Załamanie na rynku mieszkań. "Etap bliski depresji"

Z danych podanych przez 15 deweloperów mieszkaniowych notowanych na warszawskiej giełdzie wynika, że w drugim kw. ich sprzedaż skurczyła się o 41 proc. rdr. W porównaniu z pierwszym kwartałem br. spółki sprzedały o 16 proc. mniej mieszkań.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński zwrócił uwagę, że deweloperzy notowani na GPW to elita branżowa, osiągająca najlepsze wyniki spośród krajowych firm deweloperskich. - Jeśli chodzi o cały rynek, to popyt na nowe lokale zmniejszył się jeszcze bardziej, jest obecnie niższy średnio o połowę licząc rok do roku - ocenił ekspert.

Pierwotny rynek mieszkaniowy za sprawą wzrostu stóp NBP w krótkim czasie przeszedł od stanu prosperity do etapu bliskiego depresji w cyklu koniunkturalnym.

Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę, że po załamaniu rynku kredytów mieszkaniowych segment nowych mieszkań ratują przed jeszcze większą zapaścią transakcje gotówkowe - ich udział w sprzedaży deweloperów sięga 60-70 proc. Zdaniem Jędrzyńskiego, trudno jednak ocenić, czy inwestycyjni klienci gotówkowi nie znajdą wkrótce bardziej atrakcyjnych form lokowania kapitałów.

Według wstępnych danych GUS, od początku roku do końca maja br. deweloperzy rozpoczęli budowę 55,9 tys. mieszkań, o 23,2 proc. mniej niż przed rokiem. W tym okresie deweloperzy dostali 91,6 tys. pozwoleń na budowę lub dokonali zgłoszenia budowy, o 0,4 proc. więcej rdr.

Jędrzyński skomentował, że na razie w danych GUS nie widać symptomów załamania koniunktury. - Co prawda wolumeny mieszkań rozpoczętych czy pozwoleń na budowę nie są już rekordowe, ale utrzymują się wciąż na względnie zadowalającym poziomie. Może to jednak wynikać z faktu wejścia w życie przepisów noweli ustawy deweloperskiej z początkiem lipca br. W drugim kwartale deweloperzy starali się uruchomić możliwie dużą liczbę inwestycji przed 1 lipca, tak aby były one wolne od rygorów nowych przepisów - podkreślił ekspert. Dodał, że bardziej miarodajne będą dane GUS za drugie półrocze, które pokażą wyraźne tąpnięcie.

- Perspektywy dla mieszkaniowego rynku pierwotnego są obecnie najgorsze od co najmniej 12-13 lat. Galopująca inflacja, a za nią cena rodzimego pieniądza coraz bardziej nadwyręża popyt na nowe mieszkania ze strony klientów kredytowych. Z kolei ewentualny spadek zainteresowania nabywców gotówkowych stanowi obecnie bardzo poważne ryzyko dla deweloperów - stwierdził Jędrzyński.

Wskazał, że średnie stawki mkw. lokali deweloperskich w ostatnim czasie jakby stanęły w miejscu sygnalizując słabnięcie potencjału wzrostowego.

Wyraźny spadek popytu widać też na rynku wtórnym. Według Marcina Jańczuka z Metrohouse ok. połowa potencjalnych nabywców mieszkań wstrzymała swoją decyzję o zakupie w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku.

- Barierą nie są wcale wysokie ceny nieruchomości, bo z takowymi mamy do czynienia już od dłuższego czasu, ale brak dostępu do finansowania w efekcie wysokich stóp procentowych, które skutecznie wyparły z rynku osoby zainteresowane zakupem. Nadal na rynku utrzymuje się dość duża grupa klientów gotówkowych, którzy często dość szybko podejmują decyzję, jeżeli na rynek trafia oferta w dobrej cenie - przyznał ekspert.

Pytany, czy obecnie właściciele mniej chętnie wystawiają swoje mieszkania na sprzedaż, Jańczuk poinformował, że na razie nie widać większych problemów z napływem nowych ofert sprzedaży, choć - jak przyznał - także podaż może ulec obniżeniu.

Ekspert przekazał, że obecnie sprzedający dokonują transakcji z myślą o zakupie innej nieruchomości, najczęściej na własne cele. Nie ma natomiast wysypu ofert, które były nabywane jako lokata kapitału bądź pod wynajem.

Z ostatnich szacunków Metrohouse wynika, że w drugim kw. wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym był kontynuowany, choć nie wszędzie. W kilku dużych miastach były to wzrosty kilkuprocentowe (Warszawa, Kraków, Gdańsk), podczas gdy np. w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu ceny były bardzo zbliżone do tych z początku roku.

- Myślę, że dopiero dane za trzecim kw. br. pokażą kierunek rozwoju rynku. Transakcje z drugim kw. są jeszcze pokłosiem zakupów kredytowych, o które teraz tak trudno - powiedział Jańczuk.

Jak poinformował, na rynku najmu na razie skokowe wzrosty cen mamy już raczej za sobą. Testem będzie zbliżający się rok akademicki, który może dodatkowo podgrzać sytuację na rynku.

- Brakuje przede wszystkim ofert z niższej półki cenowej – takie oferty szybko znikają z baz pośredników i portali. Dodatkowy popyt na mieszkania odnotowywany jest ze strony osób, które z racji obecnej sytuacji na rynku kredytów muszą poszukać innych form zaspokojenia popytu na mieszkanie - zauważył ekspert.

Dodał, że nadal też bardzo istotną grupę stanowią uchodźcy z Ukrainy, choć widać pewną zmianę w ich preferencjach. Pierwotnie brano pod uwagę tylko największe polskie miasta, dziś widać, że coraz chętniej wynajmowane są mieszkania poza największymi metropoliami.