NBP: Rynek mieszkaniowy był nadal w fazie ekspansji i wzrostu cen w IV kw. ub.r

"W IV kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była wysoka, choć niższa w porównaniu do tych samych okresów w poprzednim roku. Obserwowano wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy, będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce" - czytamy w raporcie.

"W grudniu 2019 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 443,2 mld zł, tj. był wyższy o 27,5 mld zł względem grudnia 2018 r. (wzrost r/r o 6,6%, podczas gdy w 2018 r. wzrósł o 7%). Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym7 wskazują na zaostrzenie kryteriów przez pojedyncze banki oraz znaczne podwyższenie marży kredytowej, przy braku zmian innych warunków udzielania kredytów. Banki odnotowały nieznaczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w omawianym okresie" - czytamy dalej.

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. zarówno mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW).

"Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 6 miastach ceny wzrosły o ok. 4,5% kw/kw oraz o 13,9% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw/kw oraz 13,6% r/r, a w Warszawie o 2,5% kw/kw oraz o 10,5% r/r. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu" - czytamy dalej.

W grudniu 2019 r. notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, które mogą zostać uruchomione w ciągu dwóch lat, podał też NBP.

Nienadążanie podaży za popytem powoduje, że produkcja mieszkań w toku w Polsce jest na relatywnie niskim poziomie. Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i wtórnym w 6 wybranych miastach i w Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura powierzchni oferowanych mieszkań odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie, podał bank centralny.

W warunkach wysokiego popytu na mieszkania utrzymywał się wysoki popyt na grunty budowlane pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie w Warszawie, Krakowie i Poznaniu.

Zgodnie z raportem, inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).

"Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i sześciu wybranych miastach (dalej: 6M), rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwiała finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu" - ocenia NBP.