Małe garaże mogą być wielkim problemem. Lepiej postarać się o legalizację

Estetyka blaszanych garaży niekiedy pozostawia sporo do życzenia. Jednak nie to stanowi największy problem. Można przypuszczać, że bardzo duża część takich budynków została postawiona wbrew obowiązującym przepisom.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej ze względu na skalę zjawiska często przymykają na nie oko. Częściowym rozwiązaniem opisywanego problemu są wprowadzone niedawno przepisy umożliwiające legalizację samowoli budowlanych po 20 latach od budowy obiektu.

Zobacz więcej: Wynajem mieszkań. Tak tanio nie było od dawna. "Świetny moment na umowę"

Sytuacja dotycząca garaży blaszanych jest dość skomplikowana między innymi dlatego, że takie budynki były stawiane w czasie obowiązywania różnych przepisów. Chodzi o wielokrotnie nowelizowaną ustawę z dnia 7 lipca 1994 r.

- Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414) oraz wcześniejszą ustawę z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1974 nr 38 poz. 229). W przypadku budynków wzniesionych przed dniem wprowadzenia aktualnej ustawy (1 stycznia 1995 roku), zastosowanie znajdują przepisy z 1974 roku. Regulacje z czasów PRL-u trzeba stosować również do legalizacji starych samowoli budowlanych. Wyjątek dotyczy uproszczonej procedury legalizacyjnej, którą opiszemy później.

Ciekawym aspektem przepisów z 1974 roku jest to, że nie przewidują one opłat legalizacyjnych za samowolę budowlaną. Takie opłaty pojawiły się dopiero w nowszej ustawie prawo budowlane. Warto jednak pamiętać, że PRL-owskie regulacje wprowadziły restrykcyjny obowiązek uzyskania pozwolenia na roboty budowlane dotyczące stałego lub tymczasowego budynku (m.in. garażu blaszanego).

Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. w swoim pierwotnym brzmieniu też wskazywała, że budowa blaszaka wymaga pozwolenia. Wyjątek dotyczył tylko tymczasowych obiektów ustawianych na czas budowy domu. Później przepisy liberalizowano, gdyż pojawiła się m.in. możliwość ustawiania po dokonaniu zgłoszenia garaży niepowiązanych trwale z gruntem na okres do 120 dni (180 dni od 1 stycznia 2017 r.).

W kolejnych tekstach jednolitych prawa budowlanego znajdziemy coraz bardziej liberalne przepisy, które umożliwiają budowę na podstawie samego zgłoszenia:

maksymalnie dwóch budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 mkw. w przeliczeniu na każde 1000 mkw. działki - tekst jednolity prawa budowlanego z 21 listopada 2003 r. 

co najwyżej dwóch wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat, altan i przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 mkw. w przeliczeniu na każde 500 mkw. działki - tekst jednolity prawa budowlanego z 17 sierpnia 2006 r.

 maksymalnie dwóch wolno stojących parterowych budynków gospodarczych - w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 mkw. w przeliczeniu na każde 500 mkw. działki - tekst jednolity prawa budowlanego z 9 lutego 2016 r.

Niestety, wiele osób budujących garaże blaszane nie wykonało nawet wymaganego przez przepisy zgłoszenia do urzędu. Warto pamiętać, że blaszak niepowiązany trwale z gruntem wymaga natomiast pozwolenia na budowę jeśli stał w danym miejscu przez okres przekraczający ustawowy limit dla tymczasowego obiektu budowlanego (obecnie 180 dni).

Sam brak odpowiedniego pozwolenia lub zgłoszenia budowlanego to nie jedyny problem dotyczący blaszaków. Warto bowiem pamiętać, że garaże blaszane często nie spełniają wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422).

Chodzi przede wszystkim o przepisy dotyczące lokalizacji budynku względem granic działki. W przypadku garaży dodatkowo wymagany jest np. wjazd o szerokości co najmniej 2,3 m i wysokości 2,0 m w świetle. Co ważne, przepisy wspomnianego rozporządzenia stosuje się także do budowli niepowiązanych trwale z gruntem, które pełnią funkcje użytkowe budynku.

W kontekście zamieszania dotyczącego garaży z blachy, nowe przepisy wprowadzające bezpłatną i uproszczoną legalizację samowoli wydają się częściowym rozwiązaniem problemu. Można je zastosować również w przypadku budynków wzniesionych przed 1 stycznia 1995 roku, ale tylko na wniosek właściciela.

W pozostałych sytuacjach, uproszczone postępowanie legalizacyjne dla budynków wzniesionych co najmniej 20 lat temu jest wszczynane z urzędu. Pozytywna decyzja o legalizacji garażu zależy od tego, czy właściciel działki dostarczył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, a także ekspertyzę specjalisty potwierdzającą bezpieczeństwo obiektu.