Batalia o metry kwadratowe pod ścianami. Pozwał dewelopera i przegrał

W ubiegłym tygodniu pisaliśmy w money.pl o pierwszych Polakach, którzy pozwali deweloperów — domagają się zwrotu pieniędzy za metry kwadratowe pod ścianami działowymi, które doliczono im do powierzchni użytkowej.

W poniedziałek, 15 maja odbyła się rozprawa małżeństwa reprezentowanego przez mecenasa Macieja Radowickiego w sporze przeciwko deweloperowi Spravia (wcześniej Budimex Nieruchomości). Sąd oddalił to powództwo w całości.

— Po uzyskaniu pisemnego uzasadnienia sądu będziemy wnosili apelację — zapowiada w rozmowie z money.pl mecenas Maciej Radowicki.

— To kolejny już wyrok sądu pierwszej instancji w takiej właśnie sprawie. Sąd w całości oddalił powództwo, a tym samym podzielił nasze stanowisko, uznając roszczenie klienta za niezasadne — komentuje dla money.pl Andrzej Miś, rzecznik prasowy Spravii.

Według sądu, co wynika z ustnego uzasadnienia wyroku, kwestionowane przez małżeństwo postanowienia umowy z deweloperem nie są niedozwolone. Sąd stwierdził, że w prospekcie informacyjnym wskazano jednoznacznie, które ściany będą uznawane za nadające się do demontażu, a powodowie zostali prawidłowo poinformowani o tym, jak należy rozumieć sformułowanie "elementy nadające się do demontażu", takie jak ścianki działowe.

I tutaj dochodzimy do sedna problemu, czyli interpretacji dokumentu określającego standardy i metody pomiaru powierzchni: PN-ISO 9836:1997. Sąd stwierdził, że norma nie wyjaśnia ani czym są takie ścianki działowe, ani czym są ściany działowe zaliczane do powierzchni konstrukcji. W związku z tym, jeżeli w treści umowy deweloper wyjaśnił, jak będzie stosował normę, to powodowie nie mogą podnosić związanych z tym roszczeń.

Zdaniem mecenasa Radowickiego, sąd powinien sam ocenić, czy taka interpretacja normy jest właściwa, a następnie przeprowadzić tzw. test przeciętnie zorientowanego konsumenta (czyli dostatecznie dobrze poinformowanego, uważnego i ostrożnego), by móc stwierdzić, czy sposób przedstawienia sposobu liczenia powierzchni użytkowej w umowie jest uczciwy.

Nieprawidłowość praktyk stosowanych przez deweloperów w tym zakresie zwracają uwagę nie tylko powodowie, ale przede wszystkim przedstawiciele Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, samorządy architektów i inżynierów budownictwa, geodeci oraz wielu prawników — zaznacza Radowicki. 

Interpretacja mecenasa Radowickiego zakłada, że czym innym są ścianki działowe będące elementami nadającymi się do demontażu, o czym jest mowa w treści normy, a czym innym ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu. Jego zdaniem powierzchnia pod tymi drugimi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania.

Średnia kwota roszczenia w tego typu sprawach wynosi 20-30 tys. zł. Spory toczą się zazwyczaj o 2-4 mkw. Na razie jest ich niewiele, a linia orzecznicza jeszcze się nie ukształtowała. Jak dotąd zapadło kilka wyroków w sądach pierwszej instancji, w tym ten właśnie przez nas opisywany. Korzystny dla nabywców wyrok zapadł natomiast w ubiegłym roku w sądzie w Siemianowicach Śląskich i dotyczył dewelopera Nowe Ptasie, który się odwołał i czeka na rozstrzygnięcie. 

W przyszłym tygodniu odbędzie się natomiast rozprawa z powództwa samego Radowickiego i jego żony przeciwko Spravii.

Osobiście liczę na to, że wparciem w mojej prywatnej sprawie będzie stanowisko Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Warszawie, który zapowiedział wstąpienie do postępowania. Sąd wyznaczył pierwszy termin rozprawy w tej sprawie na 24 maja 2023 r. — mówi nasz rozmówca.

Ponadto w jednej z kilku spraw, które prowadzi Radowicki, zwrócił się on o opinię prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

— O tym, jak duże znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy może mieć stanowisko tego organu, pokazały przykłady kredytobiorców w sprawach frankowych — stwierdza prawnik.

Związek zrzeszający polskich deweloperów od początku stoi na stanowisku, że zgodnie z normą, ścianki działowe nadające się do ewentualnego demontażu można wliczać do powierzchni mieszkania.

Od 19 września 2020 r. powierzchni pod ściankami działowymi nie można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania, co wynika z rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 roku.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl