Zła wiadomość dla kupujących. Oto jak zmienią się ceny mieszkań

W pierwszej połowie lipca pisaliśmy w money.pl, że stało się to, przed czym ostrzegali niektórzy eksperci: Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowodował wzrost cen mieszkań. Teraz pytamy ekspertów, o ile jeszcze nieruchomości zdrożeją w nadchodzących miesiącach. 

Od stycznia do czerwca tego roku ceny mieszań wzrosły średnio o 5 proc. Widzę przestrzeń do dalszych podwyżek, zakładam, że nie przekroczą 10 proc. – prognozuje w rozmowie z money.pl Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Eksperci Expandera przeanalizowali ceny ofertowe mieszkań zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego w 17 największych miastach Polski, gdzie liczba ogłoszeń wynosiła co najmniej 100. Na tej podstawie oszacowali, że w czerwcu za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić średnio 9092 zł.

Nie ma wątpliwości, że Bezpieczny Kredyt 2 proc. nadal będzie napędzał popyt na mieszkania, a tym – samym ceny. Marek Wielgo, ekspert serwisów RynekPierwotny.pl i Gethome.pl, przypomina, że już w czasie zapowiedzi rządowego programu dopłat w grudniu ubiegłego roku zaczął on napędzać klientów firmom deweloperskim. Ponieważ preferencyjny kredyt miał się pojawić w ofercie banków w lipcu, to ci, którzy na niego liczyli, zaczęli od rezerwacji mieszkań, co skutkuje teraz skumulowanym popytem.  

W pierwszym półroczu 2023 r. deweloperzy działający w 10 największych miastach znaleźli chętnych na blisko 33,6 tys. mieszkań. To wynik lepszy od ubiegłorocznego aż o 53 proc. Warto dodać, że w ostatnich pięciu latach lepsze pod względem sprzedaży nowych mieszkań było pierwsze półrocze 2021 r. Deweloperzy zawarli wówczas aż 35 tys. umów deweloperskich – porównuje Wielgo.

– Największy boom obserwowaliśmy w lipcu. Dużego zainteresowania zakupem mieszkania w ramach tego progu spodziewam się także w sierpniu, natomiast od września powinno powoli spadać. Z każdym kolejnym rokiem liczba uczestników będzie sukcesywnie maleć, ponieważ za chwilę warunki programu będą spełniali tylko młodzi urodzeni głównie w niżu demograficznym – dodaje Sadowski.

Problem w tym, że napływ mieszkań na rynek był niewspółmiernie mniejszy niż wspominany popyt. W pierwszym półroczu tego roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 10 największych miastach tylko niecałe 18,8 tys. lokali. We wszystkich metropoliach było ich mniej niż sprzedanych. W efekcie skurczyła się oferta. Co więcej, błyskawicznie topnieje też liczba mieszkań z drugiej ręki. Z analizy firmy Hreit wynika, że od czerwca liczba mieszkań z rynku wtórnego w sprzedaży zmniejszyła się aż o 1/8.

Niepokoić może szczególnie sytuacja w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie krakowskich firm deweloperskich było pod koniec czerwca aż o 28 proc. mniej mieszkań niż jeszcze sześć miesięcy temu. W stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 23 proc., a w Trójmieście – o 18 proc.

– We wszystkich 10 metropoliach firmy deweloperskie oferowały pod koniec czerwca łącznie ok. 54,7 tys. lokali, czyli o 15 proc. mniej niż w końcówce ubiegłego roku – wskazuje ekspert.

Jego zdaniem, w tym roku może powtórzyć się historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy wskutek niewystarczającej podaży mieszkań gwałtownie wzrosły ich ceny. Na przykład w stolicy oferta mieszkaniowa zmniejszyła się wówczas, w ciągu pierwszych sześciu miesięcy, aż o 1/4. Wprawdzie deweloperzy zaczęli ją później uzupełniać, ale i tak w całym 2021 r. średnia cena metra kwadratowego poszła w górę o 14 proc. Podobna podwyżka miała miejsce w Krakowie i Wrocławiu, a w Trójmieście wyniosła 18 proc.

