Koniec wojny o kredyty? Banki chcą rozejmu

Po zaprawionych w bojach frankowiczach do walki o swoje prawa przystępują kolejne grupy kredytobiorców. Pozwy składają już wiborowcy i posiadacze kredytów gotówkowych, a nowy front bitwy mogą wkrótce otworzyć klienci ze stałym oprocentowaniem. Odpowiedzią na narastające spory ma być tzw. modelowa umowa kredytu.

To wzorcowa umowa, która ma być przejrzysta, zgodna z prawem i korzystna zarówno dla klienta, jak i banku. Projekt umowy dla kredytów hipotecznych został przekazany do konsultacji bankom, regulatorom oraz stronie społecznej. Opracowali go eksperci z Klubu Odpowiedzialnych Finansów (akademicy, regulatorzy i organizacje konsumenckie działające przy Europejskim Kongresie Finansowym, EKF) pod przewodnictwem prof. Michała Romanowskiego. Finalna wersja dokumentu, obecnie licząca 30 stron, ma być gotowa do końca września.

Wystandaryzowana umowa ma zabezpieczać interes klienta i banku, a tym samym ustabilizować rozchwiany system finansowy, odbudować zaufanie i poprawić dostępność kredytów. Projekt uwzględnia najważniejsze potrzeby obu stron: możliwość wyboru oprocentowania (stałego lub zmiennego), przejrzystość kosztów usług dodatkowych oraz jasne klauzule dotyczące ewentualnych zmian wskaźników referencyjnych i kosztów w przypadku inflacji. Zawiera też mechanizm rekompensaty przy przedterminowej spłacie kredytu o stałym oprocentowaniu.

Klub Odpowiedzialnych Finansów od kilku lat zabiega o wprowadzenie jednolitego wzorca umowy, który mógłby uporządkować rynek i ograniczyć ryzyko prawne. W 2022 roku grupa 63 ekspertów EKF niemal jednogłośnie poparła wprowadzenie takiego rozwiązania. Prace nad wzorcem rozpoczęto w 2023 roku.

Nie wszystkim ta inicjatywa się podoba.

Banki dążą do uzyskania gwarancji, że ich umowy nie będą podważane. Problem w tym, że wzorzec nie jest obligatoryjny – instytucje mogą, ale nie muszą z niego korzystać. Co więcej, całkowicie pominięto najważniejszą grupę – konsumentów. Tymczasem w takich pracach powinny uczestniczyć wszystkie strony: banki, klienci, instytucje nadzorcze i urzędy odpowiedzialne za ochronę rynku – komentuje radca prawny Wojciech Bochenek z kancelarii Bochenek, Ciesielski i Wspólnicy.

Zastanawia się też nad wartością tego rozwiązania. – Ustawodawca jasno określił obowiązkowe elementy umowy kredytowej w ustawach: Prawo bankowe, o kredycie konsumenckim i o kredycie hipotecznym. To już są de facto wzorce. Być może wystarczy po prostu przestrzegać obowiązujących przepisów i stosować się do wytycznych Trybunału Sprawiedliwości UE – ocenia nasz rozmówca.

Równolegle nad wzorcem umowy kredytu hipotecznego pracuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Zapytaliśmy biuro prasowe urzędu, co sądzi o inicjatywie Klubu Odpowiedzialnych Finansów i czy ją poprze.

– Nie odnosimy się do alternatywnych propozycji. Celem UOKiK jest przygotowanie jednolitego, spójnego wzorca umowy kredytu hipotecznego, który będzie miał charakter normatywny – wynikający bezpośrednio z przepisów prawa. Tylko takie rozwiązanie zapewnia rzeczywistą ochronę konsumentów oraz ogranicza ryzyko prawne po stronie banków – mówi Bartosz Klimczuk, ekspert z zespołu prasowego Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Dodaje, że proces realizowany jest we współpracy z Komisją Nadzoru Finansowego, Związkiem Banków Polskich oraz przedstawicielami działów prawnych wybranych banków. Po zakończeniu prac zespołu roboczego, którego spotkania koordynuje UOKiK, planowane są dalsze konsultacje z Ministerstwem Sprawiedliwości oraz Ministerstwem Finansów i Gospodarki.

