Idą zmiany w prawie. Rząd uwolni grunty. Eksperci komentują

Rząd w pierwszym miesiącach 2025 r. ma zająć się projektem ustawy, której zadaniem będzie ułatwienie prowadzenia inwestycji mieszkaniowych w Polsce przez zwiększenie dostępności gruntów pod tego typu budowy. A co za tym idzie - chociaż częściowe rozwiązanie problemu niewystarczającej dostępności mieszkań na rynku, a także ich wysokich cen.

Zmianą przepisów zajmuje się Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), którym kieruje Krzysztof Paszyk z PSL. Jak pisaliśmy w money.pl, we wtorek wieczorem w wykazie prac rządu opublikowano założenia projektu ustawy.

Ustawa ma doprowadzić m.in. do zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnacji z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

- Rozwiązanie to jest spójne z nowoczesnymi trendami urbanistycznymi i może przeciwdziałać rozlewaniu się miast na obszary podmiejskie. Dziś w wielu polskich miastach tereny rolne stanowią wciąż istotny udział, choć prowadzenie na nich produkcji rolnej jest trudne do uzasadnienia - komentuje w rozmowie z money.pl Przemysław Dziąg, radca prawny, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PFZD)

"Zdecydowanie pozytywnie" proponowaną zmianę ocenia Ewa Palus, główny analityk Rednet Property Group. Podkreśla, że to krok w dobrą stronę i "odpowiedź na realne potrzeby rynku". Ekspertka, podobnie jak przedstawiciel PFZD, zauważa, że wiele terenów rolnych w miastach i tak nie jest wykorzystywanych zgodnie z ich formalnym przeznaczeniem, a dzięki ich wykorzystaniu miasta przestaną się "rozlewać".

- Kluczowe jednak, aby nowe inwestycje były powiązane z odpowiednią infrastrukturą komunikacyjną, by uniknąć sytuacji, w której osiedla powstają w odizolowanych lokalizacjach, z ograniczonym dostępem do transportu i usług - twierdzi Palus w rozmowie z money.pl.

W myśl planowanych zmian "aktywizacji" mają ulec nie tylko tereny należące do KOWR, ale też do spółek Skarbu Państwa. Mogą być z tym związane pewne kontrowersje. Chodzi o to, że minister właściwy do spraw budownictwa będzie miał kompetencje do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz KOWR i przekazania ich do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta zaś będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym.

- Jak słusznie zauważono, w gruntach należących do Skarbu Państwa drzemie duży potencjał, a tereny te często nie są w żaden sposób wykorzystywane. Przykład to chociażby poznańskie Wolne Tory, czyli ponad 100-hektarowy doskonale zlokalizowany teren znajdujący się we władaniu Polskich Kolei Państwowych - wskazuje Przemysław Dziąg.

Choć proponowane rozwiązania należy uznać za pozytywne i mogące przyczynić się do rozwoju budownictwa tak prywatnego, jak i społecznego, to, jak to zwykle bywa, diabeł może tkwić w szczegółach. Nieodpłatne przejmowanie gruntów należących do państwowych spółek stanowić będzie uszczuplenie ich majątków. Ważne będzie również precyzyjne określenie procedur przekazywania takich gruntów oraz jasne kryteria ich wyboru - podkreśla jednak przedstawiciel PFZD.

Ewa Palus, choć proponowaną zmianę ocenia zdecydowanie pozytywnie, to widzi też palący problem do rozwiązania, który może się nasilić po uwolnieniu państwowych gruntów.

- Ich przekształcenie na cele mieszkaniowe może znacząco poprawić dostępność mieszkań, szczególnie w centrach miast. Warto jednak zwrócić uwagę na problem najmu krótkoterminowego, który zdominował wiele obszarów miejskich, w tym śródmieścia miast, ograniczając dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców i obniżając jakość życia w sąsiedztwie. Regulacje w tej kwestii są obecnie niewystarczające, dlatego powinno się je uwzględnić w szerszym kontekście zagospodarowania tych terenów. Dzięki temu nowe inwestycje mieszkaniowe mogą stać się odpowiedzią na rzeczywiste potrzeby lokalnych społeczności - podkreśla analityczka.

Nasi rozmówcy odnoszą się także do kwestii parkingów.

MRiT jest za tym, by zrezygnować z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrócić do zasad obowiązujących przed 2023 r. Decydować w tej kwestii ponownie mają rady gmin.

- Zmiana w zakresie minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych była oczekiwana. Jednak robienie tego w postaci wrzutki do ustawy powodziowej było kuriozalne i niepoważne (ostatecznie rozwiązanie zostało z niej wycofane na etapie prac rządu - przyp. red.). O liczbie miejsc postojowych powinno się decydować na poziomie lokalnym, ponieważ potrzeby w tym zakresie są inne dla każdej lokalizacji. Wprowadzenie tej kwestii do katalogu zmian, które kompleksowo mają zwiększyć podaż gruntów, należy ocenić pozytywnie - mówi Ewa Palus.

- Proponowane zmiany są krokiem w dobrym kierunku i mogą wpłynąć na poprawę dostępności mieszkań. Niedostateczna podaż odpowiednich gruntów w miastach stanowi obecnie barierę do zwiększania podaży mieszkań, co prowadzi niestety do wzrostu cen. Zmiany te nie gwarantują jednak automatycznego spadku cen. Efekt będzie zależał od skuteczności wdrożenia regulacji, lokalnych uwarunkowań czy otoczenia rynkowego. Nie bez znaczenia są również warunki techniczne i koszty budowy - twierdzi Palus.

Najbardziej odczuwalne korzyści mogą dotyczyć stabilizacji cen i lepszego zagospodarowania przestrzeni miejskiej niż samego obniżenia cen w krótkim okresie - dodaje ekspertka.

Szansę na ochłodzenie cen mieszkań wskutek uwolnienia np. gruntów rolnych w miastach widzi także Przemysław Dziąg.

W większych miastach koszt gruntu w przeszłości nie przekraczał 20 proc. ceny sprzedaży, a dziś często jest wyższy niż 30 proc., co najlepiej obrazują dostępne informacje o wylicytowanych cenach nabycia nieruchomości zbywanych przez gminy lub Skarb Państwa - komentuje przedstawiciel PFZD.

- Założenia ustawy zawierają również rozwiązania mające usprawnić procedury administracyjne, a to również może mieć wpływ na ceny mieszkań - dodaje Przemysław Dziąg.

Jacek Losik, dziennikarz money.pl