Trudny temat ścianek działowych. Polska 2050 chce zmienić przepisy

"Pracujemy nad zmianami prawnymi, które zapewnią pełną transparentność i jednoznaczne zasady pomiaru powierzchni mieszkań. Naszym celem jest skuteczna ochrona konsumentów i stworzenie narzędzi, które ułatwią dochodzenie ich praw. Szczegóły projektu przedstawimy wkrótce. Chcemy zbudować szczelny system, co przy skali nieuczciwych praktyk nie jest łatwym zadaniem" – informuje Polska 2050 w pisemnej odpowiedzi na pytania money.pl o prace legislacyjne w tej sprawie.

Według ostrożnych szacunków partii na nieprecyzyjnych zasadach informowania o metrażu mieszkań mogły stracić tysiące Polaków. Wszystko rozbija się o to, czy ściana jest tymczasowa, czy stała. Bowiem do powierzchni użytkowej można wliczyć metry pod lekkimi przegrodami – np. mobilną ścianką oddzielającą aneks kuchenny, przepierzeniem z płyty meblowej czy przesuwanym panelem w kawalerce. Takie elementy nie są trwale połączone z podłogą i sufitem, można je zdemontować bez robót budowlanych.

Nie wlicza się natomiast powierzchni pod ścianami stałymi – murowanymi, z płyt gipsowo-kartonowych na stelażu czy wpisanymi w projekt budowlany. Ich usunięcie wymaga przebudowy, często z ingerencją w instalacje.

W typowym mieszkaniu większość ścian to właśnie te stałe. Dlatego wliczanie powierzchni pod nimi do metrażu oznacza zawyżenie powierzchni użytkowej i – co za tym idzie – ceny. Przykładowo: w mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. doliczane metry pod ścianami działowymi mogą stanowić nawet 2–3 mkw., co oznacza 20–25 tys. zł różnicy dla nabywcy.

Czy można tak mierzyć? Na to pytanie dziś odpowiadają sądy.

Na korzyść kupujących orzekł np. Sąd Okręgowy Warszawa–Praga w sprawie IV Ca 1735/23. Uznał, że zapis w umowie deweloperskiej pozwalający na wliczenie powierzchni pod murowanymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej był niezgodny z normą PN-ISO 9836:1997 i nieprzejrzysty dla przeciętnego nabywcy. Takie postanowienie – jak wskazał sąd – naruszało interesy konsumentów w sposób rażący i świadczyło o wykorzystaniu przewagi informacyjnej przez dewelopera. W efekcie sąd uznał, że część zapłaconej ceny była nienależna, i zasądził na rzecz kupujących zwrot ponad 21 tys. zł wraz z odsetkami i kosztami postępowania. Wyrok jest prawomocny.

W podobnych sprawach zapadły też wyroki korzystne dla deweloperów. Nie ma więc jednolitej linii orzeczniczej w tym zakresie. A sedno problemu leży w interpretacji przepisów. 

To, jak liczy się powierzchnię użytkową mieszkania, określają przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego. Odwołują się one do wspomnianej już wcześniej Polskiej Normy Budowlanej obowiązującej w momencie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Deweloperzy stosują jedną z trzech wersji normy: PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12 lub najnowszą – PN-ISO 9836:2022-07. To, która obowiązuje, zależy od daty rozpoczęcia inwestycji i aktualnych wówczas przepisów.

"Ponieważ wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydanie z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r., są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi, tym samym interpretacja w tym zakresie wydawana przez PKN jest również poprawna dla wszystkich wydań przedmiotowej normy" – podkreśla Andrzej Pogorzelski, przewodniczący Komitetu Technicznego nr 232, w oficjalnym stanowisku opublikowanym na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego zaktualizowanym w czerwcu tego roku. 

Komitet Techniczny (KT) to działająca przy PKN grupa ekspertów odpowiedzialna za opracowywanie i interpretację norm technicznych. KT 232 zajmuje się wyrobami i systemami budowlanymi – to właśnie ten zespół wyjaśnił, jak należy rozumieć zapisy normy PN-ISO 9836 we wszystkich jej wersjach.

Norma była doprecyzowywana, bo – jak przyznaje Pogorzelski – jej zapisy przez lata budziły wątpliwości. Chodzi o kluczowe punkty 5.1.5.3 i 5.1.6.1, które rozstrzygają, czy powierzchnię pod ścianami działowymi wlicza się do metrażu. Jeśli to lekkie, przestawne przepierzenia – tak. Jeśli trwałe ściany, np. murowane lub z płyt gipsowo-kartonowych – nie.

