Ceny mieszkań w Polsce puchną. Można temu zapobiec w prosty sposób

Rządowy program dopłat do zakupu pierwszego mieszkania wywołał gorączkę na rynku nieruchomości. Jak poinformował w miniony poniedziałek minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, w ciągu pierwszych 10 tygodni działania "bezpiecznego kredytu" złożono ponad 47,6 tys. wniosków kredytowych i podpisano blisko 7,7 tys. umów na łączną kwotę ok. 2,917 mld zł.

Niewątpliwie Bezpieczny kredyt 2 proc. napędził popyt na mieszkania. W sierpniu tego roku wartość wniosków kredytowych była trzykrotnie wyższa niż rok wcześniej — wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), opublikowanych na początku września. W ubiegłym miesiącu o kredyt wnioskowało prawie 38,9 tys. osób. Ok. 60 proc. z nich — jak szacuje BIK — to uczestnicy rządowego programu. W procesie weryfikacji wnioskodawcy przez bank w bazie BIK nie ma możliwości oznaczenia, że zapytanie złożono w związku z programem. 

Dodatkowo popyt na mieszkania napędza rosnąca zdolność kredytowa Polaków. Jak wskazuje główny analityk Grupy BIK dr hab. Waldemar Rogowski, wpływ na to mają rosnące wynagrodzenia, spadający WIBOR oraz poluzowanie restrykcji kredytowych przez nadzór.

Problem polega na tym, że popyt coraz bardziej rozjeżdża się z podażą i jeśli to się nie zmieni, będziemy skazani na dwucyfrowe podwyżki. 

— Jeśli są dwa bochenki chleba i trzech głodnych, to nie ma innego sposobu na rozwiązanie problemu niż dopiec chleba. Nie da się inaczej — stwierdza w rozmowie z money.pl Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Jesteśmy jednym z krajów Unii Europejskiej, który od 10 lat buduje najwięcej mieszkań (razem z Francją i Irlandią) i mimo to nadal jesteśmy w ogonie Europy pod kątem liczby mieszkań na 1000 mieszańców. 

Za przyrost tkanki mieszkaniowej w naszym kraju odpowiada głównie branża deweloperska. Przez ostatnie 10 lat deweloperzy wybudowali w Polsce ponad milion mieszkań. W tej chwili budują 6 na 10 mieszkań powstających w kraju, pozostałe 40 proc. to domy jednorodzinne. Jeśli chodzi o wszystkie mieszkania państwowe — komunalne, spółdzielcze, zakładowe, socjalne, TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), a także wybudowane w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus, który przeszedł do historii — nie stanowią one nawet 3 proc. produkcji budowalnej. 

Nawet jeśli branża deweloperska oddaje rocznie do użytku 143 tys. mieszkań, a państwo w tym czasie oddaje 3 tys., to pogorszenie warunków rynkowych dla deweloperów powoduje spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku rocznie aż o 5 proc. — wniosku Płochocki.

Według naszego rozmówcy na całym świecie ceny nieruchomości rosną, co wynika głównie z tego, że jest nas już 8 mld. W Polsce mieszkania nadal są nieporównywalnie bardziej dostępne dla Kowalskiego niż w 2007 r. Przedstawiciel branży deweloperskiej nie ma wątpliwości, że ceny nieruchomości nadal będą rosły ze względu na ogólnoświatową presję. 

— Porównując nasze zarobki do cen mieszkań w Polsce, to pod tym względem nasz kraj jest europejskim średniakiem — stwierdza Płochocki.

W ciągu ostatnich miesięcy obserwowaliśmy rosnące tempo wzrostu cen mieszkań. W 2022 r. deweloperzy notowani na GPW osiągnęli 31 proc. marży brutto, czyli przychodu. Zapytaliśmy deweloperów, co można zrobić po stronie podażowej, by wyhamować tempo wzrostu cen.

Po odliczeniu wszystkich kosztów ponoszonych przez dewelopera w trakcie realizacji projektu marża netto tych samych firm wyniosła 16,9 proc. Co ważne, deweloperzy osiągają taką marżę brutto na produkcie, którego wytworzenie zajmuje średnio 5 lat, bo my nie mamy hurtowni z mieszkaniami. Pozyskanymi 100 mln zł na inwestycję obracamy raz na kilka lat. Tymczasem firmy z innych branż są w stanie obrócić kapitałem kilka razy w ciągu roku i zarobić na nim. Dopóki ludzie sobie tego nie uświadomią, to nasze marże będą robić wrażenie — przekonuje wiceprezes PZFD. 

Od lat państwo wspiera głównie kupujących mieszkania różnymi programami dopłat, wpływając tym samym popyt. Tymczasem uproszczenie spraw administracyjnych w sprawach budowlanych idzie nam jak po grudzie. Za kilka dni wejdzie w życie znowelizowane rozporządzenie dotyczące decyzji środowiskowych, które istotnie skróci czas inwestycji, w dużych miastach nawet o rok. Zdaniem deweloperów to wciąż za mało.  

