Szturm na rynek wtórny. Oferta mieszkaniowa topnieje błyskawicznie

Eksperci wskazują, że zapotrzebowania na mieszkania wyraźnie wzrósł ze względu na spadające oprocentowanie kredytów, rosnące pensje i ułatwienia przy badaniu zdolności kredytowej, zaordynowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Swoje dołożył też Bezpieczny Kredyt 2 proc., którego popularność przekroczyła rządowe plany. Już bowiem 24 lipca Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że złożonych zostało aż 11,5 tys. wniosków o preferencyjny kredyt.

Na efekty wyższego popytu na mieszkania nie trzeba było długo czekać. Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics można postawić tezę, że już wiosną 2023 r. oferta mieszkań na sprzedaż na siedmiu największych rynkach zaczęła być niewystarczająca wobec potrzeb popytu.

"Nie jest to jednak fenomen jedynie rynku pierwotnego. Trzeba bowiem wiedzieć, że rynek wtórny i pierwotny, to system naczyń połączonych. W przypadku mieszkań z "drugiej ręki" też widzimy już niepokojące sygnały sugerujące, że impet kupujących zaburzył homeostazę również na rynku wtórnym" - czytamy.

Dane Unirepo sugerują, że w ostatnich tygodniach podaż unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż zaczęła wyraźnie topnieć. W 18 miastach wojewódzkich na początku czerwca 2023 r. na nowych właścicieli czekało prawie 77 tys. mieszkań. W ciągu siedmiu tygodni liczba ta bardzo wyraźnie topniała i 24 lipca była już o około 10 tysięcy niższa.

Przy tym należy dodać, że dane te są szacunkami. Unirepo zbiera informacje z ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań i dzięki algorytmom odsiewa zdublowane oferty.

Szczególnie mocne zmiany dotyczą największych rynków. W Warszawie na przykład jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż była szacowana przez Unirepo na ponad 19 tysięcy. W ciągu zaledwie siedmiu tygodni (do 24 lipca) liczba ta stopniała do trochę ponad 14 tysięcy, czyli o 1/4.

Podobnie sytuacja rozwija się też w Krakowie, w którym jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert szacowana była na prawie 10 tys., a teraz 8 tysięcy. Co najmniej 10-proc. spadek liczby unikalnych ofert zanotowaliśmy też w badanym okresie w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, i Toruniu, a o ten próg otarły się również Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra.

Tak dynamiczny spadek liczby ofert wywołany jest wykupieniem relatywnie tańszych mieszkań. Te z ceną ofertową do pół miliona w Warszawie stanowią dziś 13 proc. lokali dostępnych do kupienia, a jeszcze na początku roku było ich 19 proc. W Krakowie w tym samym czasie udział ofert z ceną do pół miliona stopniał z 34 proc. do 24 proc., a w Poznaniu z 60 proc. do 47 proc. - wskazują analitycy HREIT.

Efekty tych zmian widzimy też w postaci wzrostu średnich cen ofertowych na największych rynkach, które szacowane są ostatnio na kilka-kilkanaście procent w porównaniu do sytuacji przed rokiem. "Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że w ciągu roku mieszkania w największych miastach zdrożały o kilkanaście procent. Tylko za część wzrostu średnich stawek ofertowych odpowiadają właściciele, którzy faktycznie podnieśli ceny swoich mieszkań" - czytamy.

W praktyce jest to też efekt tego, że z oferty szczególnie szybko znikały najtańsze propozycje. "Jeśli więc coraz mniej jest w ofercie mieszkań do remontu, tych w gorszych lokalizacjach lub PRL-owskich blokach, trudno się dziwić, że średnia cena ofertowa poszła w górę. Ta zawyżana jest przecież przez zalegające dłużej w ofercie mieszkania z wyższej półki" - przekonują eksperci.