Popis rządu Donalda Tuska? Eksperci chwalą, jest też krytyka. "Patologie"

Nowy program mieszkaniowy "Kredyt na start" to następca "Bezpiecznego kredytu 2 proc.". Zdaniem ekspertów, nowy program jest przemyślany oraz dobrze poukładany.

- Na podstawie przedstawionych założeń "Kredyt na start" wygląda na dopracowaną, udoskonaloną, bardziej dostosowaną do wymagań rynkowych wersję wcześniejszego programu mieszkaniowego. Zaproponowane limity dochodowe, salda dofinansowanego kredytu czy powierzchnie mieszkań wydają się bardzo rozsądnie skalkulowane - ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dla naszego rozmówcy nie jest problemem to, że założenia nowego programu "wyraźnie preferują rodziny, a nieco dyskryminują singli". Być może w ten sposób, uważa nasz rozmówca, ustawodawca celowo, w czasach załamania rodzimej demografii, dąży do zwiększenia liczebności tych pierwszych.  

Singiel będzie mógł kupić na preferencyjnych warunkach mieszkanie o maksymalnej powierzchni 50 mkw., o ile założenia programu nie zmienią się w toku prac nad projektem ustawy. Dla pary ustawodawca przewidział dopłaty do zakupu mieszkania o powierzchni do 75 mkw., a dla rodziny z jednym dzieckiem zaś do 100 mkw. Przy każdym kolejnym członku rodziny limit powierzchni rośnie o 25 mkw. Przekroczenie limitu nie dyskwalifikuje kredytobiorcy, jedynie powoduje obniżenie miesięcznej dopłaty o 50 zł za każdy mkw. powyżej limitu. 

Jeśli więc singiel kupi mieszkanie o powierzchni 60 mkw., to jego rata zostanie podwyższona o 500 zł w porównaniu do innej osoby, która ma dokładnie taką samą kwotę kredytu, ale kupi mieszkanie o powierzchni 50 mkw. lub mniejszej - wskazuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Limit wieku wynosi 35 lat i dotyczy singli. Kredyt preferencyjny ma służyć do zakupu pierwszego mieszkania. Wyjątkiem są rodziny z trójką dzieci. 

Projekt ustawy zakłada więcej ograniczeń. M.in. wysokość dopłat państwa do miesięcznych rat będzie uzależniona od liczby dzieci w gospodarstwie domowym. W przypadku singla lub pary bez dzieci preferencyjne oprocentowanie finansowania bankowego wyniesie 1,5 proc. W przypadku rodziny z jednym dzieckiem oprocentowanie kredytu wyniesie 1 proc., z dwójką dzieci 0,5 proc., a trójką lub więcej 0 proc.

Przy obecnym koszcie pieniądza oprocentowanie kredytu jest znacznie wyższe. Program polega na tym, że różnicę pokryje państwo z budżetu, tyle że suma dopłat też będzie obwarowana limitem. Otóż singiel może liczyć maksymalnie 200 tys. zł dopłaty, a bezdzietna para na dwa razy tyle. Z kolei para z jednym dzieckiem otrzyma z publicznych pieniędzy maksymalnie 450 tys. zł, para z dwojgiem dzieci - 500 tys. zł, zaś para trojgiem dzieci lub więcej może liczyć na 600 tys. zł.  

Projekt zakłada także kryterium dochodowe. Singiel może zarabiać miesięcznie 7 tys. zł netto. W przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego maksymalny dochód wynosi 13 tys. zł, a trzyosobowego - 16 tys. zł. Czteroosobowa rodzina zostanie objęta limitem w wysokości 19,5 tys. zł, a pięcioosobowa - 23 tys. zł. 

Co ważne, limit powierzchni, podobnie jak limit dochodu, nie jest dyskwalifikujący kredytobiorcę. Jeśli ktoś ten limit przekroczy, to dopłaty od państwa zostaną po prostu pomniejszone. O ile? W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe za każdą złotówkę dopłata będzie pomniejszana o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego - o 25 groszy.

Przykładowo: para zaciągająca kredyt w ramach limitu, czyli na 400 tys. zł, w ciągu 10 lat otrzyma dopłaty wynoszące 180 500 zł. Jeśli jednak zdecyduje się na kwotę 500 tys. zł, to nie tylko zapłaci dodatkowe odsetki, ale również uzyska niższe dopłaty, które w ciągu 10 lat wyniosą 165 625 zł - liczy Jarosław Sadowski.

A więc jeśli kwota kredytu dla pary wyniesie 500 tys. zł, to finansowanie na kwotę 400 tys. zł zostanie objęte obniżonym do 1,5 proc. oprocentowaniem preferencyjnym, natomiast od 100 tys. zł zostaną naliczane odsetki standardowe. 

Zgodnie z założeniami projektu ustawy dopłatami do rat zostaną objęte kredyty udzielane na podstawie wniosków złożonych w bankach do końca 2027 r. Zgodnie z szacunkami do 2034 r. włącznie na dopłaty do kredytów z publicznych pieniędzy zostanie przeznaczonych łącznie ponad 21,5 mld zł.

Nowy program subsydiowania hipotek daje szansę na własne "cztery kąty" dla mniej więcej ćwierć miliona gospodarstw domowych. Oczywiście w tej liczbie prawdopodobnie znajdzie się pokaźna liczba rodaków, których stać na własne lokum bez pomocy państwa, ale jest to tradycyjna wada programów kredytów preferencyjnych nie do wyeliminowania - uważa Jarosław Jędrzyński.

