Czwarty raz miasto mówi "nie". Deweloper od słynnego bloku dostał pismo

Konflikt między miastem a J.W Construction trwa od 2 lat i wszystko wskazuje na to, że jeszcze trochę potrwa. Spółka dowiedziała się właśnie, że ratusz po raz czwarty odmówił jej wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.

Teraz wszystko zaczyna się od początku. Po odmownej decyzji J.W. Construction po raz kolejny może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które w przeszłości przyznało przecież deweloperowi rację - słyszymy nieoficjalnie od osób zaznajomionych ze sprawą.

Decyzja ratusza oznacza, że właściciele 1500 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower nadal nie będą mogli podpisać aktów notarialnych. Rodzi to wiele problemów prawnych. Poza kwestiami związanymi np. z ewentualną sprzedażą mieszkania, lokatorzy nie mogą także odwołać obecnej administracji osiedla, na której działalność pojawiło się w ostatnim czasie ze strony mieszkańców wiele skarg.

Duże problemy mogą mieć również posiadacze kredytów hipotecznych. Jak tłumaczy nam jeden z mieszkańców, po raz kolejny będzie musiał zapłacić bankowi, aby ten pochylił się nad wnioskiem o wydłużenie terminu na dostarczenie aktu własności.

To jest bardzo stresujące, bo w końcu bank może powiedzieć "nie". To tylko kwestia czasu. Kredyt zabezpieczony hipoteką nie może być zabezpieczony jedynie słowem dewelopera. Ja i inni kredytobiorcy jesteśmy już naprawdę zdesperowani i wykończeni lękiem, co do stanu prawnego naszych domów, za które przecież zapłaciliśmy - mówi money.pl mieszkaniec Bliska Wola Tower.

Zarzewiem konfliktu są "lokale inwestycyjne", które stanowią część całej inwestycji. Jak podawała "Gazeta Wyborcza", w Bliskiej Woli Tower 157 lokali formalnie nie jest mieszkaniami. Powstały na podstawie pozwolenia na budowę dla hotelu.

J.W. Construction złożył wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali na jesieni 2022 r. Inwestycja od początku wzbudzała kontrowersje. Ze względu na dużą gęstość zabudowy nazwano ją "warszawskim Hongkongiem". Metraż najmniejszych lokali inwestycyjnych zaczynał się od 18 m2.

Miasto, a dokładniej Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP), ma jednak zastrzeżenia nie tyle do metrażu, co do charakteru lokali. W pierwszym uzasadnieniu odmowy napisało m.in., że nie spełniają one wymogów, które nakłada na nie ustawa o usługach hotelarskich.

Inwestor odwołał się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W grudniu 2022 r. SKO uchyliło zaskarżone postanowienie. Poleciło także ratuszowi, by przy podejmowaniu kolejnej decyzji ograniczył się do oceny, czy lokale "hotelowe" są lokalami samodzielnymi i czy ustanowienie odrębnej własności będzie zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleniem na użytkowanie.

3 lutego ratusz wydał drugą decyzję odmowną, która dwa miesiące później została uchylona przez SKO. Mimo to w maju BAiPP znów odmówiło wydania zaświadczenia, a sprawa po raz trzeci wróciła do SKO. Kolegium tym razem utrzymało w mocy postanowienie miasta. Deweloper zwrócił się więc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wziął jego stronę. Na nic się to jednak nie zdało.

Redakcja money.pl dotarła do listu, który deweloper rozesłał do mieszkańców 13 listopada. Spółka poinformowała w nim, że dzień wcześniej doręczono jej z magistratu pismo, z którego wynika, że 14 października ratusz po raz czwarty odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokali. 

J.W. Construction przeprosił w liście do mieszkańców za brak możliwości zawierania aktów notarialnych. "Wynika on wyłącznie z pozbawionych podstaw prawnych, nielegalnych decyzji Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy, które przyjęliśmy z nieukrywanym oburzeniem" - czytamy w dokumencie.

Deweloper podkreśla w liście, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uchylił wcześniejsze postanowienia organów. WSA podkreślił w nim, że lokale spełniają warunek samodzielności, bo są wydzielone trwałymi ścianami i posiadają wejście z korytarza.

Sąd zauważył również, że odmawiając spółce wydania zaświadczenia, organy miasta skupiły się na funkcji hotelu jako obiektu, w którym świadczone są usługi hotelarskie. "Z tego też błędnie wywnioskowały, że określone w projekcie budowlanym jako 'jednostki hotelowe' nie mogą samodzielnie funkcjonować w ramach części hotelowej obiektu budowlanego. Jak słusznie zauważa skarżąca Spółka, nie ma przepisu prawa, który zakazywałby prowadzenia działalności hotelarskiej w obiekcie, który będzie składać się z co najmniej 10 samodzielnych lokali" - czytamy.

Sąd Administracyjny dodał także, że obawy o to, iż wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali doprowadzi do zmiany przeznaczenia budynku, są "nieuzasadnione". "Sam fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia czy sposobu użytkowania lokali" - podkreślił sąd.

Sąd nie dopatrzył się zarzucanej inwestorowi przez organ niezgodności z warunkami udzielonego pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie.

Inwestor liczył, że po wyroku sądu wydanie zaświadczenia będzie formalnością. W postanowieniu z 14 października, do którego dotarł money.pl, czytamy jednak, że deweloperowi znów odmówiono wydania zaświadczenia.

W uzasadnieniu czytamy m.in., że samodzielność lokalu polega na tym, że użytkownik nie musi korzystać z innych lokali. Tymczasem, wskazuje ratusz, "jednostki stanowiące element hotelu, mają dostęp z korytarza połączonego z komunikacją do pomieszczeń części biurowej". Co oznacza, zdaniem miasta, że część hotelowa nie jest samodzielna.

J.W. Construction podkreśla w liście do mieszkańców, że budynek, o który toczy spór z ratuszem, został zbudowany podobnie do dwóch innych budynków, które wzniesiono we wcześniejszych etapach inwestycji. One również miały w projekcie wpisaną część hotelową i, jak zaznacza deweloper, otrzymały od BAiPP zaświadczenie o samodzielności lokali.

Spółka poinformowała mieszkańców, że nie może zadeklarować obecnie żadnego terminu podpisywania aktów notarialnych. Zapowiedziała złożenie kolejnego zażalenia do SKO i podjęcie "niestandardowych działań".

Poprosiliśmy J.W. Construction i warszawski magistrat o komentarz do sprawy. Odpowiedzi opublikujemy, gdy tylko je dostaniemy.

Adam Sieńko, dziennikarz WP Finanse i money.pl