Rekordowa oferta mieszkań. "Rynek wyraźnie się rozwarstwia"

Jak podano, deweloperzy mają w ofercie rekordową liczbę mieszkań, w tym ok. 20 tys. lokali gotowych do odbioru w największych miastach. Rosnąca oferta nie oznacza jednak, że mieszkania stają się bardziej dostępne cenowo.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl największy kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano we Wrocławiu – o 4,7 proc., do 16 026 zł/m kw. W Warszawie średnia wyniosła 19 959 zł/m kw. (+0,1 proc. kdk), w Gdańsku 18 839 zł, a w Krakowie 17 207 zł.

Wzrostu średnich cen nie należy automatycznie utożsamiać z podwyżkami w już realizowanych inwestycjach. Na statystyki coraz mocniej wpływa zmiana struktury oferty: ubywa mieszkań z najniższych przedziałów cenowych, a przybywa droższych – powiedział cytowany w komunikacie Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, współautor raportu.

Dodał, że w Warszawie w ciągu roku liczba lokali kosztujących do 15 tys. zł za metr zmniejszyła się z ok. 5,2 tys. do 4,2 tys., czyli o blisko 20 proc., a tych droższych niż 20 tys. zł za metr przybyło o 34 proc. Podobne zmiany widać w innych metropoliach.

Na rynku wtórnym Indeks Cen Mieszkań Metrohouse wzrósł w trzecim kwartale 2026 r. do 218,3 pkt – o 5,4 proc. rdr. To najwyższy odczyt od dwóch lat, o 1 pkt niższy od historycznego maksimum z trzeciego kwartału 2024 r.

Jak podano w informacji, wzrostom cen nie towarzyszy jednak presja popytu – Indeks Popytu przekroczył w tym roku 100 pkt tylko w marcu. Sprzedający muszą coraz częściej korygować oczekiwania: różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wynosiła od 2,8 proc. w Warszawie do 5 proc. w Łodzi, a negocjacje z kupującym obniżały cenę o kolejne 1,2–3,2 proc. Najmniej skłonni do ustępstw pozostają sprzedający w stolicy, gdzie negocjacje odbierały średnio zaledwie 1,2 proc. ceny.

Ceny są o krok od rekordu, ale trudno mówić o rynkowej gorączce. Kupujący mają w czym wybierać, także wśród gotowych mieszkań deweloperskich, więc nie podejmują decyzji pod presją czasu. Rynek wyraźnie się rozwarstwia: co trzecie mieszkanie w Warszawie znajduje nabywcę w ciągu miesiąca, a jednocześnie rośnie grupa ofert, które czekają na kupca ponad rok – to już 7 proc. transakcji" – powiedział Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

Dodano, że 28 proc. kupujących nabywało swoje pierwsze mieszkanie, a 18 proc. klientów deklarowało zakup inwestycyjny. Po stronie sprzedających najczęstszym motywem (29 proc.) była chęć zamiany mieszkania na większe, a co siódma sprzedaż (15 proc.) dotyczyła nieruchomości odziedziczonej.

Przypomniano, że inflacja we wrześniu wzrosła do 4,1 proc. rdr, a w ofertach banków – mimo utrzymania stopy referencyjnej NBP na poziomie 3,75 proc. – oprocentowanie okresowo stałe nadal jest wyższe niż zmienne.

"Średnio wynosi ono 6,23 proc. wobec 5,48 proc. przy stopie zmiennej. Przy zakupie mieszkania za 800 tys. zł oznacza to ratę 3 932 zł przy stopie stałej i 3 625 zł przy zmiennej – ok. 300 zł różnicy miesięcznie. Droższy kredyt od razu przełożył się na zdolność kredytową: dla rodziny 2+2 spadła ona z rekordowych 803 tys. zł do 751 tys. zł, a dla singla z 555 tys. zł do 505 tys. zł." – napisano w komunikacie.