Kosztorys inwestorski – czym jest i co powinien zawierać?

Wśród różnego rodzaju dokumentów towarzyszących planowaniu i realizowaniu inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego znajduje się również dokument finansowy, którym jest kosztorys inwestorski. Jest on sporządzany w celu oszacowania wartości poszczególnych robót w ramach jednego przedsięwzięcia budowlanego.

Do prawidłowego sporządzenia kosztorysu inwestorskiego są potrzebne takie dokumenty, jak:

• projekt przetargowy,
• projekt budowlany wykonawczy,
• specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych,
• założenia wyjściowe poczynione do kosztorysowania,
• ceny jednostkowe robót podstawowych.

Dzięki kosztorysowi inwestorskiemu możliwe staje się określenie kosztów lub ceny wykonania określonych zadań przez inwestora. Ich poznanie daje możliwość oceny opłacalności inwestycji, ale i kontroli złożonych ofert. Bardzo często kosztorys jest przygotowywany w ramach ubiegania się o kredyt bankowy na realizację inwestycji. Pozwala on w dłuższej perspektywie czasu na prowadzenie i kontrolę rozliczeń finansowych.

W kosztorysie znajdują się takie elementy jak:

• prace do wykonania wraz z harmonogramem,
• liczba roboczogodzin potrzebnych do realizacji poszczególnych prac,
• wykaz potrzebnego sprzętu i materiałów budowlanych.

Szczególnym rodzajem dokumentu finansowego jest kosztorys inwestorski w zamówieniach publicznych. Pozwala oszacować wartość środków i wybrać wykonawcę. Kwestie z nim związane reguluje ustawa z dnia 11 września 2019 roku – prawo zamówień publicznych. Kosztorys w takim przypadku jest sporządzany na podstawie dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót. Można go również opracować na podstawie planowanych kosztów robót określonych w programie funkcjonalno-użytkowym. 

Jak jest przygotowywany kosztorys inwestorski? Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 roku w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym mówi, że kosztorys można wykonać metodą kalkulacji uproszczonej. Polega ona na obliczaniu wartości robót, które są objęte przedmiarem, jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług. W kosztorysie należy uwzględnić wartość materiałów oraz urządzeń niezbędnych do wykonania inwestycji.

Osobą uprawnioną do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego jest kosztorysant, który dokonuje tego, posługując się odpowiednią metodą. Może nim być osoba, który ma wiedzę na temat technologii realizowanych prac budowlanych. W tym charakterze występują między innymi:

• technik budownictwa,
• kierownik budowlany,
• inżynier budownictwa,
• architekt.

Profesjonalny kosztorysant ma wiedzę o specyfice robót budowlanych i charakteryzuje się umiejętnością korzystania z aktualnych tablic dotyczących roboczogodziny, przewidzianych dla poszczególnych prac, oraz orientuje się w bieżących cenach materiałów. Dlatego przygotowany przez niego kosztorys inwestorski przyniesie realny obraz wartości przedsięwzięcia.

Usługa wykonania kosztorysu inwestorskiego kosztuje w granicach nieco ponad 1000 zł. Można zaoszczędzić, jeśli przygotowujemy kosztorys inwestorski samodzielnie. Wzór z omówieniem znajdziemy w sieci. Należy przy tym podkreślić, że amatorski kosztorys inwestorski będzie cechował się wysokim stopniem ogólności i będzie obarczony dużym ryzykiem błędu.

Nie zawsze istnieje konieczność przygotowania kosztorysu inwestorskiego. Najczęściej nie ma takiej potrzeby w przypadku inwestorów prywatnych. Jeśli jednak taka osoba chce poznać dokładne koszty budowy i materiałów, oceniając na tej podstawie, czy stać ją na takie wydatki, może posłużyć się właśnie kosztorysem inwestycyjnym.

Cena ponoszona za takie opracowanie dokumentacji finansowej, jaką jest kosztorys inwestorski, nie jest niska. Niewykluczone jednak, że takiej opłaty należy dokonać wielokrotnie. Raz sporządzony kosztorys inwestorski nie jest ważny bezterminowo. Zgodnie z ustawą prawo zamówień publicznych szacowania wartości zamówienia dokonuje się nie wcześniej niż 6 miesięcy przed wszczęciem postępowania. Można na tej podstawie uznać, że kosztorys inwestorski zachowuje ważność przez sześć miesięcy.