Jawność cen pod presją. Rząd i Polska 2050 szykują nowości, a Deweloperuch już publikuje dane

Rząd szykuje sporą zmianę dotyczącą rynku nieruchomości. Pod koniec sierpnia przyjęto projekt przewidujący uruchomienie bezpłatnego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który ma zapewnić dostęp do aktualnych informacji o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych. To jednak nie jest jedyna inicjatywa, która ma ułatwić życie osobom chcącym kupić nieruchomość. Swój pomysł ma także Polska 2050. W sieci pojawił się także portal Deweloperuch, który już publikuje ceny nieruchomości.

Portal DOM jest wpisany w rządowy projekt  ustawy deweloperskiej jako państwowa odpowiedź na brak transparentności cen. W założeniach to centralna baza prowadzona przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, obejmująca rynek pierwotny i wtórny, z niemal bieżącą aktualizacją. Dane mają spływać z aktów notarialnych i od deweloperów, a wyniki będą udostępniane w raportach i interaktywnych mapach. W przyszłości możliwe jest także rozszerzenie informacji na portalu o rynek najmu – na wzór Hiszpanii. Jak słyszymy od źródła z kręgów rządowych, projekt dojrzewa od 2-3 lat i "nie został zarzucony, a jedynie ewoluował". Harmonogram wdrożeń jest etapowy, stąd najwcześniejszy realny start całości możliwy będzie w 2027 r.

Projekt Polski 2050 idzie w innym kierunku: nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego zakłada pełne, bezpłatne udostępnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Dziś rejestr, prowadzony przez starostów, gromadzi informacje o lokalizacji, rodzaju i cenach sprzedaży, ale dostęp wymaga formalnego wniosku i opłaty. Ustawowe "uwolnienie" danych ma zlikwidować te bariery. Konsekwencją będzie jednak ubytek wpływów do budżetów powiatów – szacunkowo 8,3 mln zł rocznie (średnio ok. 20 tys. zł na powiat).

Deweloperuch działa tu i teraz. To platforma do samodzielnej analizy rynku dla konsumentów". "Koniec z ukrywaniem cen! Dzięki społeczności internetowej ten rynek może być bardziej przejrzysty" - piszą anonimowi autorzy projektu.

Bez formalnej struktury, regulaminu i jawnych liderów projekt zbudował rozpoznawalność i zebrał środki na zakup danych z RCN, by publikować je w sieci. Pierwsze zestawienia są dostępne dla wszystkich i bezpłatnie. Autorzy inicjatywy w korespondencji z money.pl uzasadniają swoje działania "podłym traktowaniem" klientów, wytykają branży "patodeweloperkę", manipulacje i polityczne powiązania, a państwu zarzucają pompowanie popytu programami dopłat. Nie ujawniają tożsamości. Portal zbiera pieniądze na swoją działalność. Pierwotny cel 25 tys. zł nie tylko osiągnięto, ale i podwojono – 4 września kwota przekraczała 57 tys. zł, przy 2858 wpłatach, co daje ok. 20 zł na transakcję. Zbiórkę wsparła m.in. minister funduszy i polityki regionalnej z Polski 2050, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

Wpłaciłam i uwolniłam 35 cen – napisała na platformie X.

To poparcie stawia minister w zaskakującej roli: członkini rządu okazuje sympatię inicjatywie uderzającej w polityczne zaplecze rządowego projektu. Zapytaliśmy biuro prasowe Polski 2050, czy publiczne wspieranie anonimowego ruchu krytykującego rządowy pomysł jest zgodne z linią partii.

"Wspieranie oddolnych działań obywatelskich jest niezbędne dla rozwoju silnego społeczeństwa obywatelskiego. Każda inicjatywa, która wzmacnia dostęp do rzetelnej informacji i angażuje obywateli w sprawy publiczne, jest warta uwagi" – czytamy w odpowiedzi.

Przede wszystkim chcemy podkreślić, że temat ujawnienia cen nieruchomości postulujemy od dawna i jeszcze zanim ludzie zorganizowali tę inicjatywę Polska 2050 złożyła ustawę o RCN, postulując nieodpłatne udostępnianie cen nieruchomości. Jednak widzimy, że inicjatywa Deweloperucha jest rozwiązaniem znacznie tańszym i szybsze niż uruchomienie i utrzymanie portalu DOM – wskazano w odpowiedzi.

