21 euro czynszu za metr mieszkania? Niemcy mają coraz większy problem

Niemcy borykają się z poważnymi problemami sektora nieruchomości. Tymczasem ta gałąź gospodarki jest istotna - odpowiada za 6 proc. niemieckiego PKB. Co jest przyczyną tak dużych problemów za Odrą? Temat poruszają w najnowszym raporcie eksperci Allianz Trade.

Analitycy Allianz Trade zauważają, że po długotrwałym okresie wzrostów, ceny mieszkań w Niemczech doświadczyły znacznego spadku. Chodzi o nawet 10-15 proc. poniżej maksimum z połowy 2022 roku.

Analitycy prognozują, rok 2024 będzie rokiem stabilizacji cen. Powodem będą ograniczenia w dostępności nieruchomości, które skutecznie zrównoważą malejące zainteresowanie kupnem. Z tych samych względów w Niemczech wzrosną też ceny najmu.

O powrocie do wcześniej obserwowanych poziomów cen mowy jednak nie ma. Głównym powodem są wyższe koszty kredytów i bardziej rygorystyczne warunki udzielania pożyczek, które nadal będą negatywnie nadal wpływać na rynek.

Zdaniem ekspertów Allianz Trade, perspektywy dla sektora budowlanego w Niemczech nie zapowiadają poprawy. Branża ta wciąż zmaga się z negatywnymi konsekwencjami wysokich stóp procentowych, rosnącymi kosztami budowy i brakiem wykwalifikowanych pracowników.

Niemiecka budowlanka nie może wrócić na właściwe tory od niemal dwóch lat. W kwietniu 2022 roku wskaźnik PMI dla niemieckiego sektora budowlanego spadł poniżej progu 50 punktów, co już wtedy sygnalizowało spadek aktywności. A sytuacja od tego czasu stale się pogarszała. Współczynnik w ostatnich miesiącach osiągnął jeszcze niższe. Sektor budownictwa mieszkaniowego okazuje się być szczególnie dotknięty i ma największy wpływ na obniżenie ogólnej aktywności w branży.

Problemów jest więcej. Wyższe stopy procentowe zniechęciły nie tylko do zakupu nieruchomości, ale także ograniczyły możliwości niemieckich firm budowlanych do uzyskiwania finansowania, co jest kluczowe dla rozpoczęcia nowych projektów - tłumaczą analitycy Allianz Trade.

Koszty budowy wzrosły znacząco - o ponad 23,3 proc. licząc od pierwszego kwartału 2021 do trzeciego kwartału 2023 roku. Chociaż ceny materiałów budowlanych wydają się stabilizować, koszty pracy w branży wciąż rosną znacznie szybciej niż przeciętnie, z powodu braku wykwalifikowanej siły roboczej.

Te kasandryczne prognozy potwierdzają nastroje wśród szeregowych pracowników. Ostatnio niemiecki związek zawodowy IG BAU rozpoczął nową rundę negocjacji zbiorowych, domagając się wzrostu płac o 500 euro miesięcznie dla pracowników budowlanych. Jeżeli ich postulaty zostaną spełnione, przewiduje się, że średnia płaca godzinowa wzrośnie o około 10,5 proc., co uczyni niemieckie koszty pracy o 40,1 proc. wyższe niż średnia w Unii Europejskiej i znacznie przewyższające takie kraje jak Francja, Włochy i Hiszpania. Analitycy przewidują, że wysokie koszty pracy będą nadal wpływać na koszty budowy w długoterminowej perspektywie.

Analizy przeprowadzone przez Allianz Trade wskazują, że spadek rentowności doprowadził do szeroko zakrojonego kryzysu w niemieckiej branży budowlanej, co skutkowało niewypłacalnością wielu deweloperów. Rosnące koszty oraz spadające ceny mieszkań zredukowały zyski budowniczych do minimum, czyniąc projekty coraz mniej opłacalnymi.

Są na to twarde dane. Badanie instytutu Ifo ujawniło, że ponad połowa ankietowanych firm budowlanych zgłosiła brak zamówień, a blisko jedna piąta z nich była zmuszona odwołać swoje projekty planowane na początek 2024 roku. Co oznacza utrzymanie się sytuacji blisko rekordowo niskich poziomów. W rezultacie coraz większa liczba niemieckich przedsiębiorstw budowlanych stoi przed ryzykiem bankructwa, z rekordową liczbą upadłości odnotowaną między styczniem a listopadem 2023 roku.