Niestety, w tym roku trudno jest o optymizm, skoro od grudnia nowe mieszkania w Krakowie i Szczecinie podrożały średnio na metrze aż o 10 proc., w Warszawie i Trójmieście – o 9 proc., w Bydgoszczy – o 7 proc., a w Łodzi i Poznaniu – o 5 proc. Stosunkowo niewiele, bo o 3 proc. wzrosła średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Lublinie – mówi ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Wielgo zaznacza, że ryzyko podwyżek nie wszędzie jest takie samo. Według niego w Łodzi, Poznaniu czy Katowicach wydaje się ono na razie niewielkie, bo deweloperzy dysponują zapasem mieszkań, na które uzyskali pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli.

Jednak w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu – jak dodaje nasz rozmówca – aktywność inwestycyjna firm deweloperskich jest w tym roku zbyt mała w stosunku do popytu. Jeśli wzrośnie on tam jeszcze bardziej, to zapas mieszkań w pozwoleniach na budowę uzyskanych także w poprzednich latach szybko się wyczerpie.

Z punktu widzenia kupujących zagrożenie znacznie lepiej obrazuje struktura cen mieszkań w ofercie firm deweloperskich np. w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła najbardziej, bo aż o 10 proc., a oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21 do 14 proc. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18 do 31 proc. – zwraca uwagę ekspert.

Spektakularne zmiany, jeśli chodzi o ceny i ofertę deweloperów RynekPierwotny.pl odnotował również m.in. w Warszawie i Trójmieście. W stolicy odsetek mieszkań do 9 tys. zł za m kw. skurczył się z 24 do 15 proc., a mieszkań powyżej 15 tys. zł wzrósł z 17 do 25 proc. Natomiast w Trójmieście liczba mieszkań do 9 tys. zł zmniejszyła się z 24 do 15 proc. Z kolei liczba lokali z ceną przekraczającą 15 tys. zł za m kw. wzrosła z 17 do 25 proc.

Z kolei w Bydgoszczy czy Szczecinie rzuca się w oczy przede wszystkim duży spadek udziału mieszkań do 8 tys. zł za m kw. W Bydgoszczy pod koniec ubiegłego roku aż 44 proc. mieszkań nie przekraczało tej ceny, a w Szczecinie – 15 proc. W czerwcu ich udział stopniał do odpowiednio: 30 proc. i 8 proc. Równocześnie wzrósł tam odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.

Według eksperta Expandera przyszłe ceny mieszkań w dużej mierze będą zależeć od poziomu stóp procentowych banku centralnego. Od września 2022 r. stopa referencyjna wynosi 6,75 proc. Zgodnie z zapowiedziami, pierwszej obniżki oprocentowania możemy spodziewać się we wrześniu. Jak wpłynie to na rynek nieruchomości, gdzie chętnych jest więcej niż mieszkań na sprzedaż?

Nawet jeśli za chwilę stopy spadną, to nie będzie to na tyle duża obniżka, która spowodowała znaczący wzrost zdolności kredytowej, co z kolei napędziłoby sprzedaż mieszkań i wzrost cen. Dopiero spadek stóp procentowych o przynajmniej 2 punkty procentowe spowoduje znaczące ożywienie na rynku. Obecnie trudno jednak ocenić, kiedy to nastąpi – mówi Sadowski.

Prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Paweł Borys powiedział niedawno, że obniżki w tym roku są niemal pewne. Zaznaczył, że rynek wycenia spadek stóp procentowych do 5,5 proc. w ciągu sześciu miesięcy i ok. 4,5 proc. do końca 2024 r.

Zanim stopy mocno spadną – przekonuje Sadowski – deweloperzy nadgonią z budową nowych mieszkań. – Mimo spadku nowych inwestycji w dwóch poprzednich latach, deweloperzy, gdy tylko dowiedzieli się o programie Bezpieczny Kredyt, rozpoczęli nowe inwestycje. Dlatego zakładam, że spadek stóp procentowych zbiegnie się w czasie ze wzrostem liczby mieszkań na sprzedaż, dzięki czemu popyt i podaż się zbilansuje, a ceny nie wystrzelą – uważa ekspert.

Jego zdaniem na spadki cen nieruchomości raczej nie ma co liczyć – w szczególności w segmencie małych i średnich mieszkań, których zakup da się sfinansować Bezpiecznym kredytem. Sadowski nie wyklucza natomiast obniżek w segmencie dużych mieszkań. – Popyt na takie nieruchomości jest zdecydowanie mniejszy, ale i tutaj szansa na spadki cen jest niewielka. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji, gdyby stopy procentowe spadały bardzo wolno – ocenia ekspert Expandera.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl