90 mln zł. Jak wynika z analizy money.pl, takie przychody co roku mogłaby inkasować spółka Srebrna, gdyby wybudowała w Warszawie własny biurowiec. Firma dotychczasowe roczne wyniki podbiłaby blisko 15-krotnie. Z wynajmem pomieszczeń nie byłoby żadnego problemu. W centrum stolicy o biura przedsiębiorcy po prostu się biją. Do biurowca Srebrnej również by przyszli.
Są już wizualizacje, są założenia, jest dokumentacja inwestycji przy ulicy Srebrnej 16. Budowa jednak zielonego światła nigdy nie dostała. Jak wynika z "taśm Jarosława Kaczyńskiego", które opisała "Gazeta Wyborcza", sprawę blokują władze Warszawy.
K-Towers?
190-metrowy budynek w formie dwóch połączonych brył. Do tego czteropiętrowy garaż podziemny i blisko 77 tys. metrów kwadratowych do wynajęcia. Inwestor kusi pracodawców m.in. strefą wypoczynku na 46. piętrze, czyli mniej więcej na 183 metrze nad ziemią. Do tego taras widokowy z kawiarnią i restauracją na 47 piętrze, już przy samym dachu budynku.
Tak miał wyglądać budynek spółki Srebrna u zbiegu ulic Towarowej i Srebrnej w Warszawie według jednego z pierwszych projektów. Zgodnie z pierwotnymi planami cały budynek miał być biurowcem do wynajęcia. W 2018 roku pojawiły się pomysły podzielenia inwestycji. Połowa budynku to potencjalne biura, połowa to hotel.
Koncepcje się zmieniają od lat. Jedno jest niezmienne: ochota na inwestycję przeprowadzoną na gruncie należącym do spółki Srebrna przy Srebrnej 16.
Wartość inwestycji? Zgodnie z doniesieniami "Gazety Wyborczej", blisko 1,3 mld zł, czyli 300 mln euro. Wszystko w kredycie. Całość miałaby stać na gruntach należących do spółki, której udziałowcem jest Instytut im. Lecha Kaczyńskiego.
We wtorek "GW" opublikowała nagranie rozmowy Jarosława Kaczyńskiego z osobą odpowiedzialną za biznes. Z rozmowy płynie wniosek, że w obecnych warunkach politycznych biurowca wybudować się po prostu nie da. Powód? Jak wskazuje sam Jarosław Kaczyński, to rządy Platformy Obywatelskiej w Warszawie. Z rozmowy wynika, że budowa była wprost uzależniona od wyników wyborów samorządowych. Po porażce kandydata PiS na prezydenta Warszawy projekt zawisł, spółka Srebrna, powiązana ze środowiskiem PiS, musi czekać.
Eksperci w rozmowie z money.pl wskazują, że skala planowanej inwestycji jest naprawdę spora.
- W Warszawie w 2018 roku do użytku oddano około 233 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Na tym tle 77 tys. metrów kwadratowych to znacząca inwestycja - mówi money.pl jeden z ekspertów CBRE. - Biorąc również pod uwagę, że w Warszawie w ubiegłym roku zostały sprzedane biurowce o łącznej wartości około 7,5 mld zł, również kwota 1,3 mld jako koszty realizacji inwestycji sugeruje dużą skalę - dodaje.
Warto podkreślić, że partie polityczne same w sobie w Polsce nie mogą prowadzić żadnej działalności gospodarczej. Jednocześnie zabronione jest pobieranie środków od firm i fundacji. Do partyjnej kasy dokładać się mogą jedynie obywatele Polski. I to z limitami. PiS co roku dysponuje kwotą około 20 mln zł budżetowej subwencji (wypłacanej w ratach co kwartał). To niewiele więcej niż Platforma Obywatelska, która zbiera po 16 mln zł. Prawo i Sprawiedliwość konsekwentnie powtarza, że partia nie ma nic wspólnego z biznesami Srebrnej. W specjalnym oświadczeniu PiS podkreśla, że środków od osob prawnych nigdy nie otrzymało i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. I to prawda.
- Każda partia polityczna, każde środowisko lubi mieć pieniądze. Im więcej, tym oczywiście lepiej. A bogata firma u boku, to bogaty katalog możliwości. Od sponsoringu imprez, po kampanie w przyjaznych mediach, aż oczywiście do miejsc pracy dla znajomych. Stabilna, duża spółka to stołki dla byłych polityków. Wielu się zmieści - mówi money.pl politolog dr Ewa Pietrzyk-Zieniewicz. - Własny biurowiec to biznes najpewniej na lata. Na dobre i złe czasy, na wygrane i porażki w wyborach. Jarosław Kaczyński ustawiłby środowisko na lata, takie miałby dziedzictwo - dodaje.
Zobacz: "Nigdy nie słyszeliśmy, by pracownicy SOK zawiedli tak, jak zawodzą agencje ochrony"
Jak podkreśla dr Pietrzyk-Zieniewicz, możliwości zgodnego z prawem wydawania pieniędzy firmowych na działania polityczne jest wiele. - Z obecnych doniesień wynika, że prawo nie zostało złamane. I najpewniej całość da się poprowadzić tak, by go nie złamać. Sprawa jest jednak rozwojowa - dodaje.
