Dom z garażem - luksus czy strategiczna decyzja?

Rezygnacja z garażu na początkowym etapie budowy pozwala zachować w projekcie dodatkową przestrzeń, którą można przeznaczyć na inne funkcje, jak pokój z łazienką czy większą strefę dzienną.

Pozwala też zaoszczędzić pieniądze, które można przeznaczyć na elementy podnoszące komfort codziennego użytkowania domu, jak lepsze ocieplenie, wyższej jakości stolarka czy wykończenie wnętrz w wyższym standardzie.

Coraz popularniejsze jest też w Polsce etapowanie inwestycji. Na początku powstaje dom bez garażu, a dopiero po kilku latach – gdy sytuacja finansowa inwestorów jest stabilniejsza – rodzina decyduje się na dobudowanie garażu, wiaty lub carportu (zadaszonej konstrukcji - red.).

Dla wielu osób to sposób na kontrolowanie wydatków i zmniejszenie ryzyka niedokończenia projektu. A praktyka rynkowa pokazuje, że większość budów jest niedoszacowana co najmniej o 10-15 proc. Rezygnacja z garażu na starcie pozwala zabezpieczyć sobie bufor finansowy.

Dla rezygnujących z garażu osób koszty są jednym z głównych argumentów. Jego budowa to istotny element całego budżetu i może znacząco wpłynąć na decyzje inwestorów.

Garaż jednostanowiskowy w bryle domu to wydatek od około 55 do 90 tys. zł. Jednak w przypadku podwyższonego standardu wykończenia, ocieplenia, automatycznej bramy segmentowej czy zastosowania droższych materiałów, koszt może sięgnąć nawet ponad 100 tys. zł.

Garaż dwustanowiskowy w bryle budynku to koszt od 90 do 135 tys. zł, przy czym dodanie ogrzewania lub wyposażenie pomieszczenia w dodatkowe instalacje (np. wodno-kanalizacyjne) mogą zwiększyć tę kwotę do 150 tys. zł.

Murowany garaż wolnostojący bywa nieco tańszy, bo prostszy wariant można zrealizować za 40 do 70 tys. zł. Jednak dwustanowiskowy obiekt o wysokim standardzie z dodatkowymi pomieszczeniami gospodarczymi i instalacjami będzie kosztował nawet 120 -150 tys. zł.

Dla porównania prosta, stalowa lub drewniana wiata na jedno auto to koszt od 5 do 18 tys. zł, w zależności od materiałów i wykończenia. Solidniejszy, estetyczny carport z zadaszeniem z poliwęglanu lub blachy, kosztuje od 15 do 35 tys. zł. Nawet większe wiaty dwustanowiskowe rzadko przekraczają 35 tys. zł.

Kilkukrotna różnica w nakładach początkowych między garażem w bryle budynku a wiatą sprawia, że przy relatywnie wysokich kosztach budowy i ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych wielu inwestorów decyduje się na etapowe podejście. Zaczynają od tańszego rozwiązania i odkładają budowę garażu na później, gdy budżet będzie na to pozwalał.

Dane zebrane przez analityków Extradom.pl pokazują, że w 2025 roku ponad połowa kupowanych projektów domów jednorodzinnych nie zawiera garażu. W zamian inwestorzy coraz częściej decydują się na wiatę lub carport. Takie rozwiązanie jest szczególnie popularne w domach o mniejszym metrażu oraz w sytuacjach, gdy priorytetem jest zakończenie budowy w założonym budżecie.

Strategia etapowania sprawdza się szczególnie dobrze wtedy, gdy inwestor chce skoncentrować środki na elementach decydujących o funkcjonalności domu – konstrukcji, instalacjach czy izolacji termicznej – a dopiero w kolejnym etapie zamierza realizować dodatkowe udogodnienia.

Analizy Extradom.pl pokazują, że prawie 30 proc. nowo powstających budynków jednorodzinnych ma garaż dwustanowiskowy. W przypadku domów położonych dalej od miasta to konieczność, w innych to często symbol statusu. Jest to po prostu wygodne, a większy garaż zastępuje piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze, oferuje przestrzeń na rowery, kosiarkę i inne sprzęty.

Nie można jednak zapominać, że poza dużymi miastami samochód jest często niezbędny. Transport publiczny bywa ograniczony, a długi czas dojazdu do pracy czy szkoły wymusza posiadanie własnego pojazdu. Polska należy do czołówki europejskiej pod względem liczby samochodów. Według danych Eurostatu z 2023 roku mamy zarejestrowanych 611 pojazdów na 1000 mieszkańców. W takich warunkach garaż lub wiata stają się ważnym elementem codziennego komfortu.

Z kolei w domach o wyższym standardzie garaż, często dwustanowiskowy, pozostaje integralną częścią projektu. Podnosi prestiż inwestycji, zapewnia pełen komfort użytkowania i zwiększa wartość nieruchomości. W tym segmencie brak garażu mógłby zostać odebrany jako obniżenie standardu, dlatego planuje się go już na etapie koncepcji domu.

Bez względu na to, czy wybór padnie na pełny garaż, czy na wiatę, inwestorzy muszą zmierzyć się z wymogami formalnymi. Te różnią się w zależności od rodzaju i wielkości obiektu. Przepisy zawarte w art. 29 - prawa budowlanego określają, w jakich warunkach można postawić wiatę lub garaż wolnostojący praktycznie bez formalności, a kiedy potrzebne jest zgłoszenie lub pozwolenie na budowę.

Najprostsze zasady obowiązują w przypadku budowy wiaty na działce, na której stoi już dom. Jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 50 m kw., można ją budować bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Oczywiście musi ona spełniać odpowiednie warunki techniczne. Trzeba także pamiętać o limicie – maksymalnie dwie takie wiaty na każde 1000 m kw. działki.

W przypadku działek niezabudowanych jest nieco inaczej - wiaty do 35 m² wymagają zgłoszenia, a większe – pozwolenia na budowę.

Garaże wolnostojące podlegają bardziej restrykcyjnym regułom. Obiekt o powierzchni zabudowy do 35 m kw. można postawić po zgłoszeniu w urzędzie, natomiast większy wymaga już pozwolenia na budowę i projektu budowlanego.

W praktyce oznacza to, że w wielu sytuacjach inwestorzy decydują się najpierw na wiatę, która powstaje szybciej, taniej i często bez formalności, a dopiero później, gdy budżet na to pozwala, po zgłoszeniu lub uzyskaniu pozwolenia stawiają garaż. Oczywiście warto o tym pomyśleć już na etapie wyboru projektu.

Coraz częściej garaż przestaje być oczywistym elementem nowego domu. Statystyki pokazują, że niemal połowa inwestorów decyduje się na zakup projektu bez tego pomieszczenia. W miastach wpływa na to wysoka cena gruntów i ograniczona powierzchnia działek, w efekcie więc garaż coraz częściej zastępowany jest tańszymi i prostszymi rozwiązaniami.

Na terenach podmiejskich i wiejskich sytuacja wygląda inaczej. Tam garaż, często w wersji dwustanowiskowej, wciąż pozostaje standardem. Zazwyczaj pełni jednocześnie rolę pomieszczenia gospodarczego.

Ograniczony dostęp do komunikacji zbiorowej powoduje, że poza dużymi miastami samochód jest często koniecznością.

Ogólny trend pokazuje, że garaż przestaje być postrzegany jako niezbędny element domu, a jego obecność coraz częściej zależy od lokalizacji, stylu życia, dostępności innych form transportu i priorytetów inwestorów. Moim zdaniem ta tendencja utrzyma się także w najbliższych latach.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl