Batalia o brakujące metry kwadratowe. Pierwsi Polacy już poszli do sądów

Blisko cztery lata temu pan Maciej Radowicki wraz z żoną Elżbietą kupili na warszawskiej Pradze-Południe tzw. dziurę w ziemi od dewelopera Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia). Mieszkanie odebrali dwa lata później. Zanim podpisali akt notarialny, z pomocą uprawnionego geodety dokonali pomiaru mieszkania. Powierzchnia użytkowa okazała się o 2,64 mkw. mniejsza od deklarowanej przez dewelopera.

Różnice w metrach kwadratowych się zdarzają — metraż końcowy od projektowego może się różnić, ale nie aż tak bardzo jak przypadku państwa Radowickich. Standardowe zabezpieczenie w umowie pozwala na odstąpienie od umowy, jeśli różnica w metrażu wyniesie więcej niż 2 proc. Małżeństwo się na ten ruch nie zdecydowało.

W sierpniu ubiegłego roku Radowiccy pozwali Spravię. Domagają się od dewelopera zwrotu blisko 21,8 tys. zł wraz z odsetkami za zwłokę (naliczanymi od dnia złożenia pozwu w sądzie), wynoszącymi ponad tysiąc złotych, oraz kosztami procesowymi (co najmniej 4,6 tys. zł). Niewykluczone, że wyrok zapadnie na rozprawie 21 maja 2023 r. Kwota roszczenia, co ciekawe, stanowi ok. 4,32 proc. ceny mieszkania (504 647,62 zł).

Kością niezgody są metry kwadratowe pod ścianami działowymi, które wydzielają poszczególne pomieszczenia, a ich ewentualne usunięcie nie naruszy konstrukcji budynku. Chodzi o to, że deweloper wliczył powierzchnię pod nimi do powierzchni użytkowej, a nie powinien. Tak przynajmniej uważają państwo Radowiccy.

— Klient od początku jest w sposób przejrzysty informowany i ma pełną świadomość co do tego, które ściany uznawane są za ścianki działowe, gdzie będą one umiejscowione oraz z czego zostaną wykonane — informuje money.pl Andrzej Miś z biura prasowego Spravii.

Sedno problemu tkwi w interpretacji dokumentu określającego standardy i metody pomiaru powierzchni.

— Od 19 września 2020 r. powierzchni pod ściankami działowymi nie można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania, co wynika z rozporządzenia (ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 roku — przyp. red.) — stwierdza w rozmowie z money.pl radca prawny Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

I dodaje:

Jeśli chodzi o mieszkania wybudowane w latach wcześniejszych, to powierzchnię lokali mieszkalnych mierzono na podstawie normy z 1997 r. (PN-ISO 9836:1997) — szwajcarskiego dokumentu przetłumaczonego na język polski, który w swojej treści jest mało precyzyjny, przez co powstają na tle jego wykładni spory.

Za tłumaczenie normy opracowanej przez Międzynarodową Organizację Normalizacyjną (w skrócie ISO), której centrala znajduje się w Genewie, odpowiada Polski Komitet Normalizacyjny. Związek zrzeszający polskich deweloperów od początku stoi na stanowisku, że zgodnie z normą ścianki działowe nadające się do ewentualnego demontażu można wliczać do powierzchni mieszkania.

Jak już wspomnieliśmy, małżeństwo Radowickich jest innego zdania. W pozwie wyjaśniają, że czym innym są ścianki działowe będące elementami nadającymi się do demontażu, o czym jest mowa w treści normy, a czym innym ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu.

Radowiccy tłumaczą, że wprawdzie można je usunąć, ale wymaga to przeprowadzenia typowych prac wyburzeniowych. Według małżeństwa są one częścią konstrukcji, dlatego powierzchni pod nimi nie można zaliczać do powierzchni użytkowej. W pozwie odwołują się do anglojęzycznej wersji normy, zgodnie z którą nie można wliczać powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Ponadto w pozwie punktują nieścisłości wynikające z tłumaczenia normy.

Według Radowickich problem by nie istniał, gdyby elementy, z których ścianka została zbudowana, nadawały się, po demontażu, do ponownego montażu. Jako przykład takich ścianek podają lekkie, systemowe przepierzenia stosowane w biurach typu open space.

W sytuacji podobnej do tej Radowickich mogą być setki tysięcy Polaków. Tylko w tym samym budynku, w którym mieszkanie kupiło małżeństwo, powstało 318 lokali. Zakładając hipotecznie, że ich powierzchnia użytkowa została zawyżona średnio o 2,5 mkw., korzyść pozwanego dewelopera wynosiłaby nie mniej niż 6,8 mln zł.

Jak na razie do sądu z tym deweloperem poszło kilku sąsiadów Radowickiego, który — tak się składa — jest adwokatem i pełnomocnikiem części z tych osób. — Reprezentuję właścicieli ośmiu mieszkań. Pierwszy wyrok w sprawie klienta ma zapaść 15 maja — wskazuje w rozmowie z money.pl mecenas Maciej Radowicki.

Andrzej Miś z biura prasowego Spravii podkreśla w rozmowie z money.pl, że obliczenia powierzchni użytkowej prowadzone są na podstawie obowiązujących przepisów. — Przystępując do umowy, klienci rozumieją i akceptują opisane w niej warunki. Spółka dokłada wszelkiej staranności w celu należytego poinformowania nabywcy o głównych cechach mieszkania, gdyż często decyzja związana z jego zakupem jest jedną z najważniejszych w życiu — mówi.

I dodaje:

Jeżeli klient chce podważyć sposób obliczenia powierzchni użytkowej swojego mieszkania, może to uczynić. Są takie przypadki. Wtedy decyzję podejmuje sąd. Ostatnio zapadł wyrok sądu I instancji w takiej właśnie sprawie. Sąd w całości oddalił powództwo, a tym samym podzielił nasze stanowisko, uznając roszczenie klienta za niezasadne.

W tego typu sprawach linia orzecznicza jeszcze się nie ukształtowała. Wiadomo, że zapadły pojedyncze wyroki w sądach pierwszej instancji. Niekorzystny wyrok, wspominamy wcześniej przez rzecznika prasowego Spravii, dotyczy sąsiada Radowickich. Zapadł w styczniu tego roku w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi-Południe. Pełnomocnik powoda wniósł apelację w kwietniu.

Korzystny dla nabywców wyrok zapadł natomiast w ubiegłym roku w sądzie w Siemianowicach Śląskich. Sprawa odbiła się szerokim echem w mediach, pierwsza opisała ją "Gazeta Wyborcza". Deweloper Nowe Ptasie, którego dotyczy pozew, apelował. Czeka na rozstrzygnięcie.

— Trudno oszacować, ile tego typu pozwów jak dotąd złożono, bo nie ma centralnego rejestru spraw. Na podstawie informacji, do których udało się mi dotrzeć, mogę powiedzieć, że średnia kwota roszczenia wynosi 20-30 tys. zł, spory toczą się zazwyczaj o 2-4 mkw. — odpowiada mecenas Radowicki na pytanie money.pl. W skali całego kraju deweloperzy mogli, jak mówi, bezpodstawnie pobrać od nabywców lokali nawet kilkanaście miliardów złotych.

Deweloperzy chwalą się tym, że wybudowali milion mieszkań w dekadę: od 2013 do 2023 roku. Jak szacuje nasz rozmówca, problem, z którym mierzy się on oraz jego klienci, może dotyczyć właścicieli aż 600-700 tys. mieszkań wybudowanych do połowy września 2020 r.

Z podobnym pytaniem zwróciliśmy się też do przedstawiciela związku deweloperów.

— Nie monitorujemy rynku deweloperskiego pod kątem liczby spraw sądowych. Słyszałem o kilku przypadkach dotyczących spraw związanych ze ściankami działowymi, ale w zasadzie każda jest oparta na innych zarzutach i argumentach — odpowiada Przemysław Dziąg z PZFD.

I podkreśla:

Głównie chodzi o możliwość wprowadzenia klienta w błąd przez mało precyzyjne postanowienia odnośnie do informacji co do liczenia i rozliczenia powierzchni użytkowej. Pamiętajmy, że każdy przypadek jest inny i należy go indywidualnie analizować.

Nie wszyscy deweloperzy doliczają powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, za którą "kasują" klienta. Niektórzy wręcz chwalą się, że tego nie robią i wykorzystują to jako element kampanii promocyjnej.

"Do powierzchni użytkowej Twojego mieszkania nie wliczamy powierzchni pod ściankami działowymi, a jedynie tę, z której realnie korzystasz. Taki przelicznik pozwala zaoszczędzić średnio od 3,5 do 4 proc. wartości mieszkania, gdzie zaoszczędzone środki można przeznaczyć na wykończenie łazienki lub zakup wyposażenia kuchni" — czytamy na stronie internetowej giełdowej firmy Develia.

Zdarza się też inaczej. — Ten sam deweloper w jednym mieście dolicza powierzchnię pod ścinakami działowymi do powierzchni użytkowej, a w innym już tego nie robi. Wynika to z różnego podejścia do interpretacji normy PN-ISO 9836 przez gminne wydziały architektury i budownictwa — zwraca uwagę Radowicki.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl