Jak odzyskać mieszkanie od nieuczciwego lokatora?

Jeżeli najemca od jakiegoś czasu nie płaci rachunków i/lub nie uiszcza obowiązkowych opłat za czynsz, w pierwszej kolejności warto się z nim osobiście skontaktować. Może okazać się, że jego problemy są tymczasowe i w następnym miesiącu ma on plan uiścić wszelkie zaległe opłaty. Jeśli najemca unika rozmowy lub wynajmujący nie ma możliwości jej przeprowadzenia, wówczas należy wysłać do najemcy pisemne upomnienie ze szczegółowym opisem problemu i wyznaczonym nieprzekraczalnym terminem uregulowania należności. 

Kodeks cywilny wskazuje kolejną rzecz, jaką może zrobić wynajmujący, który ma do czynienia z nieuczciwym najemcą. "Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia."

Właściciel lokalu może więc wypowiedzieć umowę najmu nieuczciwemu najemcy, ale tylko wtedy, gdy lokator nie płaci czynszu przez co najmniej 3 miesiące, a wynajmujący powiadomił go wcześniej o zamiarze wypowiedzenia oraz dał mu dodatkowy czas na spłatę zaległości. Oczywiście każda z tych czynności powinna zostać wykonana na piśmie. 

Jak wypowiedzieć umowę nieuczciwemu najemcy? Wypowiedzenie najmu pod rygorem nieważności powinno zostać sporządzone na piśmie. Dokument musi określać dokładną przyczynę wypowiedzenia oraz termin zapłaty zaległego czynszu i innych opłat. Okres wypowiedzenia zaś liczony będzie miesięcznie od końca miesiąca kalendarzowego, w którym dokument został złożony.

Warto także wiedzieć, że wynajmujący ma prawo żądać od najemcy odsetek za opóźnienia w płatności. Co więcej, wynajmujący może wykorzystać zastaw na rzeczach ruchomym najemcy. 

Niestety wysłanie do nieuczciwego najemcy wypowiedzenia nie zawsze okazuje się skuteczne. Wynajmujący nie ma prawa zmiany zamków, czy wyrzucenia nieuczciwego najemcy z mieszkania siłą. W związku z tym kolejnym krokiem, jaki może podjąć, jest skierowanie sprawy do sądu w celu uzyskania nakazu eksmisji. Wynajmujący wówczas musi również uiścić opłatę sądową, której wysokość zależna jest od wartości przedmiotu sporu. 

Po uzyskaniu stosownego orzeczenia i nadaniu mu klauzuli wykonalności, wynajmujący składa wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik sądowy z kolei wzywa najemcę do opuszczenia mieszkania, a jeżeli to nie skutkuje, dokonuje on opróżnienia lokalu z rzeczy i osób. Kiedy będzie miało miejsce wstrzymanie eksmisji z mieszkania?

Okazuje się, że komornik nie może dokonać eksmisji lokatora, któremu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać po przeprowadzeniu eksmisji. W takim przypadku komornik musi wstrzymać się z eksmisją do momentu, aż gmina na wniosek komornika wskaże najemcy tymczasowe pomieszczenia.

Sprawę do sądu o wykonanie eksmisji nieuczciwego najemcy wynajmujący może skierować nie tylko wtedy, gdy lokator nie płaci czynszu, ale również w momencie, gdy najemca po wygaśnięciu umowy najmu nie chce opuścić mieszkania. 

Eksmisja w większości przypadków jest najskuteczniejszym sposobem na pozbycie się nieuczciwych najemców. Trzeba jednak wiedzieć, że wiąże się ona z długim czasem postępowania i może trwać nawet kilka miesięcy. 

Zawsze lepiej działać prewencyjnie i jeszcze przed podpisaniem umowy najmu postarać się zabezpieczyć przed wszelkimi ewentualnościami. Jednym ze sposobów na uniknięcie problemów z lokatorem, który nie płaci i nie chce się wyprowadzić, jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy przeznaczony jest wyłącznie dla osób fizycznych i skutecznie zabezpiecza on interesy wynajmującego.

Do umowy najmu okazjonalnego najemca dołącza w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym dobrowolnie podda się egzekucji po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. W oświadczeniu dodatkowo znajduje się zapisek, który mówi o tym, do jakiego lokalu najemca będzie mógł się przeprowadzić po dokonaniu eksmisji. 

Z kolei osoby prowadzące firmę polegającą na wynajmie nieruchomości mogą zawrzeć z lokatorem umowę najmu instytucjonalnego. Umowa ta podobnie jak poprzednia daje możliwość przeprowadzenia uproszczonego postępowania eksmisyjnego, bez konieczności wnoszenia sprawy do sądu. W umowie najmu instytucjonalnego również znajduje się oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. W tym przypadku jednak lokator nie musi wskazywać alternatywnego mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu mieszkania. 

Umowa najmu powinna również zawierać zapisy, które umożliwią wynajmującego odzyskanie zaległości. Zazwyczaj funkcję te pełni wpłacona przed najemcę kaucja, która może zostać wykorzystana na poczet ewentualnego zadłużenia.