Kodeks budowlany. Na działce bez dostępu do drogi publicznej wkrótce nie wybudujesz domu?

Budynki mieszkalne będzie można stawiać wyłącznie na działkach z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej - zakłada nowy projekt Kodeksu budowlanego. Rząd uważa, że w ten sposób zwiększy bezpieczeństwo mieszkańców i poprawi ich jakość życia. Eksperci biją jednak na alarm. Takie zmiany będą oznaczać, że wielu właścicieli nie będzie mogło budować na swoich działkach, a rynek czekają wielkie zmiany cen.

Obowiązujące obecnie przepisy o służebności pozwalają ograniczyć prawo własności właściciela działki w taki sposób, że przez jego nieruchomość wytycza się drogę prowadzącą do sąsiedniej nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej.

Aby zminimalizować uciążliwość takiego rozwiązania, właściciel tak obciążonej nieruchomości ma prawo nie tylko do wynagrodzenia, ale nawet do odszkodowania - jeśli poniósł szkodę. Właściciele działek mogą sami się dogadać i ustalić warunki służebności, ale jeśli nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd.

Takie regulacje nie podobają się jednak Ministerstwu Infrastruktury i Budownictwa. W uzasadnieniu projektu nowego Kodeksu Budowlano-Urbanistycznego, resort Andrzeja Adamczyka pisze, że przepis o służebności "skutkuje realizacją inwestycji, do których zapewnienie dojazdu służb ratunkowych może okazać się niemożliwe, powoduje powstawanie osiedli o niskim standardzie dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej oraz może budzić konflikty między sąsiadami".

Dlatego w projekcie Kodeksu zaproponowano, by do każdego terenu inwestycji zapewniony był obowiązkowo dostęp do drogi publicznej - bezpośrednio lub poprzez drogę wewnętrzną na terenie działki. Wprawdzie warunkowo dopuszcza się ustanawianie służebności, ale wyłącznie "dla inwestycji innych niż dotyczące budynków przeznaczonych na pobyt ludzi". Projekt znajduje się w tej chwili na etapie konsultacji publicznych, nie jest więc jeszcze przesądzony. Jednak gdyby został uchwalony w takiej formie, oznaczałby dla wielu właścicieli katastrofę.

W praktyce oznacza on, że na działce bez dostępu do drogi publicznej nie będzie można wybudować domu mieszkalnego.

Według radcy prawnego Marcina Kubali z kancelarii SPCG propozycje resortu dotyczące ograniczenia służebności są nieprzemyślane i nieracjonalne, a ponadto nie uwzględniają regulacji zawartych w innych aktach prawnych. W opinii dla WP money ekspert prawa budowlanego zwraca też uwagę na konsekwencje dla właścicieli działek, jakie pociągnie za sobą taka zmiana przepisów.

- Znaczna część właścicieli nieruchomości może napotykać na problemy z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej. Zwłaszcza na terenach o dużym rozdrobnieniu lub zainwestowaniu. Albo na działkach o nietypowych kształtach - mówi mec. Kubala. - To z kolei może spowodować konieczność poszukiwania innych rozwiązań, włącznie z wykupem sąsiednich działek celem urządzenia drogi. A w drastycznych i, jak się wydaje, wcale nierzadkich przypadkach wycofanie się z inwestycji - ostrzega.

Marcin Kubala zwraca uwagę, że skomunikowanie nieruchomości z drogą publiczną jest jedną z cech wpływających na atrakcyjność i wartość nieruchomości. - Należy sądzić, że nie pozostałoby to bez wpływu na wartość wielu nieruchomości - ocenia ekspert.

- Jeżeli intencją autorów omawianej zmiany były względy bezpieczeństwa pożarowego, na co może wskazywać treść omawianych regulacji, to wydaje się, że takie cele można osiągnąć w inny, znacznie prostszy i bardziej racjonalny sposób. Nie zaś poprzez ograniczanie zastosowania jednego z podstawowych ograniczonych praw rzeczowych uregulowanych w Kodeksie cywilnym - dodaje prawnik.

Przypomnijmy, że proponowane przepisy dotyczące służebności zostały mocno skrytykowane przez Radę Legislacyjną, która uznała je za niedopuszczalną ingerencję w prawa konstytucyjne obywateli. W opinii z 5 grudnia RL oceniła, że wspomniane ograniczenie służebności do budynków innych niż mieszkalne "doprowadzi do znacznego pogorszenia praw właścicieli nieruchomości bez uzasadnienia tego dobrami lub wartościami mogącymi przemawiać za taką ingerencją".

To zresztą tylko jeden z wielu proponowanych przez resort budownictwa przepisów, które zostały zakwestionowane przez Radę Legislacyjną. Siedmioro wybitnych prawników, którzy przygotowali opinię o projekcie, uznało, że poważne wady prawne i liczne błędy formalne tego dokumentu powinny dyskwalifikować go z dalszych prac legislacyjnych.

_ W obecnych realiach służebność jest jedną z istotnych form zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Co więcej, jest ona bardzo często stosowana w praktyce, zaś niejednokrotnie z różnych względów - czy to prawnych czy też faktycznych - nie ma możliwości zapewnienia dojazdu z działki budowlanej do drogi publicznej w inny sposób. _

_ Dotyczy to w szczególności terenów obejmujących nieruchomości niewielkie lub o nietypowym kształcie, co jest szczególnie istotne w niektórych rejonach Polski z uwagi na uwarunkowania historyczne. _

_ W takich wypadkach właściciel niekiedy nie ma możliwości urządzenia drogi wewnętrznej z uwagi na wymiary działki lub inne konieczne do spełnienia parametry warunkujące możliwość urządzenia drogi, zaś pozbawiony możliwości skorzystania ze służebności byłby zmuszany np. do nabywania własności gruntów czy też nawet do rezygnacji z planowanej inwestycji. _

_ Nie ma zatem ani prawnych, ani racjonalnych powodów, aby wykluczać instytucję służebności __ z zastosowania do omawianych celów, tym bardziej, że przecież jako prawo rzeczowe ograniczone do tego właśnie służy. _

_ Autorzy proponowanej zmiany nie dostrzegają również, że w szeregu innych aktów prawnych przewidziano służebność właśnie jako formę zapewnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej, np. przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące warunków koniecznych do spełnienia przy podziale nieruchomości - wydzielaniu nowych działek. _