"Scenariusz bazowy zakłada utrzymanie się relatywnej odporności rynku mieszkaniowego, ale ze względu na poziom niepewności jest za wcześnie aby myśleć w samych pozytywach [...] Głównym ryzykiem dla scenariusza bazowego jest sytuacja epidemiczna w Polsce i w Europie. Jej możliwe pogorszenie skutkować może powracającymi restrykcjami, a w konsekwencji ponownym osłabieniem aktywności gospodarczej na przestrzeni tego, jak i przyszłego roku, zwłaszcza w najsilniej dotkniętych sektorach gospodarki" - czytamy w prezentacji.
W szczegółach, scenariusz bazowy w krótkim horyzoncie (2020-2021) zakłada, że:
- Rynek mieszkaniowy notuje wyraźny, choć mimo wszystko umiarkowany (biorąc pod uwagę skalę kryzysu) spadek sprzedaży spowodowany: tymczasowymi fizycznymi utrudnieniami, przejściowym pogorszeniem nastrojów konsumentów i inwestorów (awersja do ryzyka w związku z kryzysem, utrudnionym dostępem do kredytu,
- W 2021 roku spadek stopniowo przechodzi w stagnację lub w optymistycznym wariancie delikatny wzrost. Wzrost stopy bezrobocia przyjmuje bowiem tylko umiarkowane rozmiary (max do ok. 7-8%), a optymizm wśród konsumentów powraca stosunkowo szybko,
- Odbudowie popytu sprzyjają bardziej przystępne oferty cenowe (wyhamowanie wzrostu cen w następstwie wybuchu kryzysu),
- Ceny mieszkań notują umiarkowany spadek (do kilku %), choć jest on nierównomiernie rozłożony pomiędzy lokalizacje i rodzaje (np. większy wpływ na te przeznaczone stricte na wynajem, za to mniejszy na mieszkania "przystosowane" do charakteru pandemii z ogródkami i tarasami, przestrzenią "biurową", etc.).
Natomiast w średnim horyzoncie scenariusza bazowego (lata 2022-2024):
- Banki łagodzą politykę kredytową, co dodatkowo zwiększa siłę nabywczą strukturalnych nabywców mieszkań, a okazji zakupowych na rynku mieszkaniowym poszukuje rosnąca liczba inwestorów,
- Rekordowo niskie stopy procentowe utrzymują się przez większość okresu i jeszcze bardziej zwiększają atrakcyjność mieszkań (lokata kapitału/tani kredyt),
- Popyt szybko odbudowuje się, choć napotyka na bariery podażowe (efekt spadku liczby budów w 2 poprzednich latach). Rynek pozostaje strukturalnie silny i stabilny,
- Pod wpływem coraz bardziej napiętej sytuacji popytowo podażowej ceny mieszkań powracają na ścieżkę wzrostową, w drugiej połowie okresu przebijając poziom wyjściowy z 2020 roku, wymieniono.
Analitycy przedstawili też "Scenariusz pesymistyczny". W nim, w krótkim horyzoncie (2020-2021):
- Rynek mieszkaniowy notuje głęboki spadek sprzedaży spowodowany: powrotem/zaostrzeniem fizycznych utrudnień (ograniczenia w kontaktach międzyludzkich zakupy mieszkań, formalności, etc.), trwałym pogorszeniem nastrojów konsumentów i inwestorów (awersja do ryzyka w związku z kryzysem gospodarczym), utrudnionym dostępem do kredytu,
- Silna niepewność utrzymuje się przez cały okres w związku z przedłużającą się epidemią / powracającymi falami zachorowań i ponownym ograniczeniem aktywności gospodarczej (negatywny scenariusz makro).
Natomiast w średnim horyzoncie wariantu pesymistycznego (lata 2022-2024):
- Pomimo stopniowej poprawy sytuacji gospodarczej popyt odbudowuje się powoli ożywienie na rynku pracy i poprawa sytuacji gospodarstw domowych następuje z opóźnieniem, a banki wciąż dość restrykcyjnie podchodzą do polityki kredytowej,
- W pierwszej fazie rynek wciąż wykazuje stagnację, a popyt podtrzymują powracający na rynek inwestorzy oraz najlepiej sytuowani nabywcy fundamentalni,
- W drugiej fazie rynek w końcu ożywia się pod wpływem ogólnej poprawy sytuacji makroekonomicznej, ale sprzedaż wciąż kształtuje się wciąż wyraźnie poniżej poziomu z lat 2017 2019, wskazano.
W scenariuszu pesymistycznym w latach 2020-2024 ceny mieszkań notują konsekwentny i silny spadek, trwający co najmniej 3 lata (dynamika spadkowa sięgająca dwucyfrowych poziomów). Po tym okresie ceny przechodzą w fazę łagodnego wzrostu przez długi czas pozostając na poziomach znacznie niższych od wyjściowych (z początku 2020 roku), czytamy dalej.
"Bilans szans i ryzyk pozostaje generalnie ten sam. Nie zrealizował się jednak a właściwie nawet oddalił czarny scenariusz mogący doprowadzić do załamania rynku" - wskazują jednak analitycy.
Szanse dla rynku mieszkaniowego w dobie kryzysu COVID 19 to przede wszystkim fakt, że mieszkania atrakcyjną formą inwestycji w czasie kryzysu (szczególnie biorąc pod uwagę dalsze cięcia stóp procentowych do niemal zerowych poziomów jeszcze gorsze warunki lokat, jeszcze tańszy kredyt). Ponadto analitycy wskazują na silne fundamenty rynku - ostatni boom to efekt strukturalny: bogacenia się społeczeństwa i potrzeb mieszkaniowych/inwestycyjnych, a nie nadmiernej ekspansji kredytowej i spekulacji. Ostatnie kilka lat to też okres ogromnej przewagi popytu nad podażą i nawet duży spadek popytu może wciąż utrzymać rynek blisko równowagi. Wreszcie, deweloperzy dysponują większym doświadczeniem po kryzysie finansowym sprzed dekady, podsumowano.
(SBnews)
