Dom bez garażu? Tak buduje ponad połowa Polaków. Oto co jeszcze wybierają

Budowa domu w 2025 roku to wybór pomiędzy marzeniami a budżetem, potrzebami i realiami rynku. Inwestorzy wciąż borykają się z ograniczoną dostępnością kredytów hipotecznych, co wymusza na nich większy nacisk na funkcjonalność i wymaga skupienia na aspekcie ekonomicznym.

Jaki jest tego efekt? Większość realizowanych dziś domów to starannie przemyślane projekty parterowe lub - rzadziej - z użytkowym poddaszem, o metrażu 90-130 m kw. Domy najczęściej przykryte są dwuspadowym dachem.

Według danych Sekocenbudu średni koszt budowy jednego metra kwadratowego domu jednorodzinnego w II kwartale 2025 roku, w zależności od regionu, wynosił pomiędzy 5500 a 6000 zł netto. Dlatego właśnie inwestorzy coraz częściej rezygnują z elementów, które nie są niezbędne, jak np. piwnica, balkony, wykusze czy wreszcie garaż w bryle budynku.

Choć gusta i możliwości inwestorów mocno się różnią, to jednak w tym roku łatwo wskazać dominujące cechy najpopularniejszych projektów. Najnowsze dane zebrane przez analityków Extradom.pl pokazują, że niektóre trendy, z niewielkimi zmianami, utrzymują się od kilku kwartałów. Mniejszy metraż, prosta bryła i liczba pokoi dopasowana do potrzeb typowej rodziny to standard, który nie traci na popularności.

Ponad połowa domów budowanych w 2025 roku to tzw. parterówki, czyli budynki jednopoziomowe. Popularność takich projektów utrzymuje się od lat, głównie ze względu na wygodę użytkowania, prostotę konstrukcji i niższe koszty budowy. Coraz częściej stoją też za tym zmiany demograficzne - Polacy rezygnują ze schodów, bo już teraz myślą o ograniczonej mobilności w przyszłości lub po prostu nie chcą codziennie po nich chodzić.

Domy z poddaszem użytkowym stanowią dziś ponad 40 proc. inwestycji indywidualnych. To pokazuje, że wielu inwestorów nadal chce wyraźnie oddzielić strefę dzienną od nocnej i ceni sobie elastyczność aranżacyjną. W tym przypadku znaczenie mogą mieć także wysokie ceny działek. Dwukondygnacyjny budynek wymaga mniejszej parceli, co przy obecnych cenach, zwłaszcza w bezpośrednim sąsiedztwie miast, może być istotne.

Najchętniej wybierane powierzchnie użytkowe mieszczą się w przedziale od 80 do 140 m kw. Inwestorzy upodobali sobie zwłaszcza dwa zakresy:

• 90-110 m kw. - idealne dla rodzin 2+1 lub 2+2, dobrze zoptymalizowane kosztowo,
• 120-130 m kw. - dające więcej przestrzeni i komfortu bez znaczącego wzrostu kosztów budowy i eksploatacji.

Ten wybór odzwierciedla rosnącą świadomość inwestorów i mniejszą dzietność polskich rodzin. W 2025 roku dom ma być funkcjonalny, ale nie powinien generować zbędnych kosztów w budowie i utrzymaniu. Potwierdza się też reguła mówiąca o tym, że powierzchnia domu powinna wynosić 25 m kw. na każdego mieszkańca plus dodatkowo 25 m kw. części wspólnej. Daje to 100 m kw. na rodzinę 2+1 i 125 m kw. na rodzinę 2+2.

Wbrew obiegowym opiniom ponad połowa domów budowanych w 2025 roku nie posiada garażu. To efekt oszczędności i zmieniających się priorytetów - coraz częściej inwestorzy stawiają na większą przestrzeń mieszkalną kosztem tej garażowej. Za ułamek kwoty, jaką trzeba przeznaczyć na garaż w bryle budynku, można przecież postawić wiatę garażową, która spełni większość jego funkcji. To duża oszczędność na początkowym etapie budowy.

Jeśli Polacy już decydują się na garaż, to jest on najczęściej dwustanowiskowy. Dzieje się tak w prawie 1/3 przypadków - świadczy to o rosnącej liczbie aut w gospodarstwach domowych.

To zdecydowanie salon i 3-4 pokoje. Ponad 80 proc. budowanych domów ma łącznie 4 lub 5 pokoi, przy czym w praktyce oznacza to najczęściej:

• 3 sypialnie + salon (dla rodziny 2+1 lub 2+2),
• 4 sypialnie + salon (dla rodzin 2+2 lub osób pracujących w domu).

To układ, który zaspokaja potrzeby współczesnych rodzin. Mamy tu przestrzeń do wspólnego spędzania czasu i wyraźnie wydzielone strefy prywatne.

Po pandemii cenimy sobie niezależność i wygodę. Pokoje są nieco mniejsze, ale zapewniają prywatność wszystkim członkom rodziny. Coraz więcej osób decyduje się też na wydzielenie gabinetu do pracy zdalnej, który może jednocześnie pełnić funkcję biblioteki lub pokoju gościnnego.

Blisko 75 proc. domów jednorodzinnych w 2025 roku jest krytych dachem dwuspadowym. To ogromna przewaga nad innymi rozwiązaniami (np. dachami czterospadowymi czy płaskimi). Ta popularność wynika z kilku kluczowych powodów. To: niższe koszty wykonania, prostsza konstrukcja, łatwiejsze doświetlenie wnętrza, tradycyjny, estetyczny wygląd.

Dach to bardzo istotny element kosztów budowy domu. Prosty, dwuspadowy może być nawet 30-40 proc. tańszy od swego wielopołaciowego odpowiednika. Jeśli do tego dodamy lukarny czy inne elementy ozdobne, to różnica może być jeszcze większa.

Nawet jeśli zastosujemy to samo pokrycie, to w przypadku dwóch połaci koszt będzie niższy. Wymaga mniej pracy dekarzy, mniej ozdobnych elementów wykończeniowych i generuje dużo mniej odpadów.

Budowa domu w II kwartale 2025 roku to wydatek rzędu 5500-6000 zł netto za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. To oznacza, że:

• dom o powierzchni 100 m kw. to koszt rzędu 550-600 tys. zł netto,
• dom o powierzchni 130 m kw. – od 715 do 780 tys. zł netto.

Powyższe kwoty nie uwzględniają kosztów działki i wyposażenia domu. Mogą się różnić w zależności od rozwiązań zastosowanych w projekcie i zaangażowania w budowę samego inwestora, którego wkład w prace budowlane może obniżyć koszty.

Można zaobserwować wzrost zainteresowania nieco większymi pod względem metrażu i liczby pomieszczeń projektami domów. Jak wspomnieliśmy, coraz częściej inwestorzy wybierają budynki o powierzchni użytkowej od 100 do 130 m kw., decydując się na dodatkowy pokój, garderobę czy pomieszczenie gospodarcze. To odwrócenie trendu z lat 2022-2023, gdy dominowały małe, wręcz minimalistyczne projekty od 70 do 100 m kw. Było to wyraźnie podyktowane wysokimi kosztami budowy, inflacją i ograniczoną zdolnością kredytową.

Za tą zmianą stoją przede wszystkim niewielkie spadki stóp procentowych, które zaczęły się w maju 2025 roku, a także stopniowo poprawiające się nastroje konsumenckie.

Inwestorzy zyskują poczucie pewności co do swojej przyszłej sytuacji finansowej i możliwości otrzymania kredytu, są więc bardziej skłonni wybrać bardziej przestronne i komfortowe domy. Myślą o wygodzie rodziny i przyszłej wartości nieruchomości.

Zapotrzebowanie na niewielkie, kompaktowe domy znajduje też odzwierciedlenie w ofercie producentów domów gotowych. Takie rozwiązania, prefabrykowane lub modułowe, z roku zyskują na popularności. Szczególnie doceniają je ci, którym zależy na szybkim czasie realizacji budowy, uproszczonym nadzorze i minimalizacji ryzyka zmiany kosztów budowy i błędów wykonawczych.

Podsumowując, Polacy stawiają obecnie na proste, energooszczędne bryły - bez zbędnych dodatków i wiążących się z nimi kosztów. Dominują domy parterowe, dwuspadowe dachy i metraż od 90 do130 m kw. Układ wnętrza z salonem i 3 lub 4 pokojami odpowiada potrzebom większości rodzin, a rezygnacja z garażu wynika zwykle z kalkulacji, a nie z braku samochodu czy miejsca na działce.

Taki wybór to efekt decyzji dostosowanych do potrzeb nowoczesnej rodziny, dzisiejszych realiów ekonomicznych i obowiązujących trendów. Aktualnie budowa domu to inwestycja oparta na równowadze między marzeniami a zawartością portfela. Moim zdaniem taka sytuacja utrzyma się także w pierwszej połowie 2026 roku.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl