JLL: W najgorszej sytuacji zaawansowane projekty mieszk. z niską przedsprzedażą

"Inwestycje kończące się za od 6 do 9 miesięcy są już w przeważającej części sprzedane [i bezpieczne]. To, co mogłoby być potencjalnym zagrożeniem dla firm, to budowy zaawansowane, kończące się za 12-24 miesiące, ale z niską sprzedażą. Natomiast te budowy, które się dopiero co rozpoczęły (1-2 miesiące temu zaczęła się sprzedaż, ale budowa jeszcze nie ruszyła) można wstrzymać" - powiedział Kazimierz Kirejczyk z JLL podczas wideokonferencji.

Najwyższy poziom sprzedaży w inwestycjach planowanych do zakończenia w okresie najbliższych 12-24 miesięcy miał miejsce w Warszawie, gdzie nabywców znalazło 53% znajdujących się w nich mieszkań. Ponad połowę mieszkań z analogicznej puli sprzedali także deweloperzy w Trójmieście, a prawie połowę - w Krakowie. Najbardziej niepokojąco może wyglądać sytuacja w Łodzi, gdzie w ofercie pozostaje 2,1 tys. lokali (59% wszystkich planowanych do oddania w tym okresie), które oddane zostaną nie wcześniej niż za rok.

"Jednakże branża wchodzi w kryzys z wysokim poziomem sprzedaży mieszkań i umiarkowaną wielkością oferty. Z punku widzenia deweloperów jest to dobra sytuacja" - podkreślił Kirejczyk.

Według JLL, skala problemów w poszczególnych miastach i segmentach rynku zależeć będzie też od struktury oferty i udziału zakupów inwestycyjnych w sprzedaży w okresie bezpośrednio poprzedzającego początek kryzysu. Te rynki, na których deweloperzy oferowali wyjątkowo dużo mieszkań przeznaczonych na wynajem, zwłaszcza krótkoterminowy (Trójmiasto) lub te na których inwestorzy stanowili niemal połowę nabywców (Łódź), będą w większym stopniu narażone na głębsze korekty (cen nowych mieszkań, popytu).

Także w zależności od stopnia zaawansowania realizacji inwestycji, poziomu przedsprzedaży, harmonogramu płatności, umów z nabywcami, sposobu finansowania budowy, a także charakterystyki grupy docelowej do której kierują swoje produkty, różnicować się będzie sytuacja poszczególnych projektów deweloperskich. Dzisiaj najbardziej zagrożone wydają się projekty, w których deweloperzy proponowali system płatności 10/90 (20/80), a ich budowa zakończy się w najbliższych miesiącach oraz projekty oddawane za kilkanaście miesięcy do dwóch lat, w których sprzedaż nie przekroczyła poziomu 40%. Sytuacja firm będzie zależała z kolei od kompozycji portfela realizowanych inwestycji, finansowania, z którego firma korzysta, w tym w szczególności charakterystyki zobowiązań takich jak obligacje korporacyjne, rezerw gotówki i dostępności do kapitału właścicielskiego, oceniają eksperci.

"Generalnie jednak polski rynek deweloperski wchodzi w ten czas niewiadomych mocniejszy finansowo i instytucjonalnie, a także mądrzejszy o doświadczenia lat 2008-2009 i kolejnych. Liczba lokali w ofercie jest umiarkowana w porównaniu do potencjału popytowego a charakterystyka oferowanych mieszkań w ogromnej większości dobrze dostosowana do rzeczywistych potrzeb Polaków. Projekty wprowadzane przez deweloperów są mniejsze i umożliwiają elastyczniejsze zarządzanie sprzedażą. Zapewne konieczna będzie pewna korekta cen i marż, ale taka jest logika kryzysu. Polacy nadal będą potrzebowali nowych mieszkań, zwłaszcza w tych miastach, w których gospodarka i rynek pracy będą najsilniejsze. I będą potrzebowali deweloperów, którzy im te mieszkania zaoferują" - czytamy w komentarzu.

W I kw. br. sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce wzrosła o 14% r/r do 18,9 tys., poinformowało dziś JLL. Ofertę zasiliło w tym czasie 13 tys. nowych mieszkań (23% mniej r/r). Oferta na koniec kwartału zmniejszyła się o 12% w porównaniu z końcem 2019 r., do 44,3 tys. lokali.

Sześć analizowanych przez JLL rynków to: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź.