Rząd szykuje rewolucję w budownictwie. Oto co ma się zmienić

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) chce ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych. W wykazie prac rządu opublikowano założenia do projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, a w nich długą listę zmian, jakie proponuje resort Krzysztofa Paszyka.

Mają one doprowadzić m.in. do odblokowania gruntów spółek Skarbu Państwa i tych pozostających w zasobie KOWR na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Chodzi przede wszystkim o nieruchomości położone "w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej".

Rząd miałby zająć się projektem w pierwszych miesiącach 2025 r.

Po pierwsze, MRiT proponuje zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). To byłoby możliwe po zmianie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Po drugie, zniesiony ma być generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Dzięki temu rozwiązaniu publiczny właściciel gruntu "będzie mógł ustanowić trwały tytuł prawny na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie" - przekonuje MRiT. W ocenie resortu ma to również zapobiegać spekulacji.

Resort tłumaczy, że dzięki takiej zmianie obniżą się jednorazowe koszty pozyskania gruntu na potrzeby realizacji przedsięwzięcia mieszkaniowego.

Bo - jak wskazują autorzy projektu - nabywca poniesie jedynie pierwszą opłatę z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w wysokości 15-25 proc. wartości gruntu, a dopiero w dalszej perspektywie - opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc. wartości gruntu lub opłatę przekształceniową - w przypadku, gdy grunt objęty zostanie uwłaszczeniem.

Po trzecie, mają pojawić się ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy przez wprowadzenie możliwości dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m. Ministerstwo przypomina, że obecnie jest to praktycznie niemożliwe, ponieważ według obowiązujących przepisów podwyższenie budynku nie może przekraczać 10 proc. wysokości.

Po czwarte, resort rozwoju chce, by rada gminy mogła ustalić - w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego - wytyczne dotyczące umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).

Po piąte, ministerstwo Krzysztofa Paszyka proponuje kilka zmian usprawniających procedurę sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych, m.in.:

• zmianę definicji inwestycji uzupełniającej,
• powiązanie ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI,
• rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury,
• wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.

Po szóste, resort uważa, że potrzebne jest moratorium na pobieranie opłaty planistycznej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu.

I wreszcie po siódme, MRiT jest za tym, by zrezygnować z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem. O liczbie miejsc postojowych mają decydować w uchwałach rady gmin (rozwiązanie to zostało wprowadzone do pierwotnego projektu uchwalonej niedawno nowelizacji ustawy powodziowej, ale ostatecznie zostało z niego wycofane na etapie prac rządu - przyp. red.).

Ale to nie wszystko. Resort rozwoju proponuje również:

• wprowadzenie regulacji umożliwiających podział nieruchomości na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (towarzyszącej). Miałoby to jednoznacznie rozstrzygnąć obecne wątpliwości w interpretacji przepisów i umożliwić tym samym inwestorowi korzystanie z uproszczonej ścieżki realizacji inwestycji mieszkaniowych;
• umożliwienie wystąpienia z żądaniem wykupu przez uprawnionego użytkownika wieczystego w dodatkowym terminie 24 miesięcy od dnia wejścia projektowanej ustawy w życie. Taka zmiana - przekonuje MRiT - pozwoli na zaplanowanie środków na zakup gruntu w perspektywie długofalowej;
• zmiany w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Chodzi o szybsze rozstrzyganie odwołań i zażaleń wobec decyzji organów administracji publicznej (składający będą zobowiązani do formułowania konkretnych zarzutów wobec tych rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie);
• doprecyzowanie obecnie obowiązujące przepisów dotyczące obowiązku realizacji przez inwestora mieszkaniowego inwestycji drogowej;
• stworzenie podstaw prawnych umożliwiających wdrożenie nowego wzoru świadectwa uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to I kwartał 2025 r.