Za ile można wybudować obecnie dom? Tak wzrosły ceny

Koszty budowy to jedna z najważniejszych informacji, jakie stara się uzyskać inwestor przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy własnego domu. Rynek mieszkaniowy ustabilizował się i wykazuje pewne oznaki stagnacji.

W drugiej połowie 2025 roku będziemy mieć najprawdopodobniej do czynienia z powolnym i stabilnym wzrostem kosztów budowy domów. Wynika to zarówno z analizy dostępnych danych z poprzednich kwartałów, jak i sytuacji ekonomicznej w kraju.

Po kilku latach gwałtownych zawirowań wywołanych pandemią, wojną za naszą wschodnią granicą i niezbyt udaną interwencją państwa w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc., rynek nieruchomości wreszcie się ustabilizował.

W tej sytuacji głównym czynnikiem odpowiedzialnym za wzrost kosztów budowy pozostaje inflacja. Z moich obserwacji wynika, że od drugiej połowy 2024 roku koszty budowy podążają za inflacją, a ich średni wzrost niemal dokładnie odpowiada jej wartości.

Według danych regularnie publikowanych przez Sekocenbud, w II kwartale 2025 roku koszty budowy przykładowego domu jednorodzinnego wzrosły w ujęciu kwartalnym maksymalnie o 1,83 proc., przy średnim wzroście na poziomie 0,77 proc. W niektórych regionach odnotowano nawet minimalny spadek sięgający -0,08 proc.

W skali roku zmiany były oczywiście większe, maksymalnie 5,52 proc., średnio 3,91 proc., a minimalnie 2,02 proc. Tak umiarkowane wahania potwierdzają wyraźną stabilizację rynku budowlanego po okresach gwałtownych wzrostów cen w poprzednich latach.

• Natomiast liczbowo w II kwartale 2025 roku najniższe koszty budowy wzrosły z 5456 zł/mkw do 5509 zł/mkw, co stanowi kwartalny przyrost o 53 zł/mkw.
• W przypadku najwyższych kosztów budowy wzrost był bardziej umiarkowany – z 5957 zł/mkw do 5991 zł/mkw, czyli o 34 zł/mkw.
• Warto również podkreślić, że w Warszawie, gdzie koszty budowy tradycyjnie należą do najwyższych w kraju, ceny wzrosły jeszcze mniej – z 6162 zł/mkw do 6193 zł/mkw.

Od kilku lat inflacja jest głównym czynnikiem odpowiedzialnym za wzrost kosztów budowy domów jednorodzinnych. Choć jej wysokość wyraźnie spadła w porównaniu z rekordami z lat 2022-2023, nadal wpływa na ceny robocizny, usług budowlanych i niektórych materiałów.

Zgodnie z tym założeniem, w drugiej połowie 2025 roku koszty budowy będą rosły powoli i stabilnie, w tempie zbliżonym do prognozowanej dynamiki inflacji. Oznacza to, że inwestorzy mogą spodziewać się umiarkowanego wzrostu budżetów na poziomie 1-1,5 proc. kwartalnie, bez gwałtownych wahań charakterystycznych dla poprzednich lat.

Inflacja oddziałuje także pośrednio na większość składników kosztów – od transportu, przez produkcję materiałów budowlanych, po wynagrodzenia ekip. Choć jej dynamika zmalała, pozostaje ona głównym motorem wzrostów, co wymaga od inwestorów większej dyscypliny przy planowaniu budżetu budowy. Co poza inflacją może wpływać na koszt inwestycji?

Niewątpliwie jednym z ważniejszych składników odpowiedzialnych za wzrost kosztów są rosnące wynagrodzenia ekip budowlanych. Dlaczego tak rosną? Pracownik budowlany to zawód, który powoli wymiera. Wymaga ciężkiej fizycznej pracy, często w niesprzyjających warunkach pogodowych. To sprawia, że młodzi się do niego nie garną, a doświadczeni pracownicy systematycznie przechodzą na emeryturę, co prowadzi do niedoboru wykwalifikowanej kadry.

Mniejsza dostępność ekip jest szczególnie odczuwalna w okresie intensywnych prac na budowach, co ma miejsce zwłaszcza w II i III kwartale. W tej sytuacji wykonawcy, dysponujący odpowiednim doświadczeniem i umiejętnościami, mogą dyktować ceny swoich usług. Skutkuje to wyższymi stawkami i dodatkowymi kosztami dla inwestorów.

Brak wykwalifikowanej siły roboczej to także jeden z powodów, dla których coraz większą popularnością cieszą się domy prefabrykowane. To rozwiązanie pozwala ograniczyć czas i wynagrodzenie ekip na placu budowy. Większość procesu przenosi się do fabryki, gdzie produkcja elementów odbywa się w kontrolowanych warunkach przy dużo mniejszym nakładzie pracy.

