Zmiany w opodatkowaniu przychodu z najmu w PIT 2018 i PIT 2019

Od 1 stycznia 2018 roku obowiązują zmiany w opodatkowaniu przychodu z najmu uzyskanego przez osoby fizyczne. Również w PIT 2019 trzeba będzie liczyć się z limitem przychodów i wyższym oprocentowaniem ich nadwyżki.

Przychody z najmu czy dzierżawy mogą osiągać zarówno osoby prawne, jak i osoby fizyczne. Te pierwsze rozliczać się będą z fiskusem według zasad dotyczących działalności gospodarczej na druku PIT-36, a w przypadku podatku liniowego na druku PIT-36L. Osoby fizyczne, które podnajmują, wynajmują lub dzierżawią lokal czy grunt poza działalnością gospodarczą, odprowadzają podatki według zasad ogólnych lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To ich dotyczą zmiany w rozliczeniu PIT za przychód z najmu.

Zmiany w opodatkowaniu przychodów uzyskanych przez osoby fizyczne z tytułu najmu dotyczą wyłącznie rozliczenia z fiskusem drogą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Według nowych ustaleń, które weszły w życie 1 stycznia 2018 roku, zmieniła się bowiem stawka ryczałtu.

Przede wszystkim pojawia się roczny limit przychodu z tytułu najmu prywatnego w wysokości 100 000 zł. Jeśli przychód nie przekroczy tej kwoty, obowiązywać będzie ryczałt według dotychczasowej stawki 8,5 proc. W momencie, gdy przychód roczny uzyskany z najmu przez osobę fizyczną będzie wyższy niż ustalony limit, część wynosząca 100 000 zł podlegać będzie opodatkowaniu w wysokości 8,5 proc., natomiast nadwyżka podwyższonej stawce wynoszącej 12,5 proc.

Przychód z najmu wliczany do limitu obejmuje wszystkie nieruchomości wynajmowane przez podatnika na podstawie wszystkich rodzajów umów: najmu, podnajmu, dzierżawy i umów podobnych. O tym, czy przychód zostanie doliczony w danym roku podatkowym, decyduje nie termin podpisania umowy, ale faktycznego otrzymania tego przychodu. Nie wlicza się natomiast opłat za media uiszczanych w imieniu najemców, o ile taki zapis występuje w umowie najmu.

Zmiany dotyczące opodatkowania przychodu z najmu zakładają również, że jeśli beneficjentami z tytułu najmu są małżonkowie, limit, poniżej którego stosuje się niższą stawkę, odnosi się łącznie do obojga. Oznacza to, że rozliczenie PIT musi zostać złożone wspólnie, a nie na osobnych formularzach.

Zmianie w rozliczeniu PIT 2019 nie ulega opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych. W dalszym ciągu obowiązują stawki wynoszące 18 proc. dla dochodu nie wyższego niż 85 528 zł, a także 15 395,04 zł i 32 proc. od nadwyżki ponad 85 528 zł.

Zasady ogólne to domyślna forma opodatkowania przychodu z najmu przez osoby prywatne. W momencie, gdy podatnik odnosi na rozliczanym podatku straty, ma możliwość zmiany sposobu rozliczenia na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatek liniowy jest dostępny dla firm). Od 1 stycznia 2019 r. w życie weszły nowe terminy składnia oświadczeń o wyborze ryczałtu lub podatku liniowego. Zgodnie z tymi przepisami, jeśli pierwszy przychód z najmu uzyskamy w styczniu 2019 r., to oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem możemy złożyć do 20. dnia kolejnego miesiąca, a więc do 20 lutego 2019.

Formularz PIT w 2019 roku z rozliczeniem przychodu z tytułu najmu należy złożyć do 31 stycznia 2019 roku lub 30 kwietnia 2019 roku, w zależności od formy opodatkowania.

Osoby rozliczające się z fiskusem na zasadzie ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego powinny złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym deklarację PIT-28. Termin dostarczenia druku upływa z końcem stycznia, czyli 31 stycznia 2019 roku.

Osoby fizyczne, które odprowadzają podatek za najem lokalu według zasad ogólnych, wypełniają druk PIT-37 i składają go do końca kwietnia danego roku. W rozliczeniu za rok 2018 terminem będzie 30 kwietnia 2019 roku.