Dotychczasowe propozycje sektora bankowego nie uzyskały jednak aprobaty Urzędu, ponieważ – wskazuje Klimczuk – skupiały się głównie na ochronie interesów banków. Dlatego zdecydowano się na opracowanie rozwiązania, które z jednej strony wzmacnia pozycję kredytobiorców, a z drugiej – respektuje prawa przedsiębiorców.

Według UOKiK, przyjęcie wzorca w formie przepisu prawa – ustawy lub rozporządzenia – daje również możliwość przeprowadzenia szerokich, profesjonalnych konsultacji publicznych. To element często pomijany w debacie publicznej, a kluczowy dla budowy zaufania do nowych regulacji.

– Czas pokaże, czy sektor bankowy i instytucje rządowe będą gotowe rzeczywiście poprzeć rozwiązanie, które – w naszej ocenie – jest korzystne zarówno dla konsumentów, jak i dla gospodarki, w tym dla rozwoju mieszkalnictwa – zaznacza Klimczuk.

Według Andrzeja Reicha, obecnego lidera Klubu Odpowiedzialnych Finansów, na rynku mogą funkcjonować różne wzorce umów – ważne, by były akceptowane przez autorytety: regulatorów, środowisko akademickie i sądy.

Ujednolicenie warunków zawierania umów ograniczyłoby ryzyko prawne, zmniejszyło liczbę pozwów i zwiększyło stabilność rynku. Brak takiego rozwiązania szkodzi wszystkim: klientom – przez koszty, niepewność i czasochłonność sporów; bankom – przez straty finansowe i drenaż kapitału; państwu – bo ogranicza to możliwości finansowania inwestycji; a także społeczeństwu, które ponosi konsekwencje w postaci niskiego oprocentowania depozytów i wysokich kosztów kredytów – wymienia nasz rozmówca.

Zdaniem Reicha klient powinien mieć realny wybór nie tylko między różnymi wzorcami umów, ale także pomiędzy wzorcem a umową sporządzoną przez bank. – Jeśli wybiera umowę wystandaryzowaną, może mieć większą pewność co do jej rzetelności. Czy taka umowa wiązałaby się z niższą marżą? To już pytanie biznesowe – decyzja należy do banków. Praktyka pokazuje jednak, że standaryzacja może przyczyniać się do obniżenia kosztów – podkreśla Reich w rozmowie z money.pl. 

PKO BP deklaruje, że klienci będą mogli skorzystać z modelowej umowy kredytowej – opracowanej jako bezpieczna alternatywa wobec standardowych, bankowych wzorców.

Wypracowanie takiej umowy z udziałem organów państwowych i konsumenckich da klientom pewność, że podpisywana z bankiem umowa będzie bezpieczna pod względem prawnym i wolna od klauzul abuzywnych (czyli nieuczciwych zapisów umownych, nieważnych z mocy prawa – przyp. red.). Ograniczy to nieporozumienia, ryzyko sporów sądowych oraz związane z nimi koszty, takie jak konieczność opłacania prawników, a przy tym wzmocni zaufanie do banków – podkreśla Małgorzata Witkowska, ekspertka PKO BP, cytowana przez biuro prasowe banku.

Bank popiera zarówno inicjatywę EKF, jak i propozycję UOKiK. – Ryzyko prawne kosztowało sektor bankowy ponad 100 mld zł, dlatego ten obszar musi zostać jednoznacznie uregulowany – z myślą o ochronie klientów, bezpieczeństwie systemowym i wiarygodności naszej gospodarki w oczach zagranicznych inwestorów. Ustabilizowanie ryzyka prawnego stworzy przestrzeń do obniżania marż, co przełoży się bezpośrednio na niższe raty kredytów – twierdzi Witkowska.