Z obserwacji eksperta wynika, że sytuacja na rynku mieszkaniowym wyraźnie się stabilizuje, a rynek pierwotny powraca do normalności pod względem relacji popytowo-podażowych. Oferta mieszkań deweloperskich powoli pnie się w górę, a stawki mkw. nowych mieszkań jakby spowalniały trend wzrostowy. 

Rząd proponuje też, aby, począwszy od wprowadzenia programu do jego zakończenia, banki przyjmowały kwartalnie maksymalnie 15 tys. wniosków o kredyt z dopłatą. W samym marcu tego roku do banków wpłynęło prawie 30 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Dotyczyły zwykłych kredytów komercyjnych. Natomiast w ramach "Bezpiecznego kredytu 2 proc." podpisano 74,9 tys. umów. Przy czym program wystartował w lipcu 2023 r., a przyjmowanie wniosków wstrzymano zaraz na początku tego roku.

Jeśli w kwartale wpłynie do banków więcej niż 15 tys. wniosków o "Kredyt na start", banki będą musiały przerzucić nadwyżkę na kolejny okres rozliczeniowy. Rząd szacuje, że w ramach tego programu dofinansowany zostanie zakup 185 tys. mieszkań.

Ograniczenie liczby kredytów przyznawanych w danym okresie ma sens, podobnie jak kryterium dochodowe, ale trudniej będzie nim zarządzić. Może to wnerwiać klientów i powodować kolejki w bankach, a to nigdy nie służy normalizacji sytuacji - uważa Marek Zuber z Akademii WSB.

Ograniczenia w programie mają powstrzymać dynamiczny wzrost cen, jaki obserwowaliśmy po starcie "Bezpiecznego kredytu 2 proc." Wskutek tego programu w ciągu kilku miesięcy mieszkania w dużych miastach Polski zdrożały o ponad 20 proc., bo popyt rozjechał z podażą. 

Wzrostu cen obawiają się aktywiści. Warszawski ruch miejski Miasto Jest Nasze skrytykował "Kredyt na start".

Krytycznie na temat programu wypowiada się też aktywista z Lubina na Dolnym Śląsku - Patryk Spaliński. Na X napisał: "Nowy rząd, a stare problemy i jeszcze większe patologie".

Czy tym razem nie będzie przypadkiem podobnie, jak w przypadku bezpiecznego kredytu? Jarosław Jędrzyński na razie nie widzi, aby "Kredyt na start" wzmagał popyt na rynku, co jak najlepiej wróży koniunkturze w perspektywie kolejnych miesięcy. 

- Deweloperzy wyraźnie podkręcają swoją aktywność inwestycyjną, co skutkuje przewagą mieszkań wprowadzanych do oferty względem lokali sprzedanych. Raczej nie spowoduje to korekty cenowej, jednak na wyraźniejsze spowolnienie wzrostów w cennikach deweloperskich w przewidywalnej perspektywie jak najbardziej można liczyć - twierdzi rozmówca money.pl.

Z kolei zdaniem Marka Zubera podaż jest niewystarczająca i można ją zwiększyć, sprzedając deweloperom grunty należące do państwa. Nie licząc kosztu działki, zauważa ekspert, cena budowy metra kwadratowego mieszkania spadła w ciągu ostatniego półtora roku o ok. 20 proc. 

Mamy w Polsce tych, którzy mogą budować mieszkania, mamy za co, nie mamy tylko gdzie ich budować. Dlatego rozważyłbym też obłożenie podatkiem tych, którzy posiadają działki pod budowę uwzględnione w planach zagospodarowania przestrzennego, a tych mieszkań nie budują - sugeruje rozmówca money.pl.

Mamy w Polsce problem z dostępnością mieszkań, dlatego ekspert uważa, że wsparcie państwa przy jego zakupie ma sens. Nie ma też wątpliwości, że obecny rząd jest zakładnikiem obietnicy wyborczej, tym bardziej że kolejne wybory.

Wysłaliśmy pytania do resortu rozwoju, które pilotuje prace nad rządowym projektem ustawy "Kredycie na start". Chcieliśmy dowiedzieć się, dlaczego rząd zdecydował się na wprowadzenie programu, mimo że wcześniejszy wywindował ceny mieszkań. Zapytaliśmy też, jak rząd chce zapobiec wzrostowi cen (w ustawie nie ma limitu ceny mkw mieszkania) oraz czy nas stać na jego finansowanie.

W odpowiedzi resortu czytamy, że "na wzrost cen mieszkań wpływa wiele czynników, takich jak odroczony w czasie popyt, dobra kondycja gospodarki, wzrost wynagrodzeń i niska stopa bezrobocia". Ministerstwo informuje, że "pracuje nad rozwiązaniami mającymi na celu zwiększenie dostępności mieszkań, zarówno w obszarze mieszkalnictwa rynkowego, jak i społecznego".

Zakładamy też, że poza wsparciem gospodarstw domowych w nabyciu prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, program może przyczynić się do wzrostu podaży mieszkań - czytamy w przesłanej odpowiedzil.

W budżecie na 2024 r. na nowy program zarezerwowano kwotę ok. 500 mln zł. "Z uwagi na uszczelnienie warunków i zasad udzielania kredytów mieszkaniowych #naStart przewidziane środki z budżetu państwa nie będą tak znaczne, jak w przypadku dopłat do rat bezpiecznych kredytów 2 proc." - dodaje.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl