszu najmu i okresy bezczynszowe, ale w sumie tak czy inaczej musi się to opłacać. Wiadomo też, że w wymiarze około 5 proc. netto rocznie w opcji wynajmu długoterminowego, co na dziś dzień daje zysk mniej więcej trzykrotnie wyższy od przeciętnej bankowej lokaty.

Co więcej, nawet zakupy inwestycyjne finansowane kredytem mieszkaniowym były hitem ostatnich jeśli nie lat, to na pewno kwartałów. Rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące jak na drożdżach czynsze najmu dawały efekt swoistego "eldorado", który polegał na istotnie wyższym dochodzie z najmu przeciętnego lokalu – nawet o kilkaset złotych – od raty kredytu. Tym samym najemca nie dość, że finansuje budowanie majątku wynajmującego w formie pełnej spłaty hipoteki, to jeszcze dodatkowo co miesiąc funduje mu swoiste „kieszonkowe”. W efekcie zaczęły pojawiać się pomysły – szczęśliwie niezrealizowane – ustawowej regulacji „lewara” inwestycyjnego zadłużania się na zakupy mieszkaniowe w celu windowania możliwości nabywczych inwestorów.

bEqiWezx

Jednak nie wszystko złoto co się świeci…

Tymczasem rentowność inwestycji w mieszkania pod wynajem nie wygląda aż tak prosto i optymistycznie, a trwające w ostatnich czasach rynkowe "eldorado" raczej będzie musiało nieco ustąpić miejsca rynkowej normalności w niedalekiej perspektywie.

Nie wszyscy inwestorzy zdają sobie bowiem sprawę z faktu, że zysk z inwestycji w mieszkania pod wynajem ma dwojakie źródło pochodzenia – z czynszu najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Jeśli tego drugiego czynnika zabraknie, co zazwyczaj towarzyszy zakupowi lokum na górce koniunkturalnej, to w dłuższej, co najmniej kilkuletniej perspektywie o dodatniej rentowności można zapomnieć. A jak to wygląda w praktyce?

bEqiWezy

Przyjmijmy, że ktoś nabył inwestycyjnie w okolicach 2007/2008 roku, czyli na szczycie poprzedniej prosperity, w powszechnym przekonaniu bezterminowej hossy i pewnych zysków, nowe 2-pokojowe mieszkanie za gotówkę w Warszawie, którego koszt wraz ze skromnym wykończeniem i wyposażeniem wyniósł równe 500 tys. zł. W ciągu sześciu lat następującego spowolnienia wartość rynkowa lokum skurczyła by się o około 25 proc. do poziomu 370 tys. zł. Tę tylko teoretycznie „papierową” stratę w większości zrekompensowałyby dochody z najmu, co w sumie dałoby lekko ujemną lub w najbardziej optymistycznym wariancie zerową w ciągu sześciu lat stopę zwrotu. Faktycznie jednak po uwzględnieniu inflacji inwestor poniósłby istotną, choć niewidoczną na pierwszy rzut oka, a więc bezbolesną stratę.

Jednak już dotkliwsza strata w postaci zysku utraconego widoczna jest w zestawieniu z innym przykładem inwestora, który w tym samym 2007 roku nie uległ odruchowi stadnemu i zamiast zakupu mieszkania kwotę 500 tys. zł ulokował na starannie wybranej 2-letniej lokacie bankowej. Po sześciu latach, na początku 2014 roku, czyli w cenowym dołku mieszkaniówki, jego kapitał z odsetkami wyniósłby około 670 tys. zł, a więc ówczesną równowartość prawie dwóch podobnych do opisanego wyżej lokali.

To tylko jeden z przykładów obrazujących zasadę, że "nie wszystko złoto, co się świeci" w odniesieniu do rynku mieszkaniowego, zwłaszcza w trakcie rozgrzanej do czerwoności koniunktury.

Liczy się timing

Na każdym praktycznie rynku - kapitałowym, surowcowym albo nieruchomości podstawą sukcesu inwestycyjnego jest timing, czyli właściwy moment zawarcia transakcji dla maksymalizacji jej efektu. A ten zazwyczaj nie jest optymalny, jeśli dotyczy zachowań stadnych, kiedy powszechne jest absolutne przekonanie o nieuchronności lukratywnych profitów z konkretnych inwestycji, często szeroko komentowane przez media wszelkiej maści. Warto pamiętać o tym właśnie w obecnej sytuacji rynkowej, mocno korespondującej z tą sprzed ponad dekady. Czyżby zatem najlepszy czas na mieszkaniowe inwestycje miał się dopiero rozpocząć?

bEqiWezz

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie, filmik? Wyślij go nam na #dziejesie

bEqiWezS
nieruchomości
budownictwo
Źródło:
rynekpierwotny.pl
KOMENTARZE
(4)
@@
rok temu
Powinien pamiętać, że przepłaci i już za parę miesięcy zapłaciłby mniej. No i o tym, że jak bezrobocie wzrośnie, to ludzie zaczną wyjeżdżać do lepiej ogarniętych krajów UE. Ukraińcy znikną i nikt nie będzie chciał tego mieszkania, żeby splacac mu kredyt, bo na rynku będzie dużo tańszych.mieszkan, których wlasciciele też spłacają kredyt. Złote czasy się skończyły. Teraz w nieruchomości będą inwestować ludzie, którzy nie wiedzą co zrobić z pieniedzmi
invest
rok temu
jestem umówiony na kredyt 400 tys zł, kupuje, kupuje, będę wynajmował 38m2 za 2600 zl miesięcznie pracującym na dorobku, kredyt będzie spłacał się sam a mieszkanie za rok będzie warte 500 tys zł a za dwa lata 600 tys zł
Bbb
rok temu
Zacznie się ale za jakieś pół roku , dajmy deweloperom troszkę się przygrillowac brakiem transakcji
bEqiWezT
EmigrantUK
rok temu
"Inwestycja w mieszkanie. O czym każdy inwestor pamiętać powinien" - o tym, ze nie kupuje sie na szczycie gorki cenowej, ktora jest w tej chwili.