Koszty energii wpływają dwojako na budżet budowy – bezpośrednio i pośrednio. Po pierwsze, wyższe ceny energii elektrycznej oraz paliw przekładają się na wzrost kosztów usług budowlanych. Dotyczy to prądu zużytego na placu budowy, ale także paliw niezbędnych do pracy ciężkiego sprzętu czy transportu materiałów. Wszystko to podnosi ogólne wydatki inwestora.

Równie istotny jest wpływ pośredni. Produkcja wielu materiałów budowlanych, takich jak stal, cement czy pustaki, jest procesem energochłonnym. Wzrost kosztów energii dla producentów skutkuje wyższymi cenami gotowych wyrobów na rynku. To z kolei znajduje odbicie w koszcie materiałów, które stanowią znaczną część całego budżetu budowy.

Zapowiadane przez ekspertów na ten rok obniżki stóp procentowych, nawet o 1 punkt procentowy, mogą wywołać ożywienie na rynku budowlanym. Niższe raty kredytów hipotecznych to większa zdolność kredytowa, a to dla wielu Polaków sygnał, że warto wreszcie zrealizować marzenie o własnym lokum.

Inwestorzy, którzy do tej pory zwlekali z decyzją, zaczną wracać do planów budowy. Efekt? Rosnące zainteresowanie zakupem działek i większy zapotrzebowanie na ekipy budowlane, a to znowu zwiastuje wzrost cen.

Po kilku latach budowa domu stała się znowu przewidywalna, a jej budżet stabilny i możliwy do skalkulowania. Nie oznacza to jednak, że decyzję o budowie można odkładać na kolejne lata. Głównym powodem są rosnące ceny działek.

Mieszkanie i dom jednorodzinny to dobra substytucyjne, gdy gwałtownie rosły ceny mieszkań, jak miało to miejsce po wprowadzeniu programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", wielu inwestorów przeniosło swoje zainteresowania na dom jednorodzinny.

Dla większości z nich pierwszym etapem tego procesu jest zakup działki. I tu pojawia się problem, o ile wzrosty kosztów budowy domów ustabilizowały się na poziomie 4~6 proc. w skali rocznej, to ceny parceli rosną zdecydowanie szybciej, często nawet w dwucyfrowym tempie.

Są dwa główne powody tej sytuacji. Po pierwsze, kurczy się zasób gruntów wokół większych miast. Działki w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach szybko znikają z rynku. Po drugie, niejasna sytuacja planistyczna związana z opóźnieniami w uchwalaniu planów ogólnych przez gminy wprowadza niepewność, co dodatkowo podbija wartość dostępnych nieruchomości.

W drugiej połowie 2025 roku koszty budowy domów jednorodzinnych pozostaną pod wpływem stabilizującej się inflacji, rosnących cen gruntów i ograniczonej podaży wykwalifikowanej siły roboczej.

Według mnie oznacza to, że koszty budowy będą nadal rosły, jednak powoli i w sposób przewidywalny. Przy założeniu wzrostu w drugiej połowie 2025 roku na poziomie 2-3 proc. możemy spodziewać się, że:

• w najtańszym województwie (lubelskie, łódzkie) ceny wzrosną od 5620 zł/mkw do około 5675 zł/mkw;
• w przypadku najdroższego regionu – Mazowsza, analogiczny przedział wynosi od 6 110 zł/mkw do 6 170 zł/mkw;
• dla Warszawy przewiduję wzrost z 6300 zł/mkw do około 6370 zł/mkw, jednak istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że dynamika w stolicy pozostanie słabsza i utrzyma się poniżej dolnej granicy tego przedziału.

Druga połowa 2025 roku przyniesie dalszą stabilizację kosztów budowy i pierwsze symptomy delikatnego ożywienia na rynku budowlanym. Ewentualne dalsze obniżki stóp procentowych i większa dostępność kredytów hipotecznych będzie mieć z każdym miesiącem większy wpływ na decyzje inwestorów o rozpoczęciu budowy.

Do tego dochodzi ograniczona liczba atrakcyjnych działek oraz niepewność związana z procesem uchwalania planów ogólnych przez gminy. Dlatego jeśli ktoś planuje budowę domu w przyszłym roku, warto już teraz zacząć od zakupu działki, sprawdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskania warunków zabudowy, a następnie wyboru projektu. Takie przygotowanie pozwoli rozpocząć inwestycję już wiosną 2026 roku, zanim rynek budowlany znowu ożywi się na dobre.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl