Dom bez pozwolenia na budowę. Jakie warunki musi spełnić?

Dom bez pozwolenia, jak sama nazwa wskazuje, może być wybudowany bez posiadania pozwolenia na budowę. Przepisy prawa mówią, że w takim przypadku nie ma również konieczności zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Wówczas konieczne będzie wyłącznie dokonanie zgłoszenia do starostwa powiatowego, lub w przypadku miast, do urzędu miasta. W trybie zgłoszenia możemy wybudować zarówno dom całoroczny bez pozwolenia do 70 m2, jak i budynek rekreacji indywidualnej, nazywany potocznie domkiem letniskowym. W drugim przypadku domek nie może być jednak używany więcej niż 180 dni w roku.

Co jest wymagane do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia? Przede wszystkim należy poinformować organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcie prac. Do zgłoszenia należy również dołączyć projekt budowlany, poświadczenie własności działki, oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych pod rygorem odpowiedzialności karnej oraz oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku braku kierownika budowy. 

Do 2022 roku przepisy prawa zezwalały wyłącznie na postawienie domu bez uzyskania pozwolenia na budowę do 35 m2. Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład od 3 stycznia 2022 roku przepisy umożliwiają budowę domu bez pozwolenia, bez kierownika budowy i bez dziennika budowy.

Jakie mogą być maksymalne wymiary domu bez pozwolenia? Obecnie inwestor może zbudować dom o powierzchni zabudowy wynoszącej do 70 m2. Do wyboru ma on dwa rodzaje budynków: budynek rekreacji indywidualnej, który musi być obiektem parterowym wolnostojącym. Taki dom nie może mieć poddasza, ale może mieć otwartą antresolę. Drugim rodzajem jest dom całoroczny bez pozwolenia do 70m2 z poddaszem o łącznej powierzchni użytkowej 90 m2. Taki budynek również musi być wolnostojący i może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje. 

Ponadto Prawo budowlane określa, że na każde 500m2 działki można zbudować maksymalnie jeden dom. Rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może zaś wynosić więcej niż 6 m, a wysięg wsporników powinien być ograniczony do 2 m. Dodatkowo wymagane jest spełnienie wymagań techniczno-budowlanych, takich jak obowiązek zachowania odległości 4 m od granic w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy i 3 m w przypadku domu zwróconego do granicy ścianą bez okien i drzwi.

Jeżeli chodzi o pozostałe kwestie dotyczące budowy domu bez pozwolenia do 70 m2, znajdują się one w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku jego braku, wymagana będzie wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

Każdego roku zainteresowanie budową mniejszych domków rekreacyjnych wzrasta. Można powiedzieć, że naprzeciw osobom, które chcą rozpocząć budowę takiego domu, wyszły zmiany wprowadzone przez Polski Ład. Powierzchnia domu wzrosła bowiem z 35 m2 do 70 m2, co znacząco zwiększa komfort mieszkania. Kolejną zaletą budowy domu bez pozwolenia jest uproszczona procedura, a tym samym szybszy czas realizacji inwestycji. Sama budowa wiąże się także z niższymi kosztami. Przykładowo koszt budowy domu do 70 m2 może wahać się od 150 tys. zł do 300 tys. zł i więcej w zależności od tego, jak zostanie on wykończony.

Alternatywą dla samodzielnej budowy domu jest także zakup domu modułowego bez pozwolenia, czyli budynku zbudowanego z gotowych elementów stanowiących większe fragmenty budynków. Domy modułowe wytwarzane są w fabrykach, a na placu budowy wystarczy wyłącznie odpowiednio je połączyć, dzięki czemu ich wybór jest niemal najkrótszą drogą do posiadania własnego domu. Ponadto cena domów modułowych jest z góry znana, więc inwestora w trakcie budowy nic nie powinno zaskoczyć.

Domy do 70 m2 można wybudować na działce o wielkości do 500 m2 powierzchni. Budynek musi być wolnostojący, co również należy wziąć pod uwagę przy wyborze działki. Czy dom bez pozwolenia można wybudować na działce rolnej? Budowa domu na działce rolnej będzie możliwa, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zezwala na zabudowę zagrodową. Przepisy nie precyzują jednak, jak definiowany jest budynek należący do tego typu zabudowy. Wiadomo jedynie, że taki obiekt powinien być powiązany z pracą rolników.

Przed budową domu bez pozwolenia w razie wątpliwości warto więc ubiegać się o odrolnienie działki, czyli zmianę jej przeznaczenia z rolnej na budowlaną lub rekreacyjną. 

Warto przypomnieć, że do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia konieczne jest dołączenie oświadczenia o budowie domu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Zapis ten budzi wiele wątpliwości wśród inwestorów, którzy zastanawiają się, czy taki budynek będzie można w przyszłości sprzedać. 

Według ekspertów Prawo budowlane nie może wprost zakazać sprzedaży domów bez pozwolenia. Jeżeli chodzi o oświadczenie, wiążący będzie moment jego składania. Wobec tego, jeżeli sytuacja życiowa lub finansowa inwestora na przestrzeni czasu ulegnie zmianie, wówczas będzie on mógł dokonać sprzedaży budynku.