Rynek mieszkań zaciągnie hamulec bez kredytu 0 proc.? "Nie musimy wisieć jedynie na deweloperach" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

"Mam nadzieję, i liczę na to, że rząd bardzo szybko podejmie decyzje w sprawie tego nowego wsparcia kredytobiorców. Zwlekanie z tą decyzją szkodzi rynkowi. Ludzie się wstrzymują z kupnem mieszkania, deweloperzy widząc spadek popytu również ograniczają podaż. Nie chciałbym takiej sytuacji, że za kilkanaście miesięcy, jak dostępność kredytów się poprawi w znaczący sposób, nie będziemy mieli czego kupić" - mówił dziennikarz portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo w rozmowie na kanale YouTubowym "Misja Mieszkanie".

"Będziemy mieli znowu niską podaż i powtórkę ze wzrostu cen. Byłoby dobrze podtrzymać dobrą passę deweloperów, którzy ten rok rozpoczęli z ogromnym animuszem. Jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych budów, to był absolutnie rekordowy pierwszy kwartał w historii rynku deweloperskiego" - dodał. "Spodziewam się, że jeśli tego programu [dopłat do kredytów] nie będzie, to deweloperzy jeszcze bardziej ten hamulec zaciągną i tych mieszkań w końcu zacznie ubywać" - podsumował.

Wiemy już, że nowy program dopłat do kredytów nie zostanie uruchomiony. Potwierdził to Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk. Czy taka decyzja była błędem? Na to wskazywałyby słowa Marka Wielgo wypowiedziane jeszcze przed deklaracją ministra.

A czy program "kredyt 0 proc." mógłby uratować nas przed kolejnym gwałtownym wzrostem cen nieruchomości? I jak miałoby się to do faktu, że odpalony przez Prawo i Sprawiedliwość "Bezpieczny kredyt 2 proc." był przez chyba wszystkich ekspertów uważany za jedną z głównych przyczyn ostatnich wzrostów cen mieszkań?

Przypomnijmy mechanizm podwyżek, które miały miejsce w 2023 i 2024 roku. Według danych zaprezentowanych przez Polski Instytut Ekonomiczny w I kwartale 2024 roku w 17 największych miastach w Polsce ceny na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 16 proc. Na rynku wtórnym wzrosty były jeszcze większe i sięgnęły ponad 20 proc. W Krakowie lokale z rynku wtórnego podrożały aż o 34 proc. Niedużo lepiej było w stolicy, gdzie aby kupić własne M należało zapłacić o 27 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jak wspomniałem, jedną z głównych przyczyn był fakt uruchomienia przez poprzednią ekipę rządzącą dopłat do kredytów "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Program w sumie ma kosztować podatników około 16 mld zł. Choć przyjmowanie wniosków zostało zawieszone z początkiem obecnego roku, to pieniądze będą wypłacane beneficjentom jeszcze przez lata.

Te dodatkowe środki gwałtownie zwiększyły popyt na mieszkania - wiele osób zyskało większą zdolność kredytową. Efektem było pompowanie cen w ramach gry podaży i popytu. Gwałtownie wzrosła liczba chętnych na mieszkania, ale temu boomowi nie towarzyszyło nagłe powstanie dodatkowych dziesiątek tysięcy lokali (była minister rozwoju i technologii Marlena Maląg szacowała, że z dopłat skorzystało ponad 70 tys. osób).

Oczywiście, wsparcie kredytobiorców (złośliwi mogliby powiedzieć "wsparcie banków") nie było jedynym powodem wzrostów. Przypomnijmy, że mieliśmy w tym samym okresie również do czynienia z podwyżkami cen energii i materiałów budowlanych. W konsekwencji - reaktywnie - również z podwyżkami pensji. Jeżeli jednak mielibyśmy nadawać wagi poszczególnym tym czynnikom, to eksperci wydają się być zgodni, że to właśnie zaproponowanie dopłat do kredytów miało największy wpływ na trend wzrostu cen nieruchomości. Dlaczego tym razem - jak twierdził Marek Wielgo - miałoby być inaczej?

Zastanówmy się teraz czy deweloperzy rzeczywiście ograniczają podaż mieszkań bez programu wsparcia dla kredytów, jak sugerował dziennikarz? Z jednej strony sam sobie odpowiedział na to pytanie - otóż pierwszy kwartał bieżącego rzeczywiście cechował się rekordową dynamiką (i liczbą!) wydawanych pozwoleń na budowy. Od stycznia do marca tego roku według danych Głównego Urzędu Statystycznego wydano niemal 70 tys. tego typu decyzji. Dla porównania - w analogicznym okresie roku 2023 było to 52 tys., a rok wcześniej 55 tys. To jest zresztą pewien prognostyk na przyszłość - co się będzie działo (lub co się nie wydarzy!) w związku z ostatecznym pogrzebaniem pomysłu.

To wszystko oczywiście nie znaczy, że gdyby rząd jednak parł do realizacji, to deweloperzy nie podbiliby jeszcze wspomnianych statystyk. Mogłoby tak być. Wyobraźmy sobie jednak sytuację, że minister Paszyk zamiast powiedzieć, że rządzący rezygnują z programu, deklaruje rychłe nadejście dopłat. Czy sama taka zapowiedź nie wywindowałaby cen? Tak zresztą działo stało się w przypadku programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." - wzrosty cen zaczęły się na długo przed pierwszymi wypłatami.

Dziennikarz portalu RynekPierwotny.pl mówił również, że kiedy w końcu spadną stopy procentowe, a tym samym zwiększy się zdolność kredytowa Polaków, to na rynku może być zbyt mało mieszkań. Ale przecież deweloperzy bacznie przyglądają się zarówno prognozom inflacji jak i poczynaniom banku centralnego w kontekście stóp procentowych.

Wiedzą, jakie są projekcje wzrostu cen towarów i usług wiedzą więc - pi razy oko - kiedy można się spodziewać zwiększenia zdolności kredytowej naszej klasy średniej. Zdają sobie sprawę, że planowane obecnie realizacje z dużym prawdopodobieństwem przypadną na okres luzowania polityki pieniężnej. Bierze się to z dość prostej kalkulacji - inwestycje mieszkaniowe zazwyczaj są realizowane w horyzoncie dwuletnim, a rok 2026 będzie okresem, kiedy inflacja ma mieścić w celu NPB, który wynosi 2,5 proc. plus/minus jeden pkt. proc. A to z dużym prawdopodobieństwem przyczyni się do obniżki stóp procentowych, a więc i do zwiększenia zdolności kredytowej Polaków.

Pomijając powyższy wątek, być może w ogóle pytanie o możliwość ograniczenia podaży - względem scenariusza, gdzie mamy zapewnienie o ruszeniu z nowym programem - nie jest pytaniem dobrze postawionym. Być może bardziej zasadną kwestią powinna być ta, czy wsparcie kredytów to najlepszy sposób na wydawanie miliardów złotych z publicznych pieniędzy w kontekście mieszkalnictwa?

W Polsce ogromną większość inwestycji mieszkaniowych dokonywana jest przez deweloperów właśnie. Szacuje się, że odpowiadają oni za około 97 proc. realizacji w budynkach wielorodzinnych. Zaniedbywana jest za to "społeczna" noga budownictwa. Dla przykładu w 2023 roku deweloperzy rozpoczęli 115 tys., przy 3,5 tys. rozpoczętych budowach społecznych mieszkań czynszowych. Za większość tych ostatnich odpowiadają realizacje TBSowe (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) kierowane do mniej zamożnej klasy średniej, która osiąga za duże dochody, żeby łapać się na mieszkania komunalne, ale zbyt niskie by uzyskać kredyt.

Co interesujące, pomysł wspierania budowy tego typu lokali popiera nie tylko - tradycyjnie - lewica, ale również Polski Związek Firm Deweloperskich. "Udział budownictwa społecznego w rynku mieszkaniowym jest zbyt niski, co wynika z braku długofalowej polityki mieszkaniowej. Dlatego chcemy dzielić się naszą wiedzą i doświadczeniem, aby przyspieszyć budowę TBS i mieszkań komunalnych" – mówił cytowany przez portal ManagerPlus.pl Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Nakłady na budownictwo i mieszkalnictwo rosną, ale - delikatnie mówiąc - nie są one satysfakcjonujące. W 2025 roku na ten cel ma być przeznaczone 3,3 mld zł. Środki mają objąć nie tylko budownictwo społeczne, ale też termomodernizację. Dla szerszego obrazu - obniżenie składki zdrowotnej dla przedsiębiorców w 2026 roku będzie kosztować budżet państwa 4,6 mld zł. Innymi słowy - Polska robi prezenty dla zamożnych (przedsiębiorcy są najzamożniejszą grupą społeczną) jednocześnie nie spieszy się do przekazywania pieniędzy na zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań dla mniej zamożniejszych rewirów klasy średniej (budownictwo społeczne) i dla najbiedniejszych (budownictwo socjalne).

To prawda, że deweloperzy sukcesywnie (i naprawdę szybko!) zasypują lukę mieszkaniową. Jednocześnie mieszkania wciąż są - i przez lata pozostaną - w bardzo ograniczony sposób dostępne dla osób spoza zamożniejszej części klasy średniej. Właśnie dla nich rozwiązaniem byłoby położenie silniejszego akcentu na budownictwo społeczne.

O jakich środkach mówimy? Cóż, taki program ani nie będzie tani, ani jego efekty nie będą szybko widoczne. Grzegorz Siemionczyk w swoim artykule w Money.pl obliczył, że w Warszawie za środki, które miały być przeznaczone na "Mieszkanie na start" (20 mld zł) można byłoby wybudować około 40 tys. mieszkań, w Gdańsku - 46 tys., w Łodzi - 63 tys. Jednocześnie byłyby to mieszkania pozostające przez dekady w posiadaniu samorządów. A te dzięki ich wynajmowi mogłyby wpływać na resztę rynku, obniżając ceny.

Choć trudno sobie wyobrazić sytuację, gdzie to państwo przejmuje większość rynku budowy mieszkań, to jednocześnie, jako społeczeństwo, nie musimy "wisieć" jedynie na deweloperach. Firmy te mają oczywiście do spełnienia ważną rolę w systemie. Ale nie muszą być jedynym podmiotem liczącym się w tej grze. Warto pamiętać o tym, że istnieją pozarynkowe sposoby na zwiększanie dostępności mieszkań. A także, że w Polsce większości ludzi po prostu nie stać na kredyt hipoteczny.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"