W latach 2021 i 2022 wybudowano odpowiednio 293 393 i 295 275 mieszkań. Liczba ta może jednak dalej spadać w 2024 r., kiedy to w okresie od stycznia do listopada 2023 r. wydano pozwolenia na budowę zaledwie 232 000 mieszkań (-26,1 proc. r/r) i otrzymano 1 000 nowych zamówień (-21,2 proc. r/r) - czytamy w raporcie Alllianz Trade.

Zgodnie z raportem Allianz Trade sektor bankowy w Niemczech nie odczuwa obecnie bezpośrednio skutków kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych jako największego zagrożenia. Chociaż w rozproszonym systemie bankowym niektóre instytucje finansowe narażone są na ryzyko związane z finansowaniem nieruchomości, oczekuje się, że w scenariuszu bazowym ryzyko to pozostanie ograniczone.

Banki zaostrzyły standardy udzielania kredytów i odnotowano spadek popytu na kredyty hipoteczne, co wpłynęło na ograniczenie liczby zatwierdzonych pożyczek. Mimo wyższych stóp procentowych, przy niskim poziomie bezrobocia, spłacalność kredytów hipotecznych powinna pozostać stabilna. Eksperci Allianz Trade zwracają jednak uwagę, że większe zagrożenie stanowią obecnie niespłacone kredyty na nieruchomości komercyjne i niewypłacalność firm z branży nieruchomości, niż same kredyty mieszkaniowe.

W przypadku pogorszenia się sytuacji ryzyko kredytowe mogłoby się kumulować. Szczególnie w bankach specjalizujących się w finansowaniu budownictwa, podczas gdy większe, bardziej zdywersyfikowane banki prawdopodobnie poradziłyby sobie lepiej z takimi wyzwaniami. Niemniej jednak ryzyko może rozprzestrzeniać się także poprzez powiązania międzybankowe, szczególnie wśród banków krajów związkowych i specjalnego przeznaczenia, które są kluczowe dla sieci mniejszych instytucji finansowych.

Według Allianz Trade, wysokie koszty sprawiają, że budowa nowych mieszkań jest obecnie nieopłacalna, jednocześnie rosnący niedobór mieszkań staje się problemem społecznym. Skokowy wzrost wydatków na budowę i energię czyni budownictwo mieszkaniowe nieatrakcyjnym finansowo. Koszty związane ze skutkami polityki państwa, które stanowią aż 37 proc. całkowitych wydatków na budowę, sprawiają, że cena za metr kwadratowy może przekroczyć 5000 euro.

Aby pokryć te koszty, czynsz za metr kwadratowy musiałby wynosić co najmniej 21 euro, co dla wielu jest ceną nieakceptowalną. Taka dysproporcja doprowadziła do zmniejszenia liczby nowo oddawanych mieszkań, co w przyszłości jeszcze bardziej oddali się od rządowego celu budowy 400 000 nowych mieszkań rocznie. Prognozowany jest wzrost niedoboru mieszkań, który może znacząco zwiększyć się do 2026 roku.

Władze dostrzegają problem i starają się przeciwdziałać pogłębieniu kryzysu. Niemiecki rząd przedstawił kompleksowy plan mający na celu reaktywację sektora budowlanego. Jednak realizacja tych środków wymaga czasu.

Propozycje obejmują przyspieszenie procesów planowania i zatwierdzania projektów, a także udoskonalenie możliwości amortyzacji, co może w dłuższej perspektywie przyczynić się do stabilizacji rynku.

Czy te działania okażą się wystarczające? Aby ożywić budownictwo, które stanowi około 6 proc. PKB Niemiec i ma duży wpływ na gospodarkę, potrzebne są zachęty podatkowe, które zmniejszą koszty budowy, a także wspierają ochronę klimatu i zapewniają ciągłość finansowania. Wszystkie te działania muszą iść w parze z redukcją niepewności i zwiększeniem przewidywalności dla sektora - podsumowują eksperci Allianz Trade.