Mieszkania. Mimo wzrostu cen nie ma ryzyka wystąpienia bańki

Z raportu PKO BP "Puls Nieruchomości: Bańka czy nie?" wynika, że w ostatnich latach poprawiła się zdolność kredytowa gospodarstw, w wyniku czego obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych znacznie spadło. Zdaniem analityków banku to zasługa m.in. dobrej sytuacji na rynku pracy.

"Pomimo wzrostu cen w ostatnich latach, dostępność mieszkania jest wyższa niż w trakcie poprzedniego boomu na rynku w latach 2007-2008, a także niż w dołku cenowym na rynku w 2012 r." – czytamy w raporcie.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Zdaniem ekspertów banku wzrost cen mieszkań w latach 2020-2021 jest wynikiem dużego popytu i niedoboru oferty. Według nich w najbliższych dwóch latach ten trend osłabnie, co wyhamuje tempo wzrostu cen.

Eksperci PKO BP nie obawiają się kryzysu. Ich zdaniem trudno jest też mówić o możliwej bańce. Nawet jeśli dojdzie do pogorszenia koniunktury, to sektor finansowy nie musi liczyć się z dużą skalą wzrostu złych kredytów, dzięki dobrej sytuacji finansowej gospodarstw domowych.

"W latach 2012-2017 obserwowaliśmy stopniowy wzrost popytu, pobudzanego poprawiającą się dostępnością mieszkań, w konsekwencji poprawy relacji wynagrodzeń do cen mieszkań i spadku oprocentowania kredytów hipotecznych" - informuje bank w swoim raporcie.

Analitycy banku przypominają jednocześnie, że jednym z niebezpieczeństw na rynku nieruchomości jest "znaczne lewarowanie zakupów kredytem hipotecznym". W przypadku pęknięcia bańki i gwałtownego spadku cen maleje bowiem wartość zabezpieczenia kredytu hipotecznego, co jest niekorzystne dla systemu finansowego.

W takim momencie sektor bankowy chcąc ograniczyć przyrost kredytów, których zabezpieczenie może stracić na wartości, zaostrza warunki kredytowania, co może prowadzić do pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości.

Bank przypomina, że takie zjawisko wystąpiło w 2008 roku, gdy w ślad za wzrostem kursu franka szwajcarskiego rosła wartość należności gospodarstw domowych wobec banków przy jednoczesnym spadku wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenia tych należności.

Tymczasem zdaniem PKO PB obecnie tego typu sytuacja nam nie grozi. Z raportu wynika, że od 2019 roku relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się. Dodatkowo od 1 lipca 2021 roku skrócono okres, w oparciu o który wyliczana jest zdolność kredytowa do 25 lat z 30 lat poprzednio, co hamuje popyt, na co wskazują już gorsze dane sprzedaży deweloperów za trzeci kwartał tego roku.

Dodatkowym czynnikiem jest podwyżka głównej stopy procentowej banku centralnego o 40 punkty bazowe w październiku. Według analityków wyższe stopy procentowe przyhamują zarazem tempo wzrostu cen i ograniczą liczbę chętnych do odkupu mieszkania. "Poprzez ograniczenie aktywności popytu spekulacyjnego, zaostrzenie polityki monetarnej zapobiega narastaniu bańki" - podsumowują eksperci w raporcie.