Czym różni się samodzielny zakup nieruchomości od zakupu za pomocą pośrednika?
Warto na początku zaznaczyć, że agent nieruchomości może pracować zarówno dla sprzedawcy, jak i kupującego. Z punktu widzenia sprzedawcy dobry agent nieruchomości może okazać się bardzo pomocny. Odpowiada za to, by za każdym razem stawiać się na oglądanie mieszkania przez zainteresowanych, ewentualnych nabywców, przygotowuje ofertę czy dbać o zamieszczenie oraz aktualizowanie ogłoszenia na portalach i odpowiadanie na zapytania. To jemu w dużej mierze po ustaleniach z właścicielem pozostawia się proces sprzedaży nieruchomości.
Czasem zakup mieszkania wiąże się z przymusową pomocą pośrednika, ponieważ oferty biur nieruchomości dominują rynek mieszkaniowy. Na najpopularniejszych portalach ogłoszeniowych to nie prywatne oferty, a właśnie propozycje biur nieruchomości, są większością.
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, a dodatkowo ogromna praca, z którą wiąże się cały proces. Pośrednik nieruchomości ma pełnić funkcję osoby, która pomoże na każdym etapie i będzie pamiętała o rzeczach, o których kupujący może zapomnieć. Odpowiada przede wszystkim za szukanie odpowiednie lokum, ale także za to, by pomóc w finalizacji zakupu, sprawdzić stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Pośrednik ma w tym oczywiście interes, ponieważ otrzymuje prowizję od wartości transakcji w przypadku sprzedaży mieszkania. A jak wygląda to, jeśli pracuje dla kupującego?
Jaką prowizję należy doliczyć, korzystając z usług pośrednika?
Pośrednicy wykonują określoną pracę, za którą oczekują wynagrodzenia. Jak to wygląda w praktyce? Jeśli jesteś sprzedającym, musisz liczyć, że "oddasz" pośrednikowi od 2 do 5 proc. prowizji. W przypadku kupującego musi on zapłacić za usługę pośrednika z własnych pieniędzy, ale często jest to około 1-3 proc. wartości przedmiotu transakcji (nieruchomości). Czasem jest to około 10-15 tys. złotych. Nawet jeśli sprzedający także zdecydował się na skorzystanie z jego usług i również zapłaci mu odpowiednie wynagrodzenie.
Co ważne, wielu pośredników wymaga, by połowa wynagrodzenia trafiła do nich już po podpisaniu umowy przedwstępnej i bardzo często jest to kwota bezzwrotna. Niezależnie więc od tego, czy do zakupu mieszkania dojdzie, pieniądze trafią do pośrednika. Warto uważać na taką praktykę, ponieważ zgodnie z prawem dopiero po sprzedaży nieruchomości można zapłacić pośrednikowi prowizję.
Umowa na wyłączność. Na co uważać przy zakupie?
Wiele nieruchomości można kupić jedynie za pośrednictwem biura nieruchomości, ponieważ sprzedający, decydując się na usługę pośrednika, podpisuje umowę na wyłączność. Oznacza to, że może sprzedać nieruchomość tylko za pośrednictwem agencji nieruchomości, z którą podpisał umowę. Nie może zrobić tego samodzielnie, z pominięciem pośrednika. W tym przypadku to również kupujący zmuszony jest do tego, by skorzystać z usług agencji, niezależnie czy tego chce, czy nie. Prawnie rozwiązanie to budzi wiele wątpliwości i zastrzeżeń, na co wskazuje m.in. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Bardzo często agencje nieruchomości zastrzegają sobie, że zarówno sprzedawca, jak i nabywca nieruchomości, muszą zapłacić za obsługę transakcji odpowiednią kwotę, o której mowa był wyżej. Warto uważać na nieczyste zagrania pośredników. Jak wskazuje UOKiK, jest to m.in. żądanie zapłaty prowizji nawet po rozwiązaniu umowy, wyłączenie odpowiedzialności pośrednika za niezgodność oferty ze stanem prawnym oraz faktycznym, podawanie prowizji za pośrednictwo bez uwzględnienia podatku VAT czy możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy jedynie przez pośrednika (jedną ze stron).
Jakie są plusy samodzielnego zakupu mieszkania?
Oczywistą zaletą zakupu własnych czterech kątów samodzielnie jest uniknięcie kosztów. Kwota wynosząca około 1-3 proc. wartości mieszkania to sporo i zazwyczaj wystarcza na pokrycie kosztów związanych z prawną obsługą procesu zakupu. Nikt nie będzie miał większego interesu w nabyciu wartościowego mieszkania niż sam kupujący. Warto w tym kontekście pamiętać o tym, że pośrednik otrzymuje wynagrodzenie od proc. wartości nieruchomości, dlatego może zależeć mu na tym, by po pierwsze szybko znaleźć ofertę, a po drugie, by była ona droższa, niż pierwotnie zakładał kupujący.
Samodzielne sprawdzenie ksiąg wieczystych, miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni czy stanu technicznego powinno leżeć w interesie nabywcy. Oczywiście można skorzystać z czyjeś pomocy, ale pozostaje wątpliwość, czy osoba, która ma interes w tym, by nabywca zakupił lokal (w tym przypadku pośrednik), będzie wiarygodnym doradcą.
Zakup mieszkania samodzielnie to także brak konieczności zaangażowania się w kolejną usługę, jaką jest pośrednictwo przy sprzedaży. Wielu agentów nieruchomości zawiera w umowach kruczki i haczyki, które później okazują się dla kupującego przykre w skutkach. Zamiast poświęcać czas na szukanie dobrego pośrednika, analizowanie umów z agencjami, warto przeznaczyć go na zdobywanie wiedzy o procesie zakupu na własną rękę.
Niestety dla wszystkich tych, którzy nie chcą korzystać z usług pośredników, obecnie trudno znaleźć ofertę, która nie przewiduje choć minimalnego zaangażowania agencji nieruchomości.