Norma obowiązuje od 1997 roku, jednak mimo upływu lat wciąż budzi wątpliwości interpretacyjne – z czego przez lata korzystali i nadal korzystają niektórzy deweloperzy.

Jak podkreśla Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w odpowiedzi na pytania money.pl, wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi było zgodne z obowiązującą w danym czasie normą, a tym samym z prawem. Do 19 września 2021 roku stosowana była norma PN-ISO 9836:1997, która – według PZFD – dopuszczała zaliczanie metrażu pod lekkimi, przestawnymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, o ile klient został o tym jednoznacznie poinformowany.

Według PZFD zgodnie z normą z 2015 roku, a następnie z 2022 roku – oraz z nowymi przepisami wykonawczymi do Prawa budowlanego – powierzchnia pod trwałymi ścianami działowymi nie może już być wliczana do powierzchni użytkowej. Chodzi o rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które odwołuje się do aktualnej Polskiej Normy i obowiązuje dla wszystkich inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 20 września 2021 roku.

Związek zaznacza, że na rynku wciąż znajdują się mieszkania budowane na podstawie wcześniejszych pozwoleń. W ich przypadku stosowanie starszych zasad jest – zdaniem PZFD – dopuszczalne, pod warunkiem, że sposób pomiaru został jasno opisany w dokumentacji projektowej i sprzedażowej. Jednocześnie w lutowej rekomendacji PZFD wskazał, że dobrą praktyką firm deweloperskich powinno być niewliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do ceny lokalu, a jeśli już się to robi – jedynie w starszych projektach i z pełną informacją dla klienta.

W ostatnich latach prezes UOKiK nałożył na sześciu deweloperów kary w łącznej wysokości ponad 1,6 mln zł – to niewiele w zestawieniu z miliardowymi zyskami deweloperów i stratami ich klientów jednocześnie, szacowanymi przez Polskę 2050. Co ważne, decyzje te nie są jednak prawomocne – firmy złożyły odwołania i sprawy trafiły do sądów.

W przesłanym money.pl stanowisku UOKiK tłumaczy, że nie miał podstaw do zakwestionowania samych praktyk wliczania powierzchni pod ściankami działowymi – o ile deweloperzy działali na podstawie obowiązującą w danym czasie normę PN-ISO 9836:1997. Urząd wskazuje, że interwencja byłaby uzasadniona tylko wtedy, gdyby deweloper w ogóle nie określił w dokumentach sprzedażowych sposobu pomiaru powierzchni lub powołał się na nieaktualną normę. Tego jednak – jak zaznacza UOKiK – kontrola nie wykazała. A więc wystarczyło poinformować klienta, że metry pod ścianami działowymi wliczają się do powierzchni użytkowej, by zainkasować dodatkowe tysiące złotych. 

"Należy podkreślić, że stanowisko PKN opublikowane w 2025 r. dotyczy aktualnej normy PN-ISO 9836:2022-07. Wcześniej, w 2016 r., wydano stanowisko dla wersji z 2015 r. Natomiast w odniesieniu do normy PN-ISO 9836:1997 – która różni się od kolejnych wersji – taka interpretacja nie została opublikowana. Nie było zatem podstaw, aby stawiać zarzuty deweloperom, którzy na tej podstawie wliczali powierzchnię pod ściankami działowymi do metrażu użytkowego, skoro – jak się wydaje – możliwość taka wynikała wprost z treści normy" – broni się UOKiK, przerzucając odpowiedzialność na PKN.

Jednocześnie UOKiK deklaruje poparcie dla postulatu minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, by powierzchni pod ściankami działowymi nie wliczać do powierzchni użytkowej i by doprecyzować przepisy. Zaznacza jednak, że właściwym organem do przeprowadzenia takich zmian pozostaje Minister Rozwoju i Technologii – to on ma kompetencje do określania zasad stosowania norm technicznych poprzez rozporządzenia.

Resort rozwoju, zapytany przez money.pl, czy planuje prace legislacyjne w tej sprawie, odpowiada jednoznacznie: nie. "Organem właściwym w sprawach ochrony konkurencji i konsumentów w zakresie tzw. ustawy deweloperskiej jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów" – informuje MRiT.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl