Batalia o metry kwadratowe pod ścianami. Kolejna porażka w sądzie

Dwa tygodnie temu opisywaliśmy przypadek pana Macieja Radowickiego i jego żony Elżbiety, którzy domagają się od firmy Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia) zwrotu blisko 21,8 tys. zł za 2,64 mkw. powierzchni mieszkania pod ścianami działowymi. Chodzi o to, że deweloper wliczył powierzchnię pod nimi do powierzchni użytkowej, a nie powinien. Tak przynajmniej uważają państwo Radowiccy. Właśnie przegrali sprawę w sądzie.

Sąd w całości oddalił powództwo państwa Radowickich, podzielając stanowisko dewelopera Spravia. Według sądu umowa między stronami jest spójna z normą PN-ISO 9836:1997 (określa sposób mierzenia powierzchni, o czym więcej w dalszej części tekstu), a powodowie zostali w sposób szczegółowy i klarowny informowani o tym, jak była liczona powierzchnia użytkowa mieszkania. Sąd uznał, że nie można więc mówić o wprowadzeniu w błąd. Radowicki prywatnie jest adwokatem, a więc - zdaniem sądu - powinien dołożyć większej staranności przy zapoznawaniu się z umową.

Jako adwokat fundamentalnie się z takim podejściem nie zgadzam. Skoro deweloper wskazał, że powierzchnia użytkowa naszego lokalu będzie obliczana zgodnie z ww. normą, to miarodajną dla oceny prawidłowości pomiaru powinna być właśnie ta norma, a nie jej autorska wykładnia, którą deweloper zaprezentował w umowie i załączniku graficznym - mówi money.pl Radowicki.

Sąd uznał, że wobec powoda, który jest adwokatem, należy stosować inne kryteria niż wobec każdego przeciętnego konsumenta. Nasz rozmówca przypomina, że w ramach swojej działalności zawodowej nie zajmuje się przecież kupowaniem mieszkań na co dzień.

- Takie stanowisko jest ewidentnie sprzeczne z ugruntowanym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W jego ramach wyjaśniono, że ochrony konsumenckiej nie może odbierać np. fakt, że dany konsument posiada prawnicze lub ekonomiczne wykształcenie, prowadzi działalność gospodarczą czy wykonuje zawód w branży związanej z przedmiotem umowy albo jest zatrudniony przez przedsiębiorcę stosującego klauzulę niedozwoloną - mówi Radowicki.

Dodaje, że sąd nie zechciał poczekać na stanowisko Miejskiego Rzecznika Konsumentów, który przystąpił do sprawy po stronie powoda i w swym piśmie wskazał, że "podziela wszelkie wnioski i twierdzenia zawarte w pozwie" (pismo, mimo że wysłane 18 maja 2023 r., nie wpłynęło jeszcze do akt sprawy).

Na pewno złożymy z żoną apelację. Liczę na to, że wyrok zostanie zmieniony w toku kontroli instancyjnej - zapoaiwada Radowiecki.

O komentarz poprosiliśmy dewelopera.

- To kolejny wyrok sądu w takiej właśnie sprawie. Nie ma bowiem żadnych wątpliwości, że nabywcy są w jednoznaczny, klarowny i niepozostawiający pola do odmiennej interpretacji normy, poinformowani o sposobie liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego. Nabywcy wiedzą więc, jakiej powierzchni mieszkanie i za ile kupują - mówi Andrzej Miś, rzecznik prasowy Spravi.

Jak wspominaliśmy, sedno problemu leży w interpretacji dokumentu określającego standardy i metody pomiaru powierzchni: PN-ISO 9836:1997. Każda ze stron sporu interpretuje dokument na własną korzyść.

Z prośbą o wykładnie normy zwróciliśmy się do Adriana Hołuba, eksperta Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, geodetę oraz biegłego sądowego. Zapytaliśmy go, czy powierzchnię pod ścianami należy wliczyć do powierzchni użytkowej, czy też nie.

- Wszystkie wewnętrzne ściany w mieszkaniu (zarówno te konstrukcyjne, jak i działowe) stanowią powierzchnię konstrukcji zgodnie z definicją w normie PN-ISO 9836. Wszystkie ściany działowe, które wymagają typowych robót budowlanych zgodnie ze wspominanymi normami, stanowią powierzchnię konstrukcji jako definicji z normy. Nie ma tu żadnej możliwości zmiany - mówi ekspert.

Podkreśla, że niezależnie od norm dodatkowo ściany działowe łazienek czy ubikacji nie są rozbieralne ze względu na zapisy ustawy o własności lokali. Dodaje, że bez wydzielonej ścianami łazienki, toalety nie uzyskamy zaświadczenia o samodzielności lokalu, a bez tego nie podpiszemy aktu notarialnego kupna mieszkania.

Deweloperzy niesłusznie wliczają powierzchnię pod ścianami działowymi oraz pod przejściami drzwiowymi do powierzchni użytkowej lokalu. Skutkiem takiego działania jest błędna powierzchnia w: księdze wieczystej, akcie notarialnym, ewidencji gruntów i budynków, ułamku wspólnotowym oraz do podatku od nieruchomości. Wyprostowanie tych wszystkich powierzchni we wspomnianych dokumentach jest bardzo czasochłonne i kosztowne - podkreśla niezależny ekspert.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl