Osiedle "Bliska Wola" to obecnie największy plac budowy w Warszawie. Jeszcze do niedawna osiedle Odolany było najbardziej atrakcyjnym, nadającym się do zabudowy terenem w okolicy centrum miasta. Nic więc dziwnego, że deweloperzy chcą maksymalnie wykorzystać działki – bliskość Dworca Centralnego i stacji metra powoduje, że każde z mieszkań będzie można sprzedać za co najmniej 12 tys. zł za metr.
Widoczne na zdjęciu powyżej osiedle to budowana przez J.W. Construction "Bliska Wola". Na wizualizacjach i filmie promocyjnym widać wyraźnie, że składa się z wielu budynków, ale najbardziej przykuwa uwagę składający się z trzech wież, narożny wieżowiec o nazwie "Bliska Wola Tower". Pomyślany jest tak, by stanowić barierę (od hałasu?) dla niższych budynków, które znajdują się w głębi należącego do J.W. Construction kwartału.
W najwyższych punktach wieże mają 92 m wysokości. Kupujący będą mogli wybierać spośród mieszkań na 27 piętrach.
Teraz trochę liczb: 1096 miejsc parkingowych, 33 lokale usługowe, 892 apartamenty, 380 biur, 170 apartamentów hotelowych… I to wszystko wzdłuż przelotowych, wiecznie zakorkowanych alei Prymasa Tysiąclecia i ulicy M. Kasprzaka.
Na wizualizacjach osiedle wygląda lekko i nowocześnie. Jest dużo przestrzeni między budynkami, a mieszkańcy mają miejsce, by jeździć rowerem i spacerować z dziećmi.
Tyle obietnice inwestora, który słynie z budowy ciężkich, zwalistych i przeskalowanych budynków. Jeśli bowiem spojrzeć na zdjęcia z placu budowy, trudno sobie wyobrazić, by tej przestrzeni było dużo. Nie znaczy to, że lokatorzy nie będą mogli się integrować. Ależ owszem: nawet bez wychodzenia z mieszkania. Budynki są tak ciasno poustawiane, że stojąc na balkonie w jednym budynku, będzie można sprawdzić, co ma na obiad sąsiad naprzeciwko.
"Kawałek Azji" w Warszawie nie dziwi
Poprosiliśmy o komentarz Leszka Wiśniewskiego, architekta, urbanistę, członka Stowarzyszenia "Miasto Jest Nasze", wykładowcę Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. Wiśniewski przeyznaje, że "skala zabudowy, a także skąpa przestrzeń pomiędzy budynkami, budzi skojarzenia z metropoliami Azji".
Sam projekt realizowany przez J.W. Constructions go nie dziwi, bo, jak tłumaczy, polscy deweloperzy nieraz już pokazali, że dobrej jakości architektura nie jest tym, czym by sobie przesadnie zaprzątali głowę.
- Najbardziej zaskakujący jest fakt, że taka zabudowa powstała zgodnie z prawem i to nawet nie według zapisów kontrowersyjnej decyzji o warunkach zabudowy, ale jako realizacja uchwalonego w 2012 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – mówi w rozmowie z money.pl.
To zdziwienie wynika z faktu, że plany zagospodarowania często są postrzegane jako remedium na chaos przestrzenny i chciwość deweloperów. Tymczasem nie zawsze tak jest.
- O tym, jak wyglądają plany zagospodarowania decyduje samorząd, a przede wszystkim Rada Miasta, która je uchwala. Wprawdzie za przygotowanie planów odpowiada Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, ale to do radnych należy ostateczny głos – tak ekspert wyjaśnia powody, dla których to, co miało być ładne i przemyślane, ostatecznie nie zawsze takim się okazuje.
I kontynuuje: - Tutaj głos radnych był najwyraźniej głosem inwestorów, a nie mieszkańców, których teoretycznie reprezentują. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, też zresztą uchwalane przez Radę Miasta, nie wskazuje na aż tak dużą intensywność zabudowy. Rada Miasta nie musiała się zatem zgadzać na budowę "kawałka Azji" w Warszawie.
Leszek Wiśniewski przekonuje, że można było postawić na kontynuację tego, co możemy znaleźć po drugiej stronie ulicy Kasprzaka – osiedla pełnego zieleni, ze szkołą i budynkami, które w większości nie przekraczają 5 kondygnacji. - Są tam też dwa wyższe budynki wysokości 30 i 45 m. Na osiedlu JW. Construction wysokości te nie są maksymalnymi, ale minimalnymi. Przejrzenie się w tym lustrze pokazuje, jak wielkiego upadku urbanistyki doświadczyła Warszawa, a wszystko to za zgodą władz miasta – zauważa z żalem.
Zwarta zabudowa to nie zaglądanie sobie do okien
A co z argumentem, że ludzie przede wszystkim muszą mieć gdzie mieszkać, więc kwestie estetyki schodzą na dalszy plan?
- Można argumentować, że Warszawa potrzebuje mieszkań, a w mieście trzeba budować gęsto, by nie rozlewało się ono na wiele kilometrów. Warto jednak pamiętać, że najgęściej zaludnioną dzielnicą Warszawy jest Ochota, gdzie większość budynków ma 5-7 kondygnacji, a między nimi są zielone podwórka, szkoły i przedszkola – przekonuje.
I dodaje, że zwarte miasto nie oznacza, że ludzie zaglądają sobie w okna, a jedyna zieleń, którą mogą z nich zobaczyć, to rachityczny trawnik nad garażem podziemnym.
Leszek Wiśniewski nie widzi jednak prostych recept na poprawę jakości naszych miast. Przekonuje, że nie należy tego oczekiwać od deweloperów, bo dla nich najważniejszym czynnikiem przy wyborze tego czy innego projektu jest potencjalny zysk.
- Przyjaznego, zwartego miasta deweloperzy nie zbudują z własnej woli. To władze miasta muszą nadawać kierunek jego rozwojowi. W Warszawie władze dały się przekonać inwestorom, że ludzie nie potrzebują mieszkań, tylko magazynów na rzeczy, w których można przenocować. Wtedy liczy się ilość, a nie jakość. I ani skalą, ani otoczeniem tych "magazynów" nie trzeba się przejmować – podsumowuje.
Współpraca: Konrad Bagiński