- Inwestycja miałaby olbrzymi wpływ na budowę przewagi nad politycznymi konkurentami, pomimo powiązań tylko personalnych - potwierdza w rozmowie z money.pl dr Anna Materska Sosnowska, politolog z Uniwersytetu Warszawskiego.
Politolodzy nie wierzą, że to plan Jarosława Kaczyńskiego na zarobienie do własnej kieszeni. To raczej biznesplan dotyczący budowania bezpieczeństwa całego środowiska.
Milionowe przychody
Ile spółka może zarobić na inwestycji deweloperskiej w Warszawie? Money.pl postanowił oszacować, jak intratnym biznesem jest biurowiec w stolicy. Z taśm nie wynika bowiem, by Srebrna miała konkretny plan na inwestycję. Nie pojawiają się szacunki potencjalnego zwrotu z inwestycji.
Za metr kwadratowy firmy w centrum stolicy firmy życzą sobie średnio po 24 euro - wynika z danych CBRE. I taką stawkę mogłaby pobierać Srebrna już po budowie. Ta zwykle trwa do trzech lat. Jak wynika z papierów, która trafiły w 2017 do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Warszawie, dwa wieżowce spółki miałyby mieć łączną powierzchnię około 77 tys. metrów kwadratowych.
Jak wynika z danych Colliers International, wynajem biura w centrum nie byłby dla inwestora żadnym problemem. W Warszawie liczba pustostanów biurowych od lat maleje, tylko 5 proc. wybudowanych biur jest wolnych. Najczęściej budynki w stolicy są wynajmowane przez banki i fundusze inwestycyjne. Nie tak dawno po blisko 15 tys. metrów kwadratowych sięgnął w Polsce JP Morgan, identyczny metraż postanowiły wynajmować Alior, Credit Agricole czy Credit Suisse.
Na wynajem w tej chwili jest około 100 tys. metrów kwadratowych, czyli mniej niż wynosi powierzchnia Pałacu Kultury i Nauki. To pokazuje, jak dużą inwestycją byłby budynek Srebrnej. Jak wskazuje z kolei opracowanie mBank Hipoteczny, liczba chętnych nieustannie przewyższa liczbę dostępnych miejsc. Od blisko dekady zainteresowanie biurami w Warszawie rośnie. I eksperci mówią wprost: to się nie skończy.
Gdyby spółka Srebrna osiągnęła identyczne obłożenie, jak pozostali gracze na rynku to, co miesiąc na konto spółki trafiałoby 7,5 mln zł. Roczny przychód wyniósłby około 90 mln zł (to daje zwrot z inwestycji na poziomie do 7 proc. rocznie). Od tego należy odjąć koszty prowadzenia działalności: w przypadku deweloperów to głównie koszt obsługi długu, który spółka musi zaciągnąć na budowę. Do tego oczywiście dochodzą standardowe koszty utrzymania: sprzątanie, amortyzacja, energia dla części wspólnych. W zależności od wysokości kredytu, trzeba z przychodów spłacić kredyt i pokryć ewentualne wydatki na budynek, które nie są przenoszone na najemców.
W 2018 roku pojawił się pomysł w Srebrnej, by powierzchnię wykorzystać inaczej. W sumie miałoby powstać blisko 100 tys. metrów kwadratowych - połowę przejęłyby biura, połowę hotel. Ile przyniósłby taki układ? Oszacowanie tego nie jest proste, gdyż wszystko zależy od standardu hotelu, który zdecydowałby się wprowadzić na ulicę Srebrną 16. Mogłyby być to jednak dodatkowe miliony.
Lata zbierania zysków lub szybki zarobek
Doradcy inwestycyjni z branży nieruchomości nie chcą komentować sprawy Srebrnej pod nazwiskiem. Nie chcą się również podjąć stworzenia ramowego planu inwestycji. Zwracają jednak uwagę, że deweloperzy zwykle mają kilka taktyk na zarabianie. Pierwsza to oczywiście budowa i wynajem przez długie lata. Inwestycja Srebrnej mogłaby wyjść na prostą mniej więcej po dwóch dekadach, o ile spółka miałaby w planie szybką spłatę inwestycji. Druga możliwość to szybka sprzedaż tuż po budowie i natychmiastowa realizacja mniejszego zysku. - Zwykle na taką transakcję firmy deweloperskie decydują się po około 3 - 5 latach - mówi money.pl ekspert rynku nieruchomości.
Wynajęty i już gotowy budynek najpewniej można by sprzedać o 5-10 proc. drożej. To już blisko 1,5 mld zł. Gdyby taką opcję wybrała spółka Srebrna, mogłaby w ciągu najbliższych 6 - 8 lat zyskać blisko 200 mln zł. To równowartość otrzymywania subwencji partyjnej za bardzo dobry wynik wyborczy przez 10 lat.