Jak wskazuje Płochocki, jeśli deweloper dziś kupi działkę pod inwestycję, to klucze do mieszkań klientom wręczy dopiero zimą 2028 r. Średnio pięć lat trwa proces inwestycyjny, z czego trzy lata zajmuje przygotowania dokumentacji. Są również projekty, które trwają 10 lat, a także takie, które udaje się zrealizować w rok.

— Jeśli moglibyśmy realizować budowy średnio w 2,5 roku, to marża dewelopera mogłaby spaść nawet o połowę, a mielibyśmy taki sam zysk. Gdyby tylko państwo usprawniło procesy związane z wydawaniem różnych zgód, to cena mieszkania mogłaby być niższa o 5 proc. niż obecnie — stwierdza Płochocki.   

W rozmowie z money.pl wiceprezes PZFD zwraca uwagę, że proces uzyskiwania zgód jest złożony i skomplikowany. Branża musi prosić o pozwolenie coraz większą liczbę organów państwowych, co sprawia, że na decyzję zwykle czeka się latami. Dlatego deweloperzy postulują wprowadzenie tzw. milczącej zgody. 

— Jeśli konserwator nie wniósłby sprzeciwu do propozycji inwestora w określonym czasie, ten mógłby procedować z budową — tłumaczy Płochocki postulat.

Nasza kolejna rozmówczyni wskazuje, że jednym z głównych problemów branży deweloperskiej, szczególnie deweloperów działających w największych miastach, jest obecnie ograniczona dostępność gruntów.

— Coraz częściej mamy do czynienia z sytuacją, gdzie o zakup jednego gruntu walczy kilku deweloperów, wygrywa ten, który jest w stanie zapłacić więcej, co oczywiście przekłada się później na ceny mieszkań dla końcowego odbiorcy — mówi money.pl Ewa Palus, główna analityczka REDNET Consulting.

Na obrzeżach miast wolnych działek jest więcej, jednak tam problemem jest z kolei brak odpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej oraz społecznej. 

— Część samorządów chce walczyć z rozlewaniem się miast, co jest słuszną ideą, jednak gdzieś mieszkania muszą powstawać. Racjonalna polityka w zakresie planowania przestrzennego, sprawna współpraca pomiędzy deweloperami i samorządami ułatwiłaby proces inwestycyjny z korzyścią dla wszystkich — uważa Palus. 

Według analityczki trudnością w prowadzeniu działalności deweloperskiej jest także niestabilne otoczenie prawne. Jak wyjaśnia nasza rozmówczyni, tylko w ostatnich miesiącach zapowiadano kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych. 

— Blok nie powstanie z dnia na dzień, wbicie pierwszej łopaty poprzedza często wielomiesięczny proces projektowania. Trudno zaprojektować od zera inwestycję, jeśli nie wiadomo jakie nowe zmiany mogą zostać wprowadzone w trakcie — zwraca uwagę Palus. 

Zdaniem ekspertki brakuje większej aktywności po stronie państwa lub samorządów, które również mogłyby budować mieszkania na wynajem. Podkreśla, że należy budować m.in. na gruntach, które były zarezerwowane pod programy rządowe, a które teraz są niezagospodarowane. Na te grunty uwagę na to zwraca też wiceprezes PZFD. 

— Przede wszystkim należałoby wystawić na sprzedaż grunty Spółek Skarbu Państwa, które trzymano pod Mieszkanie Plus. Formalnie SPP nie miały zakazu sprzedaży gruntów, jednak bały się reakcji polityków. Przykładowo w Warszawie osiem lat temu wystawiono na sprzedaż działkę, której sprzedaż zablokowano na końcowym etapie licytacji. Warto dodać, że cena zakupu była dwa razy wyższa niż cena wywoławcza. Gdyby działka trafiła do dewelopera, od trzech lat mieszkaliby w tym miejscu ludzie. Obecnie na działce hula wiatr, prędzej czy później pewnie i tak będzie przetarg i powstanie tam blok mieszkalny — uważa Płochocki.  

Jest jeszcze jedne problem. — Budujemy nie tylko infrastrukturę osiedlową, ale również drogi dokoła bloku, które wcale nie przylegają do naszych osiedli. Tego oczekują od nas miasta, coraz więcej nakładów finansowych na rozwój infrastruktury miejskiej. Przykładowo młody człowiek, kupujący kawalerkę o powierzchni 30 mkw. na warszawskiej Białołęce w cenie każdego metra kwadratowego ma zaszyte 300 zł kosztów budowy infrastruktury dokoła jego bloku. Tymczasem sąsiadujący z nim właściciel willi nie ponosi tych kosztów — podsumowuje przedstawiciel deweloperów.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl