Strach przed usterkami w nowym mieszkaniu. Kupujący boją się rozmów z deweloperami

Z raportu "Nowe czy z drugiej ręki?" wynika, że aż 58 proc. ankietowanych obawia się negocjacji dotyczących wad lokalu przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Wśród osób rozważających wyłącznie rynek wtórny odsetek ten sięga 74 proc.

Największe obawy mają osoby powyżej 55. roku życia - aż 65 proc. z nich deklaruje lęk przed potencjalnym sporem z deweloperem. W młodszych grupach wiekowych wynik jest nieco niższy, ale nadal znaczący: 59 proc. w przedziale 35-44 lata i 51 proc. w grupie 25-34 lata.

Badanie zostało przeprowadzone w maju i czerwcu 2025 roku przez agencję Inquiry, a udział w nim wzięło blisko 838 dorosłych Polaków z całej Polski. Jego wyniki money.pl publikuje jako pierwszy.

Deweloper ma obowiązek usunąć wady zgłoszone przez nabywcę w ramach rękojmi lub gwarancji. Problem w tym, że niektóre usterki trudno wykryć przy odbiorze technicznym. Nawet najlepszy inspektor z kamerą termowizyjną i miernikami nie jest w stanie wychwycić wszystkich nieprawidłowości. Błędy konstrukcyjne, nieszczelne rury w ścianach czy wadliwie ułożone przewody elektryczne ujawniają się dopiero po czasie. Rysy, zabrudzenia czy pęknięte płytki to drobiazgi. Poważniejsze problemy to krzywe ściany i podłogi, nieszczelne okna czy usterki instalacji. Zdarzają się też przypadki skrajne, gdy mieszkańcy muszą opuścić lokale, bo budynek grozi zawaleniem.

O takim przypadku opowiadał w wywiadzie dla money.pl Bartosz Józefiak, reporter i autor książki "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania". - Kupując nowe mieszkanie, wchodzimy na pole minowe - mówił w marcu ubiegłego roku.

Według niego wielu deweloperów działa według jednej zasady: odrzucać wszystkie skargi. W teorii klientom przysługuje pięć lat ochrony z tytułu rękojmi. W praktyce wygląda to tak: ekipa przychodzi, pokręci się po mieszkaniu, poudaje naprawę - i znika. Problem zostaje. Inni stosują prostszy manewr: "Proszę iść do wykonawcy". Potem przeciąganie, granie na czas, aż klient się zmęczy albo rękojmia wygaśnie.

- Deweloper odpowiada za wady, które ujawnią się w ciągu pięciu lat od przekazania mieszkania. Niektóre roszczenia wykraczają poza zakres pięcioletniej odpowiedzialności, a koszty samodzielnych napraw mogą być naprawdę wysokie - mówi w rozmowie z money.pl Michał Herde, prezes warszawskiego oddziału Federacji Konsumentów.

Kontrowersyjna jest w tym kontekście sprzedaż mieszkań przez spółki celowe, tworzone wyłącznie na czas realizacji inwestycji. Po zakończeniu budowy takie podmioty często są likwidowane, co może znacząco utrudnić dochodzenie roszczeń - nabywcy nie mają do kogo kierować reklamacji.

Do najczęstszych problemów zgłaszanych do Federacji Konsumentów oraz Stowarzyszenia Ochrony Konsumentów Aquila należą:

• niska jakość materiałów i wykonania,
• ignorowanie reklamacji po uregulowaniu wszystkich płatności,
• oczekiwanie zrzeczenia się roszczeń z tytułu opóźnień (w przeciwnym razie deweloper odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej),
• zakończenie działalności spółki celowej po zakończeniu inwestycji.

- Sprawy reklamacyjne w tym obszarze są zwykle skomplikowane i wielowątkowe. Samodzielne dochodzenie roszczeń bywa trudne, dlatego warto skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów, organizacji konsumenckiej lub własnego prawnika - podkreśla Herde.

Bywa, że konflikty między kupującymi a deweloperami kończą się w sądzie. Mieszkańcy pozywają firmy za liczne usterki, takie jak zawilgocenie, pleśń czy problemy z dojazdem do osiedla. W spór sądowy weszli m.in. mieszkańcy bloków przy ul. Ratajczaka w Świdniku, domagając się 830 tys. zł od dewelopera za liczne wady i usterki inwestycji.

- To dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic dziwnego, że nabywcy chcą mieć pewność, że deweloper zajmie się usterkami także po podpisaniu aktu notarialnego - komentuje Anna Zachara-Widła, ekspertka portalu Nieruchomosci-online.pl.

Inni eksperci podkreślają, że usterki są naturalnym elementem procesu budowlanego.

- Nie widziałam inwestycji, w której nie pojawiłaby się choćby drobna wada. Ze względu na specyfikę procesu budowlanego jest to po prostu niemożliwe. Kluczowe jest, jak deweloper reaguje - zaznacza dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna specjalizująca się w obsłudze inwestycji.

Dodaje, że większość firm właściwie odpowiada na zgłoszenia, ale zdarzają się też przypadki ignorowania problemów, co szkodzi reputacji całego sektora.

Coraz bardziej skrupulatni stają się sami klienci. - Widzimy, że podejście kupujących różni się w zależności od lokalizacji i motywacji. W Warszawie wielu klientów traktuje mieszkania inwestycyjnie, więc skupiają się na standardzie budynku i części wspólnych. W Łodzi dominują natomiast rodziny, które zwracają uwagę na każdy detal - mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development. Jak dodaje, zdarza się, że klienci próbują egzekwować prace wykraczające poza standardowe obowiązki dewelopera.

Przedstawiciele dużych firm deweloperskich zapewniają, że szybkie usuwanie wad to standard. - Fundamentem jest przestrzeganie norm i zapisów umów. Jeśli stwierdzimy odstępstwa, dążymy do jak najszybszej naprawy - mówi Marek Thorz z Atal.

Obowiązki deweloperów reguluje ustawa o ochronie praw nabywców oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Firmy mają 14 dni na odpowiedź na zgłoszenie i 30 dni na usunięcie wad. Przepisy zostały niedawno rozszerzone o zapisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi, co dodatkowo wzmacnia pozycję kupujących.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej została uchwalona przez Sejm 9 lipca 2025 roku, a 21 sierpnia została podpisana przez prezydenta.

Z jednego z przepisów wprost wynika, że do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokali i domów, których własność została przeniesiona na podstawie umowy deweloperskiej, będą miały zastosowanie również wspomniane przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.

- Oznacza to, że nabywcom łatwiej będzie dochodzić swoich praw od dewelopera - twierdzi radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Zdaniem ekspertów nowe regulacje oraz rosnąca świadomość klientów i deweloperów stopniowo poprawiają sytuację. - Firmy wiedzą, że jakość obsługi posprzedażowej bezpośrednio przekłada się na opinie na rynku. W ostatnich latach widzę coraz mniej sporów, w które muszą angażować się prawnicy - podsumowuje Grabowska-Toś.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl