Stracą 10 tys. mieszkań? Berlin chce kontrowersyjnych przepisów. "Nie da się inwestować"

"Dzień dobry z Niemiec – kraju, który jeden z największych europejskich właścicieli nieruchomości określa mianem 'nienadającego się do inwestowania'. Firma Heimstaden wstrzymuje napływ nowego kapitału w związku z planami wywłaszczeń w Berlinie. Spółka posiada w tym mieście 20 tys. mieszkań o wartości około 5 mld euro i szacuje, że może ponieść stratę rzędu 1 mld euro" – napisał na platformie X Holger Zschaepitz, dziennikarz ekonomiczny "Die Welt".

Dodał, że kurs obligacji hybrydowych firmy Heimstaden spadł z poziomu około 98 centów w sierpniu do 82,5 centa. "Ironia sytuacji polega na tym, że polityka mająca zaradzić niedoborowi mieszkań może w rzeczywistości odstraszyć inwestorów, nie doprowadzając przy tym do powstania ani jednego nowego lokalu" – dodał.

Nawiązał do wypowiedzi prezesa Heimstaden cytowanej przez Bloomberga. Christian Fladeland z Heimstaden Bostad ocenił, że w takich warunkach Niemcy stają się "krajem, w którym nie da się inwestować". Ostrzegł, że berlińska propozycja może wpłynąć także na ocenę ryzyka zagranicznych inwestycji bezpośrednich w całym państwie.

To pomysł Lewicy, Socjaldemokratycznej Partii Niemiec i Zielonych. Uzgodniły, że będą pracować nad przepisami dotyczącymi przejęcia mieszkań należących do właścicieli posiadających ponad 10 tys. lokali. Nadwyżka ponad ten limit miałaby trafić do sektora publicznego. Ustawa może powstać w 2028 r., a jej wdrożenie zaplanowano na kolejny rok.

Heimstaden szacuje, że regulacje mogłyby objąć ok. połowę jej berlińskiego portfela. Przy odszkodowaniu odpowiadającym 60 proc. wartości rynkowej strata spółki wyniosłaby ok. 1 mld euro. Fladeland ocenia jednak, że prawdopodobieństwo skutecznego przeprowadzenia wywłaszczeń jest "bardzo, bardzo niskie".

– Wprowadzenie tego rozwiązania byłoby najgorszym sposobem na zniechęcenie kapitału do wspierania rozwiązania rzeczywistego problemu miasta – powiedział Fladeland. Jego zdaniem Berlin powinien szybciej udostępniać grunty pod budownictwo i przyciągać prywatne finansowanie, aby zwiększyć liczbę mieszkań.

Plan ma przed sobą przeszkody polityczne i prawne. Rząd federalny Friedricha Merza uzgodnił w lipcu przygotowanie przepisów, które mają uniemożliwić niemieckim krajom związkowym przejmowanie prywatnych mieszkań. Berlińskie regulacje prawdopodobnie trafiłyby także przed trybunały konstytucyjne.

– Bardzo trudno mi sobie wyobrazić, żeby politycy, którzy jeszcze miesiąc czy dwa miesiące temu tak zdecydowanie przedstawiali ten projekt wyborcom, nagle zmienili kurs. Jeśli ten plan ma zostać zablokowany, trzeba to zrobić na szczeblu federalnym – stwierdził szef Heimstaden Bostad.

Podobne stanowisko prezentuje Vonovia. Jej prezes Luka Mucic przekazał, że firmy będą kierować kapitał do krajów, w których inwestycje są mile widziane, a przepisy zapewniają "przewidywalność i pewność prawną". Uznał też proponowaną nacjonalizację za niezgodną z konstytucją i ocenił, że nie przetrwałaby kontroli sądowej.

Analityk Bloomberg Intelligence Tolu Alamutu ocenił, że wywłaszczenie raczej nie jest podstawowym scenariuszem, lecz dalsza debata może ograniczyć liczbę transakcji, obniżyć wartości nieruchomości i utrudnić wzrost cen obligacji właścicieli mieszkań.

Niepewność może także zamrozić berliński rynek transakcji nieruchomości i przenieść się na inwestycje w innych częściach Niemiec. Analityk Barclays Paul May napisał w nocie z 19 października, że plan jest "wolniejszy i mniejszy" od wcześniej zakładanych wariantów, ale "ryzyko jest realne". Według niego większym zagrożeniem niż samo wywłaszczenie mogą okazać się zaostrzenie kontroli czynszów oraz dodatkowe wymogi wobec właścicieli.