Według przedstawicieli partii, dane i informacje, które będą prezentowane, są spójne i zbieżne z rozwiązaniami zawartymi w rządowym Portalu DOM. "Dlatego nie ma mowy o podważaniu jego wiarygodności – Portal DOM pozostaje oficjalnym, centralnym narzędziem. Projekty społeczne tego rodzaju traktujemy jako wartościowe uzupełnienie, które może zwiększać przejrzystość, ułatwiać dostęp do wiedzy i wzmacniać świadomość obywateli" – podkreśla Polska 2050.

Rząd wycenił uruchomienie Portalu DOM w pierwszych dwóch latach na 21,3-26,6 mln zł. Późniejsze utrzymanie ma kosztować 4-5,7 mln zł rocznie. Źródłem finansowania mają być fundusze z Krajowego Planu Odbudowy. Równolegle projekt poselski Polski 2050 obniża dochody powiatów o wspomniane 8,3 mln zł rocznie, bo dostęp do danych w RCN stanie się bezpłatny. Dwie ścieżki tworzą więc odmienny bilans: w DOM – centralny koszt i centralne narzędzie, w RCN – lokalny ubytek dochodów, ale szybkie "uwolnienie" zasobu.

Krzysztof Izdebski z Fundacji Batorego ostrzega:

Amatorskie portale bazują na tym, co im się poda, bez odpowiedzialności prawnej. W jego ocenie państwowy portal zapewnia inną jakość – opiera się na aktach notarialnych i prawnie zobowiązanych deweloperach.

Jednocześnie przyznaje, że oddolne inicjatywy wywierają presję i przyspieszają zmiany. Podobny efekt miały NGO-sy, które latami poprawiały standard informacyjny w Sejmie.

Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości i profesor SGH, proponuje podejście uzupełniające:

Rejestr Cen Nieruchomości i projektowany Portal DOM to narzędzia, które powinny być traktowane jako komplementarne.

Jego zdaniem RCN ma ogromną wartość historyczną, sięgającą w niektórych lokalizacjach nawet 2005 roku. Można prześledzić dawne transakcje, sprawdzić historię konkretnego mieszkania czy zidentyfikować flipping. Chodzi o szybki zakup nieruchomości i jej odsprzedaż z zyskiem, zazwyczaj po remoncie lub podniesieniu standardu, co w rejestrze widać jako dwie transakcje tego samego lokalu w krótkim odstępie czasu.

Problem stanowi brak standaryzacji, konieczność czyszczenia danych z ewentualnych błędów ludzkich przy ręcznym wprowadzaniu ich do systemu i niski poziom intuicyjności samego portalu RCN dla przeciętnego użytkownika. Portal DOM ma zebrać w jednym miejscu dane z umów deweloperskich i aktów notarialnych, ujednolicić je, zanonimizować i publikować w jasny oraz atrakcyjny sposób. Gdyby dodatkowo zasysał zasoby RCN, zdaniem Adama Czernika, rządowy portal zyskałby na wartości.

Wokół rządowego projektu toczy się spór o próg anonimizacji. Portal DOM ma publikować uśrednienie cen transakcyjnych, aby chronić prywatność osób kupujących nieruchomości. Początkowo zakładano trzy transakcje, Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało sześć. Nasze źródło z kręgów rządowych tłumaczy, że to "kwestia ochrony prywatności", bowiem nikt nie chce, by sąsiedzi poznali szczegóły konkretnej transakcji.

Projekt nie przewiduje zasilania Portalu DOM danymi z RCN. W przypadku rynku pierwotnego dane pojawiają się w zasobach z kilkuletnim opóźnieniem – dopiero przy przeniesieniu własności. Przykładowo, cena ustalona między deweloperem a klientem w 2022 r. pojawia się w systemie dopiero w 2026 r. W tej sytuacji – słyszymy od naszego rozmówcy z kręgów rządowych – takie informacje "nie mają wartości analitycznej" dla DOM.

RCN nie jest jednym, spójnym systemem ogólnopolskim. Każde starostwo prowadzi go po swojemu – różne standardy, różny poziom technologii. W jednych powiatach dane zasilane są ręcznie, w innych półautomatycznie, tylko nieliczne mają automatyzację. Notariusze mają 14 dni na przekazanie aktów, starostwa kolejne 30 dni na uzupełnienie. DOM ma przeciąć te ograniczenia: koniec z rozproszeniem, ręcznym przepisywaniem i długimi opóźnieniami. Deweloperzy dostaną 7 dni na przekazanie danych o umowach, a notariusze i KAS będą zobowiązani do regularnych, systemowych zasileń.

