Od czwartku wielka zmiana. Deweloperzy z nowym obowiązkiem

11 lipca weszło w życie nowe prawo, które nakłada na deweloperów obowiązek ujawniania cen ofertowych mieszkań. Przez pierwsze dwa miesiące obowiązek dotyczył tylko tych ofert, które pojawiły się od tej daty, ale 11 września zostanie on rozszerzony na wszystkie oferty.

"Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania będzie możliwość dostępu do tych danych, bez konieczności wystosowywania zapytań" - oceniła Katarzyna Kuniewicz w przesłanym PAP komentarzu.

"Natomiast istnieją pewne wątpliwości dotyczące interpretacji tych przepisów i samej definicji mieszkania oferowanego. Co do zasady tzw. ustawa deweloperska nakazywała, by po sprzedaży lokal mieszkalny był zdjęty z listy dostępnych nieruchomości. Z kolei przepisy o jawności cen zakładają pełną przejrzystość wobec klienta" - zaznaczyła. W związku z tym w jej ocenie pojawia się pytanie, czy w ofercie deweloperów powinny być uwzględniane również lokale już sprzedane, tylko z odpowiednim oznaczeniem, a jeżeli tak, to kluczowe staje się ustalenie, czy prezentować ich ostatnią cenę ofertową, czy może transakcyjną. W tym zakresie nie ma jeszcze jednoznacznego rozstrzygnięcia.

"Inną kwestią jest funkcja porównywarki cen. Zgodnie z założeniami, po pierwsze na stronach internetowych deweloperów i portalu dane.gov.pl powinny być widoczne wszystkie oferowane mieszkania wraz z cenami przypisanymi bezpośrednio do tych lokali. Po drugie, umieszczenie wszystkich danych w jednym miejscu miałoby umożliwić kupującym porównywanie cen. Otóż nie ma szans, aby ten ostatni warunek został spełniony. Wynika to ze sposobu publikacji danych na portalu dane.gov.pl. Różnią się one formatem, metodologią aktualizacji oraz techniką opracowania" - uważa ekspertka.

"Nie jest to usystematyzowana, ustrukturalizowana baza, nie jest to nawet jednolity zbiór danych, co sprawia, że w efekcie nie da się ich ze sobą zestawić. Co więcej, nie zaplanowano wyszukiwarki dla poszczególnych mieszkań. Można więc śledzić jedynie ceny ofertowe pojedynczych lokali" - dodała.

Podkreślmy, że chodzi o jawność cen ofertowych, czyli tych, za które deweloper chce sprzedać mieszkanie. Na razie nie ma przepisów, które wymuszałyby publikację cen transakcyjnych, czyli tych ostatecznych, po których mieszkanie zostaje rzeczywiście sprzedane. To jednak ma się w przyszłości zmienić.

Pod koniec sierpnia rząd przyjął projekt przewidujący uruchomienie bezpłatnego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który ma zapewnić dostęp do aktualnych informacji o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych. To jednak nie jest jedyna inicjatywa, która ma ułatwić życie osobom chcącym kupić nieruchomość. Swój pomysł ma także Polska 2050, która chciałaby nowelizacji Prawa geodezyjnego i kartograficznego zakładającej pełne, bezpłatne udostępnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Dziś rejestr, prowadzony przez starostów, gromadzi informacje o lokalizacji, rodzaju i cenach sprzedaży, ale dostęp wymaga formalnego wniosku i opłaty.

Dane o cenach transakcyjnych mają być ujawniane na Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami DOM i obejmować zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, w przypadku Portalu DOM to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny miałby dostać szczególne uprawnienia do pobierania danych nie tylko ze starostw powiatowych, ale też od notariuszy i od administracji skarbowej.

"Równolegle działa środowisko, które postuluje, aby dane będące jednym ze źródeł Portalu DOM zostały udostępnione bezpłatnie. Obecnie dostęp do nich istnieje za pośrednictwem powszechnego Rejestru Cen Nieruchomości, jednak jest on odpłatny" - przypomniała ekspertka. Zdaniem Kuniewicz nie będzie to pełny obraz rynku. Ujawnienie danych z RCN oznacza pokazanie ich w takiej formie, w jakiej robią to dziś powiaty - jedne wprowadzają wszystkie transakcje, inne tylko część, jedne od razu, inne z opóźnieniem.

"Tak swobodne udostępnienie danych transakcyjnych oznacza też, że będziemy mieli bardzo dokładnie prezentowane ceny ofertowe, a transakcje będą pojawiały się nieregularnie i fragmentarycznie. Otóż nie będzie to pełny obraz rynku. W dodatku jeśli jakaś transakcja nie pokaże się w oczekiwanym momencie, nie będzie podmiotu, do którego można byłoby zgłosić zastrzeżenia" - dodała. Jak wskazała, istotną kwestią jest też RODO, a obecnie przepisy nie pozwalają na łączenie danych osobowych z transakcją.

"I właśnie te wymogi ma spełniać Portal DOM, a zajmować się tym mają profesjonaliści. Absolutnie nie jest więc prawdą, że upublicznienie Rejestru Cen Nieruchomości mogłoby zastąpić Portal DOM, nad którym prace trwają tak długo" - oceniła. Ekspertka zwróciła uwagę, że dotychczas deweloperzy nie ujawniali cen najdroższych mieszkań, bo ich sprzedaż odbywała się kanałami bezpośrednimi. Po ich upublicznieniu średnia cena lokalu w ofercie powinna wzrosnąć.

"Taka sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie od kilku miesięcy średnie ceny mieszkań w ofercie rosną najbardziej dynamicznie spośród wszystkich analizowanych rynków. Od kwietnia do sierpnia wzrosły one o 11 proc., osiągając poziom 16,8 tys. zł/mkw. W ciągu tych pięciu miesięcy deweloperzy wprowadzali w Trójmieście do sprzedaży 3,1 tys. mieszkań w przeciętnej cenie 17,7 tys. zł/mkw. W tym samym czasie nabywców znalazło 2,3 tys. lokali średnio po 15,5 tys. zł/mkw." - powiedziała.

"Podobną sytuację możemy wkrótce zauważyć paradoksalnie także na rynkach takich, jak warszawski, na którym widzieliśmy delikatny powrót średniej ceny do wcześniejszego poziomu. Jeśli teraz dodamy do oferty mieszkania, których dotąd nie było widać, średnia cena może ponownie wzrosnąć" - dodała.

Natomiast - jak wskazała Kuniewicz - samo ujawnienie cen ofertowych to krok w stronę większej przejrzystości, na który rynek od dawna czekał.