Rzeczywiste ceny mieszkań. Nawet eksperci są zaskoczeni

W ocenie Otodom, trend wzrostowy nadal się utrzymuje i nic nie wskazuje na to, by III kwartał 2025 roku miał przynieść wyhamowanie - wręcz przeciwnie, stawki transakcyjne wciąż pozostają na ścieżce wzrostu.

To zaskakujące, że przy stabilnych cenach ofertowych realne koszty zakupu mieszkań nadal rosną. Tym bardziej, że liczba dostępnych lokali deweloperskich jest wysoka i w sierpniu na rynkach mieszkaniowych było ich 62,5 tys., czyli o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie sprzedaż nowych mieszkań pozostaje niższa niż w okresie największego ożywienia w 2023 roku, kiedy popyt napędzał program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W takich warunkach można by się spodziewać wyhamowania wzrostu cen. Tymczasem obserwujemy coś odwrotnego - czytamy w komunikacie prasowym Otodom.

- Lipiec i sierpień to miesiące, które zazwyczaj cechują się niższą aktywnością zakupową i stabilizacją cen. Tym razem jednak rynek zachował się zupełnie inaczej. Lipiec okazał się najmocniejszym miesiącem sprzedażowym w tym roku, a liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich na głównych rynkach była aż o 59 proc. wyższa niż rok wcześniej. Również sierpień utrzymał wysokie tempo, a 3,5 tys. zawartych wówczas transakcji oznacza wzrost o 45 proc. rdr - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Jak wyjaśniła ekspertka Otodom, przyczyn należy szukać między innymi w serii obniżek stóp procentowych.

- Warunki kredytowania mają kluczowe znaczenie dla kondycji rynku mieszkaniowego, a w ostatnich miesiącach wyraźnie się poprawiły. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wzrost zdolności kredytowej sprawiły, że więcej osób może dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania. To tłumaczy, dlaczego obserwujemy dziś wzrost cen transakcyjnych, mimo że ceny ofertowe pozostają stabilne - uważa Kuniewicz.

W jej ocenie, na rynku pojawiła się nowa grupa nabywców, którzy w przeciwieństwie do kupujących z okresu boomu w 2023 roku, aktywowanych przez program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", podejmują decyzję o zakupie, ponieważ posiadają zdolność kredytową bez jakiegokolwiek wsparcia ze strony państwa, a poprawiające się warunki finansowania skłaniają ich do sfinalizowania transakcji.

Dysproporcja w dynamice stawek widoczna była też na rynku wtórnym. W siedmiu analizowanych przez NBP miastach ceny ofertowe wzrosły w okresie od I kw. 2020 r. do I kw. 2025 r. o ponad 57 proc., a transakcyjne o 64 proc.

Jak podano, jeszcze w 2020 roku stawki transakcyjne były średnio o 14 proc. niższe od ofertowych, a dziś ta luka to 9 proc.

- Dane te sugerują, że polski rynek mieszkaniowy jest dość odporny na zawirowania gospodarcze, a popyt na mieszkania wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Najmocniej wzrost cen transakcyjnych widać w takich ośrodkach jak Warszawa czy Kraków, gdzie duże zainteresowanie zakupem spotyka się z ograniczoną podażą w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach - dodała Kuniewicz.