Warstwa konsumencka DOM ma dostarczyć filtrów i porównań – mediany i widełki cenowe w konkretnych lokalizacjach, podgląd metraży, pięter i otoczenia, proste porównania między osiedlami. Warstwa analityczna – "widzisz, co, gdzie i jak szybko się sprzedaje, które metraże rotują, jakie piętra schodzą" – ma przydać się państwu i samorządom: w polityce mieszkaniowej i planowaniu podaży. Dane mają być ogólnodostępne, bezpłatne i objęte rygorem wiarygodności bo przekazywanie ich będzie obowiązkiem prawnym wynikającym z przepisów, a nie aktem dobrej woli.

W projekcie Polski 2050 obywatel wygrywa szybkością dostępu: RCN staje się darmowy i otwarty. Tyle że rejestr – choć cenny historycznie – jest dla przeciętnego odbiorcy mało przystępny i wymaga kompetencji analitycznych. Deweloperuch proponuje natychmiastowe efekty, ale bez gwarancji jakości, odpowiedzialności i transparentności co do pochodzenia oraz obróbki danych. To inicjatywa społeczna, która – jak oceniają rozmówcy – działa jako presja na parlament i rząd, a zarazem jest obarczona ryzykiem błędnej interpretacji i niejednorodności źródeł.

Jawność to nie tylko technologia i prawo, ale też układ interesów. Wokół DOM narasta "naturalny opór" tych, którzy korzystają dziś z niedoskonałości systemu – od pośredników po prywatnych hurtowników danych. Jeśli państwo uporządkuje i udostępni dane bezpłatnie, ktoś straci przewagę. W projekcie "uwolnienia" RCN uderza zaś ekonomika samorządów. 8,3 mln zł rocznie to realna pozycja dochodowa, którą trzeba będzie zrekompensować albo zaakceptować jej zniknięcie. Pytania o prywatność pozostają otwarte: ile jawności chcą Polacy i gdzie stawiają granicę?

Branża deweloperska, pytana przez money.pl, twierdzi, że jawności się nie boi. – Dostęp do rzetelnych danych o cenach transakcyjnych pomoże kupującym podejmować świadome decyzje – wskazuje Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Transparentność ma przestawić rozmowę z klientem z samej ceny na wartość: lokalizację, standard, rozwiązania proekologiczne. To może podnieść jakość obsługi. Jednocześnie Związek nie łączy jawności z automatycznym spadkiem cen – te zależą od kosztów budowy i lokalizacji.

Oba projekty – rządowy i poselski – są na etapie prac sejmowych. Deweloperuch próbuje wywrzeć presję, pokazując, że technicznie "da się" już teraz. Eksperci, z którymi rozmawialiśmy, wskazują, że Portal DOM jest pod wieloma względami rozwiązaniem lepszym i bezpieczniejszym – właśnie dzięki jednolitemu standardowi, obowiązkowi raportowania i anonimizacji. Z kolei "uwolniony" RCN, choć wartościowy historycznie, dla przeciętnego odbiorcy będzie trudny w użyciu. Co do Deweloperucha – to ryzykowna inicjatywa społeczna: nie wiadomo, kto za nią stoi, a jakość i sposób obróbki danych zakupionych z RCN nie są zweryfikowane. Tym bardziej że – zdaniem naszego rozmówcy z kręgów rządowych – dane w RCN są "niepewne i niekompletne".

Rząd zakłada 20 miesięcy na uruchomienie Portalu DOM od uchwalenia nowelizacji (projekt jest w Sejmie) – z pełną ścieżką: wybór wykonawców, budowa, testy obciążeniowe. Technologicznie część danych można by udostępnić szybciej, ale resort rozwoju, gospodarz projektu, stawia na jednoczesny start całego ekosystemu, obejmującego rynek pierwotny i wtórny. Po drugiej stronie jest prosty komunikat: otwórzmy RCN i pozwólmy obywatelom korzystać. W tle – presja społeczna, by jawność stała się standardem teraz, nie za dwa lata.

Co istotne, problem jawności cen mieszkań przeszedł z poziomu branżowej dyskusji do politycznego i społecznego "tu i teraz". Portal DOM obiecuje spójność, bezpieczeństwo i narzędzia analityczne, ale wymaga czasu. Projekt Polski 2050 stawia na szybkie uwolnienie RCN, choć bez gwarancji przystępności danych dla przeciętnego Kowalskiego. Deweloperuch daje natychmiastową dostępność, ale bez pewności jakości i odpowiedzialności. Który pomysł wygra? Tego nie wiemy. Wiemy natomiast, że obywatele chcą wiedzieć, ile naprawdę kosztują mieszkania – i dotąd żadna instytucja nie zapewniła im tego w sposób prosty, powszechny i wiarygodny.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl