Nieruchomości. Kto dopłaci państwu za nową drogę?

Obecnie nie ma już żadnych wątpliwości, że bieżący rok w większości gmin upłynie pod znakiem cięcia wydatków i wstrzymania wielu inwestycji. Koronawirusowy kryzys mocno nadwyrężył bowiem budżety samorządów, które już wcześniej odczuły kłopoty związane z obniżką głównej stawki podatku PIT. Można spodziewać się, że w obliczu problemów ze zrównoważeniem dochodów i wydatków przynajmniej niektóre gminy będą szukały dodatkowych źródeł pieniędzy.

Kuszącą perspektywą jest obciążenie właścicieli nieruchomości gruntowych tak zwaną opłatą adiacencką. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podają najważniejsze cechy tego kontrowersyjnego parapodatku. Mogą się go obawiać na przykład osoby, którym gmina wybudowała nową drogę w pobliżu działki.

Opłata adiacencka wynika nie tylko z nowych inwestycji… 

Wspomniana opłata adiacencka jest raczej mało znanym rodzajem daniny, ponieważ gminy dotychczas naliczały ją dość rzadko. Sytuacja może się jednak nieco zmienić. Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) stwarzają bowiem gminom możliwość łatwego naliczenia opłaty adiacenckiej, która jest swoistym podatkiem od wzrostu wartości działki. Taki wzrost wartości rynkowej może wynikać z/ze: 

- scalenia i ponownego podziału nieruchomości gruntowej (w tej sytuacji, opłata adiacencka wynosi do 50% wzrostu wartości nieruchomości, a powinny ją wnieść osoby otrzymujące nowe grunty po podziale)

- podziału nieruchomości gruntowej (opłata adiacencka od podziału ma stawkę na poziomie do 30% wzrostu wartości nieruchomości, płaci ją właściciel albo użytkownik wieczysty, który uregulował wszystkie opłaty roczne za użytkowanie)

- wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej finansowanych ze środków Skarbu Państwa, środków samorządów, dotacji unijnych lub innych zagranicznych i bezzwrotnych źródeł (opłata adiacencka z tego tytułu jest naliczana jako maksymalnie 50% wzrostu wartości nieruchomości i powinna być płacona przez właściciela gruntu, użytkownika wieczystego, które wniósł wszystkie roczne opłaty za użytkowanie lub użytkownika zwolnionego z takich opłat)

 Warto dodać, że poziom stawek opłaty adiacenckiej ustala rady gminy. Określenie kwotowej wysokości tej opłaty w konkretnym przypadku należy natomiast do kompetencji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Opisywanej opłaty nie muszą obawiać się właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele rolne lub leśne albo przeznaczonych do takich celów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Argumentacja dotycząca faktu, że właściciel lub użytkownik wieczysty działki nie może korzystać z nowej infrastruktury (np. drogi) nie zwalnia natomiast z obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej.

Właściciel gruntu zapłaci za czysto teoretyczny wzrost ceny 

Opłata adiacencka stanowi przykład wyjątkowo uciążliwego fiskalizmu, ponieważ jest ona naliczana z uwzględnieniem czysto teoretycznego wzrostu wartości rynkowej działki. Opisywana danina nie podlega zwrotowi nawet jeśli właściciel gruntu nie sprzeda go np. przez kolejne 50 lat. Fakt, że opłata adiacencka obejmuje sam grunt (bez budynków i nasadzeń) stanowi tylko niewielkie pocieszenie. Co ważne, istnieje możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na roczne raty (od dwóch do dziesięciu), ale taki wariant często jest związany z ustanowieniem hipoteki. Inna opcja, na którą musi zgodzić się gmina zakłada, że osoba zobowiązana do wniesienia opłaty, w ramach rozliczenia przeniesie na samorząd prawo własności działki wydzielonej na skutek podziału lub scalenia i podziału. 

Warto nadmienić, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z nowo wybudowanej infrastruktury. W przypadku opłaty adiacenckiej związanej z podziałem gruntu, trzyletni termin, jaki ma gmina na wszczęcie postępowania jest naliczany od daty uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział gruntu lub orzeczenia o podziale. Co ważne, przepisy obowiązujące od 1 września 2017 r. uniemożliwiają uniknięcie opłaty adiacenckiej, jeśli postępowanie (np. na skutek skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego) nie zakończyło się przed upływem 3 lat od podziału nieruchomości. 

W praktyce spory sądowe dotyczące opłaty adiacenckiej są dość częste, ponieważ osoby zobowiązane do zapłacenia tego parapodatku kwestionują wycenę rzeczoznawcy określającą czysto teoretyczny wzrost wartości gruntu. Kwestionowanie wysokości i zasadności opłaty adiacenckiej przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz wojewódzkim sądem administracyjnym jest korzystne, bo odracza termin płatności tego parapodatku.