Co ważne, modelowa umowa – dodaje ekspertka PKO BP – będzie też wspierać rozwój rynku listów zastawnych (czyli bezpiecznych papierów wartościowych, dzięki którym banki pozyskują środki na finansowanie kredytów hipotecznych – przyp. red.).

Poparcie dla idei EKF wyrażają również Rzecznik Finansowy i Komisja Nadzoru Finansowego. – Ze swojej strony chciałbym zapewnić, że narzędzie w postaci modelowych umów cieszy się dużą akceptacją – powiedział Jacek Jastrzębski, szef KNF, podczas prezentacji rekomendacji EKF pod koniec lipca. – Oczywiście pod warunkiem, że traktujemy je jako rozwiązanie typu win-win: zwiększające satysfakcję klientów i wzmacniające bezpieczeństwo działania banków.

Podobne stanowisko przedstawił Michał Ziemiak, Rzecznik Finansowy. – Jako instytucja stojąca na straży interesów klientów rynku finansowego, z zainteresowaniem przyjmujemy każdą inicjatywę, której celem jest ulepszenie mechanizmów funkcjonowania tego rynku – podkreślił podczas otwarcia konferencji.

– Wspieramy prace nad wzorcem umowy kredytu hipotecznego, bo wierzymy, że ograniczy on niepewność prawną i uprości proces dla klientów – powiedziała Bożena Graczyk, wiceprezeska ING Banku Śląskiego, pytana przez money.pl modelowe umowy podczas czwartkowej konferencji wynikowej.

Graczyk podkreśliła, że dialog z UOKiK w tej sprawie wyraźnie się poprawił, a sektor bankowy i regulatorzy są coraz bliżej porozumienia. Jej zdaniem jednolity wzorzec umowy ograniczy ryzyko wynikające z różnych interpretacji zapisów, szczególnie przez kancelarie prawne, i pozwoli skupić się na jakości obsługi oraz ofercie. Zaznacza też, że konieczne jest doprecyzowanie zasad wcześniejszej spłaty kredytów o stałym oprocentowaniu, które w Polsce nadal są interpretowane niejednolicie.

Prosta analiza Klubu Odpowiedzialnych Finansów pokazuje, jak wysokie są finansowe koszty utrzymywania status quo. – Nie wiemy, jaki jest koszt ryzyka prawnego w konkretnym banku i dla konkretnego kredytu. Ale można oszacować jego wpływ na wysokość raty – wystarczy przyjąć, że bank dolicza 1 punkt procentowy w marży na pokrycie tego ryzyka – zaznacza Reich.

Dla przykładowego kredytu hipotecznego na 500 tys. zł, udzielonego na 25 lat według formuły WIBOR plus marża, miesięczna rata przy WIBOR-ze na poziomie 5 proc. wynosi dziś ok. 3600 zł. Po doliczeniu 1 proc. kosztu ryzyka prawnego rośnie do 3900 zł. Gdyby WIBOR spadł do 3 proc., raty wyniosłyby odpowiednio 2800 zł i 3100 zł. W praktyce oznacza to, że koszt obsługi kredytu przez cały okres spłaty może być wyższy nawet o 90–100 tys. zł.

W efekcie kredyty hipoteczne będą coraz droższe, a w dłuższej perspektywie dostępne niemal wyłącznie dla tych, którzy – paradoksalnie – nie potrzebują kredytu, by kupić mieszkanie.

Wystandaryzowane umowy funkcjonują w wielu krajach. Przykładem są Stany Zjednoczone, gdzie spory sądowe są na porządku dziennym. Fannie Mae i Freddie Mac – prywatne spółki powołane z inicjatywy Kongresu i wspierane przez rząd federalny – skupują od instytucji finansowych kredyty udzielone klientom wyłącznie na podstawie takich wzorcowych umów. Zapewniają w ten sposób rynkowi hipotecznemu płynność, jednocześnie ograniczając ryzyko niewypłacalności po stronie banków.

Czy Polska pójdzie tą drogą – zdecydują nie tylko banki i regulatorzy, ale również konsumenci.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl