Inwestycja w mieszkanie. O czym każdy inwestor pamiętać powinien

Ponad dwie trzecie Polaków uważa nieruchomości mieszkaniowe za najlepszy i najbardziej bezpieczny sposób lokowania oszczędności, o optymalnym stosunku zysku do ryzyka. Jest to efekt mocno już utrwalonej mentalności rodaków, doceniającej nieruchomościową trwałość w czasie, rzeczową namacalność oraz bliskie zeru ryzyko nieszczęścia utraty majątku zdeponowanego w domach i mieszkaniach np. w następstwie kradzieży.

Tymczasem istnieją wyjątki potwierdzające regułę, że większe straty na inwestycjach mieszkaniowych czy w ogóle nieruchomościowych nie wchodzą w grę. Są to sytuacje rzadkie, ale warto o nich pamiętać, aby zwiększyć czujność. Żeby daleko nie szukać, wystarczy o opinię zapytać rodzimego frankowicza po 12 latach spłacania hipoteki choćby skromnego 2-pokojowego lokum, której saldo obciążenia w rodzimej walucie wciąż jest większe od pożyczonej sumy często o dziesiątki tysięcy złotych.

Efekt "eldorado”
Tymczasem w dość powszechnej opinii, nabywając odpowiednie mieszkanie pod wynajem za gotówkę, mamy absolutną pewność, że bez problemów się wynajmie i da zarobić. Pewną kwestią pozostaje wprawdzie wysokość czynszu najmu i okresy bezczynszowe, ale w sumie tak czy inaczej musi się to opłacać. Wiadomo też, że w wymiarze około 5 proc. netto rocznie w opcji wynajmu długoterminowego, co na dziś dzień daje zysk mniej więcej trzykrotnie wyższy od przeciętnej bankowej lokaty.

Co więcej, nawet zakupy inwestycyjne finansowane kredytem mieszkaniowym były hitem ostatnich jeśli nie lat, to na pewno kwartałów. Rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące jak na drożdżach czynsze najmu dawały efekt swoistego "eldorado", który polegał na istotnie wyższym dochodzie z najmu przeciętnego lokalu – nawet o kilkaset złotych – od raty kredytu. Tym samym najemca nie dość, że finansuje budowanie majątku wynajmującego w formie pełnej spłaty hipoteki, to jeszcze dodatkowo co miesiąc funduje mu swoiste „kieszonkowe”. W efekcie zaczęły pojawiać się pomysły – szczęśliwie niezrealizowane – ustawowej regulacji „lewara” inwestycyjnego zadłużania się na zakupy mieszkaniowe w celu windowania możliwości nabywczych inwestorów.

Tymczasem rentowność inwestycji w mieszkania pod wynajem nie wygląda aż tak prosto i optymistycznie, a trwające w ostatnich czasach rynkowe "eldorado" raczej będzie musiało nieco ustąpić miejsca rynkowej normalności w niedalekiej perspektywie.

Nie wszyscy inwestorzy zdają sobie bowiem sprawę z faktu, że zysk z inwestycji w mieszkania pod wynajem ma dwojakie źródło pochodzenia – z czynszu najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Jeśli tego drugiego czynnika zabraknie, co zazwyczaj towarzyszy zakupowi lokum na górce koniunkturalnej, to w dłuższej, co najmniej kilkuletniej perspektywie o dodatniej rentowności można zapomnieć. A jak to wygląda w praktyce?

Przyjmijmy, że ktoś nabył inwestycyjnie w okolicach 2007/2008 roku, czyli na szczycie poprzedniej prosperity, w powszechnym przekonaniu bezterminowej hossy i pewnych zysków, nowe 2-pokojowe mieszkanie za gotówkę w Warszawie, którego koszt wraz ze skromnym wykończeniem i wyposażeniem wyniósł równe 500 tys. zł. W ciągu sześciu lat następującego spowolnienia wartość rynkowa lokum skurczyła by się o około 25 proc. do poziomu 370 tys. zł. Tę tylko teoretycznie „papierową” stratę w większości zrekompensowałyby dochody z najmu, co w sumie dałoby lekko ujemną lub w najbardziej optymistycznym wariancie zerową w ciągu sześciu lat stopę zwrotu. Faktycznie jednak po uwzględnieniu inflacji inwestor poniósłby istotną, choć niewidoczną na pierwszy rzut oka, a więc bezbolesną stratę.

Jednak już dotkliwsza strata w postaci zysku utraconego widoczna jest w zestawieniu z innym przykładem inwestora, który w tym samym 2007 roku nie uległ odruchowi stadnemu i zamiast zakupu mieszkania kwotę 500 tys. zł ulokował na starannie wybranej 2-letniej lokacie bankowej. Po sześciu latach, na początku 2014 roku, czyli w cenowym dołku mieszkaniówki, jego kapitał z odsetkami wyniósłby około 670 tys. zł, a więc ówczesną równowartość prawie dwóch podobnych do opisanego wyżej lokali.

To tylko jeden z przykładów obrazujących zasadę, że "nie wszystko złoto, co się świeci" w odniesieniu do rynku mieszkaniowego, zwłaszcza w trakcie rozgrzanej do czerwoności koniunktury.

Na każdym praktycznie rynku - kapitałowym, surowcowym albo nieruchomości podstawą sukcesu inwestycyjnego jest timing, czyli właściwy moment zawarcia transakcji dla maksymalizacji jej efektu. A ten zazwyczaj nie jest optymalny, jeśli dotyczy zachowań stadnych, kiedy powszechne jest absolutne przekonanie o nieuchronności lukratywnych profitów z konkretnych inwestycji, często szeroko komentowane przez media wszelkiej maści. Warto pamiętać o tym właśnie w obecnej sytuacji rynkowej, mocno korespondującej z tą sprzed ponad dekady. Czyżby zatem najlepszy czas na mieszkaniowe inwestycje miał się dopiero rozpocząć?

Masz newsa, zdjęcie, filmik? Wyślij go nam na #dziejesie